樓市庫存連續(xù)4個月“瘦身”，開發(fā)投資收縮倒逼存量提質(zhì)

7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2026年1-6月份全國房地產(chǎn)市場基本情況。數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，新建商品房銷售額約3.79萬億元，同比下降13.6%。截至6月末，商品房待售面積約7.63億平方米，同比下降0.9%。這也是自今年3月以來，待售面積連續(xù)第4個月減少。

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，當前市場數(shù)據(jù)仍處于深度調(diào)整過程中。不過，一個積極的表現(xiàn)是庫存指標正朝著出清的方向推進，這對于后續(xù)房地產(chǎn)供求關(guān)系的再平衡具有積極作用。

3年以下庫存去化提速，同比下降3.5%

從新建商品房銷售情況看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，新建商品房銷售面積約4.01億平方米，同比下降11.6%；其中住宅銷售面積下降12.4%。新建商品房銷售額約3.79萬億元，同比下降13.6%；其中住宅銷售額下降13.7%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，從銷售數(shù)據(jù)來看，市場仍處于調(diào)整過程中。一些總價性價比高、戶型得房率較高，且位于核心城市、配套較好的房源，銷售情況仍然不錯；而其他房源在去庫存方面仍面臨一定壓力。例如，部分房源總價過高，與購房者的收入水平不匹配；還有一些房源受城市更新節(jié)奏較慢、周邊整體界面品質(zhì)不佳等因素影響，銷售也遇到困難。各地還需進一步做好“賣舊買新”的置換鏈條，真正促進新房銷售數(shù)據(jù)的改善。

上半年政策端總體上與2023年以來的政策思路一致，主要是對過熱時期偏嚴政策進一步放松，尤其集中于一線城市的限購政策。同時，“房價調(diào)整”和“政策消化”持續(xù)互動。政策的效應(yīng)釋放更為明顯，購房預(yù)期有所轉(zhuǎn)好，客觀上推動了政策效果的進一步顯現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，商品房待售面積約7.63億平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面積約5.62億平方米，下降3.5%。

這是自今年3月以來，待售面積連續(xù)第4個月減少，而且下降的幅度在加大，這意味著在售庫存持續(xù)減少。尤其是3年以下庫存下降幅度達到3.5%。

在嚴躍進看來，庫存指標已呈現(xiàn)下降趨勢，而庫存的下降有助于后續(xù)供需關(guān)系更加平衡。此外，目前部分庫存已進入現(xiàn)房階段，各地可結(jié)合現(xiàn)房銷售的相關(guān)新政策，進一步做好庫存出清工作。

開發(fā)投資額下降18%，增量收縮倒逼存量提質(zhì)

1-6月份，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3.8萬億元，同比下降18.0%；其中，住宅投資2.93萬億元，同比下降17.8%。

由此可見，今年前6月房地產(chǎn)開發(fā)投資額降幅仍然較大。對此，嚴躍進認為，這種調(diào)整需要客觀理性地看待。首先，房地產(chǎn)大規(guī)模增量市場的擴張，與過去相比確實發(fā)生了較大變化，政策方向更強調(diào)圍繞存量更新來拓展新的內(nèi)容，因此，對于這一指標，應(yīng)當從存量更新和存量提升的角度去理解。同時，當前的增量開發(fā)投資整體健康水平更高，能夠拿地和開發(fā)的企業(yè)，大多是財務(wù)狀況和銷售業(yè)績較為穩(wěn)健的企業(yè)。

從施工與新開工情況看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積55.4億平方米，同比下降12.5%，其中住宅施工面積約38.45億平方米，下降12.9%；房屋新開工面積約2.32億平方米，下降23.4%，其中住宅新開工面積約1.69億平方米，下降24.1%；房屋竣工面積約1.72億平方米，下降23.7%，其中住宅竣工面積約1.21億平方米，下降25.3%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，今年上半年，新開工繼續(xù)呈現(xiàn)明顯下跌，累計跌幅23.4%，盡管比1-5月份收窄0.2個百分點，但跌幅仍在20%以上，2022年—2026年上半年平均下跌25.3%。盡管新開工下跌拖累新房供給、開發(fā)投資和上下游，但在存量主導(dǎo)的時代下，有利于促進市場供求再平衡，讓市場能夠盡快觸底，價格盡快止跌回穩(wěn)。

此外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約4.02萬億元，同比下降20.2%。其中，國內(nèi)貸款5716億元，下降31.7%；自籌資金約1.47萬億元，下降16.4%；定金及預(yù)收款約1.24萬億元，下降15.8%；個人按揭貸款5137億元，下降24.9%。

在李宇嘉看來，今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定金及預(yù)售款同比降幅連續(xù)4個月收窄，上半年同比下降15.8%，較1-2月份21.5%的降幅收窄了近6個百分點。這顯示出居民購房需求更加理性。

業(yè)內(nèi)：上半年交易好轉(zhuǎn)，下半年或延續(xù)結(jié)構(gòu)性修復(fù)

對于前6月整體表現(xiàn)，李宇嘉表示，上半年，市場交易端確實有所好轉(zhuǎn)。主要表現(xiàn)在，新房交易累計跌幅收窄、二手房累計繼續(xù)上漲，新房疊加二手累計基本止跌。4-6月份，新房交易同比跌幅明顯收窄，商辦等非住宅交易活躍。同時，在熱點地塊和明星樓盤的帶動下，疊加國際機構(gòu)對京滬見底的判斷，市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)。

嚴躍進指出，從積極表現(xiàn)來看，庫存出清的節(jié)奏在加快，這對改善供求關(guān)系、促進更加均衡的發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。從需求端來看，雖然整體銷售數(shù)據(jù)仍在調(diào)整中，但客觀而言，今年各地仍有一些積極表現(xiàn)，無論是“賣舊買新”、住房改善型需求釋放，還是部分剛需盤銷售，總體上都值得肯定，銷售數(shù)據(jù)在一定程度上展現(xiàn)了積極信號。

展望未來，嚴躍進認為，近期，國家層面對供需兩端協(xié)同發(fā)力的關(guān)注度較高，房地產(chǎn)在供給端和需求端都是重要產(chǎn)業(yè)，因此需要持續(xù)發(fā)力。下半年，房地產(chǎn)市場有望延續(xù)結(jié)構(gòu)性修復(fù)態(tài)勢，止跌回穩(wěn)雖有希望，但仍離不開穩(wěn)定的政策支持和其他方面的有效配合。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 王心

圖/國家統(tǒng)計局網(wǎng)站截圖