【太原樓評(píng)】中海“空窗”三年拿地后北屯｜43.57畝定位“和系”改善

太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

中海，每逢三年拿地，規(guī)模縮減。樓評(píng)君謂之——藏鋒守拙，靜待其時(shí)。 ? ? ? ? ? ? ?

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

中海拿地｜落子北城

????2026年5月18日太原審批管局發(fā)布：關(guān)于狄村城改安置項(xiàng)目地塊二十五建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整的公示。

2026年7月15日，太原規(guī)資局發(fā)布關(guān)于SWP-2632、SWP-2633地塊【萬(wàn)柏林后北屯城改】出讓結(jié)果。

太原中海景昌以3.261億元拿下約43.57畝兩宗用地，規(guī)劃為中海【和系】產(chǎn)品。

具體看兩宗用地的基本情況：

SWP-2633約18.57畝。其中住宅約16.71畝，商業(yè)約1.86畝，兼容比為10%。容積率3.2，限高100米，起價(jià)1.351億元，樓面價(jià)約3411元。

SWP-2632約25畝。其中住宅用地約22.5畝，商業(yè)約2.5畝，兼容比10%。容積率3.5，限高100米，起價(jià)1.91億元，樓面價(jià)約3274元。

單獨(dú)看，地塊體量都不算大，合起來(lái)也不大。

但南北相鄰，可統(tǒng)一規(guī)劃，地塊狹長(zhǎng)，可充分拉升樓間距，或考慮洋房類布局，中海在附近開發(fā)學(xué)仕里后，區(qū)域繼續(xù)加倉(cāng)。

NO. 1｜后北屯城改用地情況

原區(qū)域規(guī)劃用地情況歸納如下，地塊分散，普遍用地容積率3.0左右，此次用地東側(cè)原規(guī)劃為中學(xué)用地，現(xiàn)為公園路小學(xué)。

從區(qū)域衛(wèi)星地圖看，地塊南岸即中海學(xué)仕里，區(qū)域內(nèi)余量?jī)舻匾岩姷住Ｖ泻Ｄ玫牡貕K都是規(guī)整度較差，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)難度較高，地塊綜合價(jià)值難以充分發(fā)揮。

NO. 2｜中海【和系】產(chǎn)品規(guī)劃

中海學(xué)仕同屬后北屯，2024年入市熱銷，目前已經(jīng)交房。

常規(guī)看，中海應(yīng)該2025年續(xù)上土地開發(fā)，這節(jié)奏下，難免顯示出中海集團(tuán)層面對(duì)太原“不慎重視”或拿地環(huán)節(jié)拖沓，布局的節(jié)奏略有斷層。

2026年7月7日，太原審批管理局公示了后北屯城改15#、19#地塊規(guī)劃方案，此規(guī)劃方案先于此前土地拍賣，故而中海已經(jīng)介入前期。

從規(guī)劃容積率3.5和3.2，相對(duì)城改用地走低，規(guī)劃北地塊4棟住宅，南地塊3棟住宅合計(jì)7棟，高度65米-99米。

高墻窗比、簡(jiǎn)潔現(xiàn)代風(fēng)格，和學(xué)仕里相近但明顯升級(jí)，整體定位改善類。

NO. 3｜中海新盤預(yù)期走勢(shì)

中海，本應(yīng)在太原恒大時(shí)代結(jié)束后，以其成本優(yōu)勢(shì)+央企屬性可迅速崛起，限制于集團(tuán)戰(zhàn)略更多布局核心城市搶“地王”——如北京、上海、深圳、杭州等。

以全國(guó)視角看，疫情之后中海站穩(wěn)了全國(guó)前三，勢(shì)頭很猛。

在太原，因策略導(dǎo)向中海天鉆之后藏鋒守拙，給予了山西建投、金茂代建崛起市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

回顧中海太原拿地節(jié)奏：

2013年，首入太原合作開發(fā)幸福里、凱旋門，獨(dú)立開發(fā)中海寰宇天下【地標(biāo)】。

2019年，深耕萬(wàn)柏林，拿地北寒超級(jí)盤，開創(chuàng)中海萬(wàn)元精裝時(shí)代。

2020年，布局城市頂豪——麗華北中海天鉆，業(yè)內(nèi)“試點(diǎn)”混合產(chǎn)品搭配巔峰。

2021年，綜改區(qū)拿地500畝中海寰宇時(shí)代，本來(lái)賣的挺好，后來(lái)項(xiàng)目自亂陣腳，先是中海被渠道“綁架”，占比奇高，營(yíng)銷總接連更換。

其次，中海為以價(jià)換量，大幅降低，從省會(huì)萬(wàn)元精品盤淪為地縣“小孩桌”——縣域房?jī)r(jià)。在綜改區(qū)的中海操盤，確實(shí)不如招商硬氣。

2023年，中海依舊沒(méi)改“跪渠道”的德行，拿地后，明明一個(gè)內(nèi)城改善盤，低價(jià)策略下還是被渠道綁上了——營(yíng)銷軟骨頭。

后北屯曾被稱為“中國(guó)第一屯”，規(guī)模大，改造周期長(zhǎng)，涉及人口廣。雖然北城此片區(qū)土地頗為分散，但是看看隔壁金茂曉棠，回顧一下自己學(xué)仕里營(yíng)銷操盤。

2026年，希望中海能拿地后，在內(nèi)城需求穩(wěn)定，較低容積率加持下，自己骨頭硬一點(diǎn)，把產(chǎn)品做好，守住央企的調(diào)性，讓蹉跎三年的時(shí)光化為沉穩(wěn)再啟程。

一、充分結(jié)合新規(guī)，在中等容積率下做突破。

二、開發(fā)節(jié)奏看建投，新媒體營(yíng)銷布局上強(qiáng)度。

三、環(huán)顧競(jìng)品段位，拿點(diǎn)全國(guó)牌面技?jí)阂换I。

四、保持央企初心，快速去化后再補(bǔ)點(diǎn)新地。

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