城市高質量更新實踐——南昌洪都老工業社區可持續更新實踐與行業啟示

編者按

本文是關于"十五五"規劃下南昌洪都老工業社區更新實踐的案例研究，通過 "六共行動"的核心方法，總結了四大挑戰、六步實踐、五大成果價值、四個經驗邏輯和結語。

“十五五”規劃明確將“高質量推進城市更新”作為城市發展核心任務，推動城市從規模擴張轉向內涵提質，從物質改造升級為民生改善、文化傳承、生態優化、治理創新和產業激活等多維協同的系統性行動。南昌洪都老工業社區作為全國連片規模最大的老舊小區，以其厚重的工業遺產與集中的民生訴求成為老舊小區改造的樣板案例，以“六共行動”為路徑、“完整社區”為目標、“長效治理”為保障，探索出一條適配“十五五”城市更新要求、可復制推廣的老工業基地社區更新新路，為行業內外提供寶貴的實踐參考。

一、城市挑戰：老工業社區更新的共性難題與時代命題

洪都老工業區始建于上世紀50年代，是新中國航空工業搖籃、江西工業文化地標，占地1.47平方公里、擁有612棟住宅、居住人口約7.1萬人，是典型“老工業基地+超大老舊社區”疊加體，直面“十五五”城市更新需破解的四大核心挑戰：

1.空間衰敗與民生短板交織：建筑老化、管線破損、道路擁堵、停車緊張、配套缺失，地下堵、地面臟、空中亂，安全隱患突出，與“住有宜居”目標差距顯著。

圖1 社區改造前現狀

2.工業遺產保護與活化失衡：八角樓、蘇聯專家樓、試飛跑道等珍貴遺存保護缺位，航空文脈斷裂，歷史價值未轉化為發展動能。

圖2 總裝廠、八角樓、試飛跑道等航空工業遺存

圖3 蘇聯專家樓、宿舍樓等生活遺存

3.治理碎片化與參與度不足：“企業辦社會”職能剝離后權責不清，居民被動接受改造，公共空間“公地困境”突出，共治機制缺失。

4.投入可持續與運營長效不足：政府單方支撐難以為繼，市場參與動力弱，改造易陷入“重建設、輕維護”的短期化困境，不符合全周期管理導向。

這既是洪都面臨的更新難題，也是全國老工業社區、超大老舊片區在“十五五”城市更新中亟待解決的共性難題——如何從“一次性改造”轉向“可持續更新”，從“空間翻新”轉向“社區復興”。

二、工作紀實：以“六共行動”踐行“十五五”完整社區建設要求

社區更新工作由清華同衡與清華大學等多專業團隊共同推進，緊扣“黨建引領、居民主體、系統集成、長效運營”核心，落地“共識、共益、共商、共擔、共建、共治”六共行動，實現從“舊改1.0”到“舊改2.0”的迭代升級，有效響應“十五五”城市更新“先體檢、后更新，問題導向、全域覆蓋”的實踐要求。

（一）共識：錨定戰略定位，統籌區域更新

編制青云譜區核心區保護與更新規劃，明確洪都從“傳統工業區”向“城市綜合功能區”轉型，定位“銘記航空歷史、引領科創未來、面向城市生活”，將工業遺產保護納入城市歷史文脈傳承體系，實現更新與區域發展同頻共振。

（二）共益：聚焦民生剛需，平衡多元價值

堅持“重地下、輕立面”，優先改造水電氣路管網等民生工程；通過問卷、訪談精準對接停車、養老、活動場地等需求，找到政府執政效益、市場合理收益、居民生活改善的最大公約數，避免“面子工程”。

（三）共商：搭建全流程參與平臺，實現“由居民改”

構建“縱向市區街社聯動、橫向政社企居協同”共商機制：線上用路見App、微信群征集意見，線下開宣講會、共識工作坊；設計師全程駐場，方案采納率近90%，居民同意率達94%，改造周期從半年壓縮至2個月，破解“眾口難調”痛點。

（四）共擔：明晰權責，培育主人翁意識

引導居民從“我能要什么”轉向“我能做什么”，梳理空間資源、制定使用規則、培育自治組織，推動居民參與監督、協調矛盾，破解公共空間維護難題，實現“權責對等、成果共守”。

（五）共建：六位一體提質，留住工業文脈

實施“道路優化+綠化潤景+功能完善+配套補齊+人文關懷+智能安防”六位一體改造；保留工業肌理與街巷格局，打造航空文化標識、特色景觀，讓老社區既提升顏值，也留存記憶。

（六）共治：黨建引領，構建長效治理體系

以黨群服務中心為樞紐，創新“3+1”共治網絡，整合“統規建管營”機制；開展基層賦能培訓，提升議事協商、矛盾調解、資源活化能力；引入物業+自治雙模式，設立紅色創投基金，推動從“改造完工”到“長效管好”的系統性躍升。

三、成果價值：老工業社區更新的“洪都樣板”效應

洪都模式以“小切口”解決“大民生”問題，以“微改造”激活“大存量”潛力，以“軟治理”支撐“硬更新”實效，創造多重價值，成為“十五五”城市更新的重要實踐樣本：

1.民生價值：惠及2.37萬戶居民，基礎設施全面煥新，停車、養老、便民服務短板補齊，居住滿意度、安全感大幅提升，推動“住有所居”向“住有宜居”躍升。

2.文化價值：系統性搶救保護工業遺產，延續航空文脈，喚醒集體記憶，打造南昌城市文化新名片，彰顯“文化傳承型更新”的時代內涵。

3.治理價值：構建“黨建引領、多元參與、權責清晰、運營可持續”的治理體系，居民從“旁觀者”轉變為“主人翁”，形成可推廣的基層治理范式。

4.行業價值：探索“EPC+全過程參與+長效運營”一體化模式，形成方案智庫、空間布局范式、居民參與流程等標準化工具包，為老工業片區、超大老舊社區更新提供系統性解決方案。

5.政策價值：2021年項目完成后獲得國家部委與省級肯定，并將洪都社區模式全省推廣，為“十五五”完整社區建設、老舊小區整治、工業遺產活化提供實踐樣本。

四、經驗總結：適配“十五五”的可持續社區更新四大核心邏輯

洪都實踐緊扣“十五五”城市更新“高質量、系統化、可持續、人民性”導向，為城市更新提供以下可復制經驗：

1.理念邏輯：從“為社區改”到“與社區協同、由社區主導”。堅守居民主體性，把需求權、決策權、監督權還給居民，避免自上而下的“一刀切”，切實貫徹“十五五”以人民為中心的核心要義。

2. 方法邏輯：從“單一空間改造”到“社會與空間互生”。同步推進“硬件提質、軟件賦能、文化激活、治理升級”，跨學科協同、跨部門聯動，推動空間更新與社會復興雙向賦能，落實“系統觀念、全周期管理”要求。

3. 機制邏輯：從“項目式短期行動”到“六共閉環長效機制”。以共識定方向、共益聚動力、共商匯智慧、共擔明權責、共建優品質、共治保長效，形成從規劃到運營的完整閉環，破解“重建輕管”、不可持續的行業痛點。

4. 價值邏輯：從“物理翻新”到“完整社區+文脈傳承”雙提升。兼顧民生改善、遺產保護、生態優化、治理創新、產業聯動，打造“宜居、綠色、韌性、智慧、人文”的老工業社區，精準匹配“十五五”要求的“好房子、好小區、好社區、好城區”建設目標。

五、結語：以洪都經驗賦能“十五五”城市更新新征程

“十五五”時期是城市更新從增量擴張轉向存量提質的關鍵五年，老舊小區改造、老工業基地更新、完整社區建設成為重中之重。南昌洪都以“六共行動”破題、以“可持續更新”為目標、以“人民滿意”為標尺，既解決當下民生急難愁盼，又構建長遠治理體系，既保留城市歷史記憶，又激活片區發展動能，為全國同類項目提供可學習、可復制、可推廣的實踐范式。

未來，以洪都經驗為借鑒，更多老社區將告別“衰敗困境”，邁向“活力永續、魅力長存、幸福可感、治理高效”的可持續新家園，讓城市更新真正成為惠民生、穩增長、優治理、傳文脈的核心引擎。

圖4 公眾參與社區沙龍現場

圖5 社區改造后現場實拍

圖6 改造后各級參觀考察及社區文化活動

項目團隊：清華同衡建筑分院設計二所

清華同衡建筑分院設計二所

建筑分院設計二所是北京清華同衡規劃設計研究院從事建筑設計的專業機構，為打造更多實施項目的戰略發展目標重要舉措，著力打造項目落地實施。本所與規劃院內的其它專業所密切合作，推行多專業、多學科、多部門協作的模式，為每個項目量身定制，形成綜合性、專業化的項目組，實現建筑設計與城市規劃設計、旅游規劃/策劃等上位規劃的無縫對接，提供概念規劃方案-方案設計-施工圖-現場配合的全方位服務。本所主要承擔的項目類型包括仿古及古建筑設計、特色街區設計、居住區設計、文化旅游建筑設計、傳統村落建筑設計、養老建筑設計、文化建筑設計等。本所的骨干成員承擔過上述各類建筑設計項目，在相關設計領域積累了豐富的經驗，組成了一支專業基礎扎實的工作團隊，在一些重大項目中獲得相關領導和專家的一致肯定。

業務聯系：孫福慶

電話：18910039926

封面圖/圖片｜供稿部門

供稿｜清華同衡 建筑分院設計二所