小區治理，建立在童話之上

現在時不時看得到物業撤場、政府呼吁公務員帶頭交物業費的新聞。今年3月到5月，江西九江柴桑區、共青城市、武寧縣，云南綠春縣、屏邊縣等地發布倡議書，倡導公職人員和領導干部帶頭繳納物業費。

中指研究院、克而瑞聯合監測數據顯示，2026年一季度，全國公開披露的物業撤場、棄盤項目共計173個，這一數值已然追平2025年全年的撤場總量。按照當前行業發展態勢推算，2026年全年物業撤場項目數量可能突破1600個。

小區治理是城市治理重要的一部分。但中國小區治理的組織、結構的邏輯，某種程度上，是建立在童話之上的。

第一個童話，是居民都是高尚的。居民當中，沒有貪小便宜的人，沒有為了自己利益而罔顧公共利益的人。

物業服務有一個特點，就是可以“搭便車”。物業是一種公共服務，公共物品有非排他性（沒法阻止別人用）和非競爭性（一個人用不影響別人用），所以有人就想“白嫖”，不交物業費，卻能坐享他人之利。

要想找一個堂而皇之的理由不交物業費是非常容易的。比如物業維護的相關材料、服務的價格。實際上生活中，我們在網上購買東西，只要愿意花時間總能找到更低的價格。

但一般來說都不會在電商平臺上花費幾個小時去找一個極致的低價。更何況業主質疑的依據一般只是簡單問問，或在網上搜索一下，可能看到一個很低的價格。實際上這個價格往往只是用來吸引客戶，根本無法成交。但這些價格常常被用來指控業委會或者物業，并進而成為不交服務費的理由。也就是說，只要業主愿意，是一定可以找到理由拒交服務費的。

這些人并不是少數。前一段時間，輿論上在談論一些地方政府發文，提倡公務員帶頭交物業費，就是因為拒交物業費已經影響到城市治理。但在輿論層面，大致都是說，物業要做好服務，業主自然會交物業費。

這當然是一種政治正確，畢竟，業主相對業委會、物業來說，人數上有絕對優勢。沒有輿論直接說破，一個小區之中，必然有貪便宜的人，惡意拒繳物業費。社會中，有買家濫用僅退款；校園演出服穿完就退；服裝流行大吊牌等現象。這些缺乏公德的人，也是業主。

輿論的這種視而不見，不利于社會直面真問題。

拖欠物業費已經成為當下的一個常見現象，研究機構數據顯示，全國500強物業服務企業平均收繳率已從2020年的93%跌至2025年的71%。物業選擇退場，就是這種情況的最終結局。這也是物業最真實的表態：價高質低的暴利，沒人愿意放棄；而退場，意味著生意真做不下去了。

業主都是高尚的這個神話，某種程度上，還只是輿論層面。在法律層面還有兜底措施，物業公司可以起訴、業委會也有督促業主交物業費的責任。

但另一個神話，則是從制度層面就確立了的，那就是小區治理無需成本，每個人都會為了一個良好的目標，做出自己的貢獻。

業主交的物業費，用于小區維護、管理的相關開支。小區的正常運作，除了交物業費，還需要業主去管理物業公司。

管理有兩種方式。一種是支付管理費。一種是投入時間、精力。兩種方式有替代性，但也不可完全替代。

所謂支付管理費，就是給業委會工資，專業化、職業化的管理、監督物業公司。打個比方，公安局、檢察院、法院、律師，四方才構成一個完整的司法整體，他們之間有相互制約的作用。

本質上，檢察院、法院、律師所耗費的成本，就是一筆管理費用。這并不是浪費，只有投入這筆管理費用，司法系統的效率、公平性才會更好。

但中國的小區治理，是不承認管理成本的。用熱心公益四個字就支付了管理成本。

《物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》都回避了業委會成員的報酬，但都同時強調，業主委員會要“熱心公益”。理論上，業主委員會成員通常沒有固定工資，其工作具有公益性質。

但經業主大會決議，可以從小區公共收益中給予業委會委員適當的工作補貼，以補償其履職產生的必要開支。當然，業主大會也是可以給業委會成員發放更高的工資的。但根據中國的社會現實、觀念，幾乎不可能有業主大會會這樣做。

我所知道的情況是，在上海，業委會成員，一個人一個月100元補貼，業委會主任300元。這就意味著業委會的成員無非三種情況。第一，熱心之人。第二，時間成本極低之人。

所以，我們經常看到業委會的成員往往是退休的老頭老太。需要指出的是，并不是所有的退休老人的時間成本都極低，有文化、有愛好、收入更高的退休老人的時間成本更高。時間成本極低這個前提，實際上就是一種逆淘汰，最后，就剩下第三種，別有目的之人。

正如前面所說小區業主并不都是高尚之人，各種無理的要求會耗盡熱心之人的熱情。畢竟，靠愛發電，是不可持續的。這一點放到其他事情上，都是有社會共識的，但在小區治理這件事情上，全社會都拒絕承認。

但不管承認也好，不承認也好，事物的規律就在那里。熱心之人走了，就剩下時間成本極低的人，但他們的素質、見識往往跟不上管理所需，最后就是別有目的之人主導。

除了管理費用，有效的小區治理，也需要業主投入時間、精力。業委會即便有工資，也要想業主大會復雜。然而，很多業主的態度是不參與，漠不關心。

比不關心更糟糕的是無效參與。比如，業主要實現知情權，是需要投入精力的，起碼，公布的那些東西，要自己去看，認真分析，然后給出高質量的回應。

但某些業主對知情權的想象是，安坐家中，有人給自己一條一條的解釋。實際上，很多小區投票，都得反復打電話通知，送上門簽字。比起不參與，更糟糕的是低投入、低質量的參與，比如，隨意的質疑，甚至挑刺，這往往帶起整個小區的敵意，然后就是拒交物業費。

這兩個童話基礎之上，是不可能建立起來良好的，應對復雜社會、灰暗人性的小區治理的。那么實際結果，就是物業退場，業委會解散。

這兩年，全國多地嘗試“居代業”。深圳、上海等地先后發布試行實施了“社區居民委員會代行業主委員會職責”的管理辦法或指導意見，規定在業委會缺位等特定情形下，社區居民委員會代行業主委員會相關職責。

住房和城鄉建設部行政規范性文件《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定：因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

關于這個問題，眾蟻社區創始人、上海青年業委會委員聯誼會秘書長韓冰告訴媒體：涉及居委會代為履行業委會職能的小區，內部矛盾往往較大。“業委會沒有工資，需要投入很多時間和精力，業主內部矛盾非常錯綜復雜，所以很多人做了一段時間感覺費力不討好，會選擇辭職，這樣就容易讓業委會陷入癱瘓狀態。”

居代業，實質上就是小區自治的失敗。但居代業有一個好處就是，雖然居委會不是政府機構，但卻一定程度上帶有政府的色彩。對拒交物業費、挑刺的人來說，更加權威，治理反而因此更容易實現。

高密度的居住形式，伴隨人與人的協作，這要求人有現代意識。很多人看到那種農民上樓的小區，有人在小區綠地中養雞養鴨，就會嘲笑這種行為。但實際上，癱瘓的業委會，退場的物業，也意味著小區業主跟不上現代城市治理的要求。

歸根到底，小區治理是一個公共性問題，而良好的公共性，涉及一系列因素：議事規則、對權利與義務的認知等等，人性善惡的世界觀等等。這些東西在中國的教育系統中，是缺失的。于是，中國的城市的單元——小區的治理，就建立在了童話之上。

劉 遠 舉

央視網、第一財經、光明日報、騰訊大家、南方周末、新京報、南方都市報、FT中文網、澎湃等特約作家，多家智庫研究員。

關注財經、科技、時政，以深度、專業、理性的態度，去掘現象背后的事實。

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