湖南
租了多年的房子，與房東一直和和氣氣，退租時，房東卻甩來一句“恢復如新”，這合理嗎？“恢復原狀”的邊界到底在哪里？ 近日，上海市長寧區(qū)人民法院宣判的一起租房糾紛引發(fā)關注。
租住18年一朝翻臉
退租遭房東索賠24萬余元
2006年6月，租客張先生與房東劉女士簽訂房屋租賃合同，約定張先生承租案涉房屋居住使用，租期一年，保證金11600元。
合同另約定，租客需依照房屋交接時現(xiàn)狀使用，如要求重新裝修或變更原有設施，應先征得房東同意；租賃期滿，房屋需恢復房屋交接時現(xiàn)狀；因租客使用不當或其他人為原因而使房屋或設備損壞的，應負責賠償。
一年租期到期后，雙方?jīng)]有續(xù)簽書面合同，但張先生一直正常居住，這一住就是整整18年，直到2024年7月才正式退租。
租賃期間，張先生將房屋墻體由白色粉刷成黃色，將三室結構改造為四室。雙方辦理房屋交接手續(xù)后，劉女士要求張先生將房屋恢復“原狀”，包括恢復三房結構、墻體修復刷新（修復漏水損壞并粉刷為白色）、地板換新、灶臺換新等。雙方未能達成一致，劉女士遂訴至法院，要求張先生賠償房屋修復費用14萬余元及房屋空置損失10萬余元，并要求其承擔逾期支付租金違約金5000元。
張先生辯稱，其系經(jīng)過劉女士允許才進行了裝修改造，墻壁發(fā)霉系房屋外墻滲水所致，與其無關；除第三臥室地板為長期使用辦公椅滑輪磨損所致，其余地板、灶臺損壞均屬于自然損耗，不應由其承擔修復責任；房屋空置系受市場行情影響及劉女士自身原因所致，不同意賠償空置損失。
此外，張先生提起反訴，要求劉女士退還房屋押金。
法院最終判決：
酌情認定租客賠付6萬余元
長寧區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，承租人退租時，應按照合同約定返還房屋。若因承租人故意或疏忽造成損壞，其應承擔相應賠償責任；若系房屋自然損耗，不應由承租人承擔修復及賠償責任。
本案中，合同明確約定租賃期滿后，需恢復原狀交付房屋。雖然張先生是在經(jīng)過劉女士同意的情況下對房屋結構和墻體顏色進行了更改，但根據(jù)合同約定，其在返還房屋時理應恢復為原始狀態(tài)，該部分修復費用應由張先生承擔。
關于墻體、地板、灶臺受損，劉女士申請對受損原因等進行鑒定，鑒定結論顯示因果關系客觀無法鑒定。雙方確認租賃期間，張先生曾向劉女士反映過漏水情況，但雙方均未維修。除張先生自認辦公椅造成的地板損壞外，劉女士未能舉證其余損壞系張先生使用不當所致，且案涉房屋出租時已經(jīng)裝修多年、張先生又實際使用18年，房屋在正常使用過程中不可避免地會產(chǎn)生自然損耗。綜合考慮房屋現(xiàn)狀、使用年限、各自過錯等因素，法院酌情認定張先生支付修復費用3萬余元。
關于房屋空置損失，劉女士在收回房屋后即掛牌出租，在訴訟之前張先生多次明確拒絕修復，在此情況下，劉女士作為出租人亦負有避免損失擴大之義務。結合雙方溝通情況、房屋空置情況、當事人過錯程度，再考慮鑒定報告載明的修復工期等因素，參照市場租金標準，法院酌情認定張先生支付空置損失3萬余元。
最終，長寧區(qū)人民法院判決張先生向劉女士支付房屋修復費用3萬余元、房屋空置損失3萬余元，劉女士向張先生返還保證金6600元。現(xiàn)本案判決已生效。
在此提醒
租房改造一定要落實書面同意
同時留存溝通記錄、
入住時房屋現(xiàn)狀照片、視頻
退租時分清“人為損壞”和“自然老化”
既不要被“恢復如新”綁架
也不要無故逃避合理責任
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來源｜新聞晨報、新快報
編輯 | 劉栩蓉、實習生馬靖雯
一審 | 向瀅穎
二審 | 杜振裕
三審 | 許志強
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