北京
兩天前，金魚池二期西地塊的總平圖，終于公示了。
僅7套中式合院，地上2層，地下3層。
北京內城核心區的稀缺住宅名額，又少了7個。
說起金魚池，老北京人都有專屬記憶。
金代建中都城的時候，在這離建成了池塘，也是“金魚池”地名的最早起源。
之后幾百年，這兒一直是皇家養金魚的地方。
建國后，1956到1965年，龍須溝完成系統治理，改建成了能劃船的市民公園。
有張經典老照片——祈年殿和湖水合體！
金魚池湖面波光粼粼，往南看，是天壇祈年殿的藍色琉璃瓦頂。
這畫面，和北海的白塔倒映在太液池里，有同工之妙。
擱當年也是天壇邊上獨一份的賞景好去處。
但因水源得不到解決，公園于 1965 年關閉，湖被填平。
天壇外能蕩起雙槳，也成了這片土地上，一段特別的記憶。
如今，這里可是北京 “一環”！
地塊向西600m就能到前門大街，南邊緊鄰十一中金魚池校區，離7號線橋灣站只有300m。
地塊屬于天壇文保控制范圍，建設方案需上報國家文物局審批。
辦公樓降高、核減玻璃幕墻、調整建筑風貌多輪打磨，才最終通過審核。
這也是為什么，這個2024年北京土拍市場溢價率最高的宗地，遲遲沒有進展的原因。
2024年7月，河北鑫界以3.375億元觸頂搖號拿下后，項目經過辦公樓降高、核減玻璃幕墻、調整建筑風貌多輪打磨，才最終通過審核。
整個項目南北分區。
北側規劃一棟5層辦公樓，商業部分要求全部自持20年。
南側7套中式合院，才是整個地塊的核心看點。
產品采用L型布局，恰好是老北京二合院的典型變體。
很多朋友一聽“合院”就想到四合院。
四面建房，正房、倒座房、東西廂房圍出一個方方正正的院子。
那是頂級配置。
但北京內城的真實情況是，存在很多胡同格局區域、地塊不大也不是特別規整，根本擺不開四合院。
二合院就是為這種場景生的。
所以，在北京內城，
四合院一般拿不下，但二合院可以的！
二合院是北京胡同最基礎的居住單元，核心標志是僅兩面建有正式房屋，
一正一輔一院，兩面合圍。
主流形制是南北縱向排布——北側正房(朝南)+ 南側倒座房(朝北)，
遇到窄長或不規則地塊，多數就會采用“正房+單側廂房”的L形布局。
金魚池地塊的合院，就是這樣的格局。
正房面闊2到3間，整體院落長寬多在10到15米區間。
這是北京合院里最基礎的居住單元，最適合3到5人的家庭。
7套合院套均地上面積約243㎡，首層層高約3.9米，二層層高約3米，
每套向下深挖3層，除車庫層外還有兩層拓展空間，
搭配院內采光井，地下空間也能獲得自然采光。
部分戶型帶有 20-60㎡不等的私家庭院，共同圍合出中央院落。
再說說錢的事。
1700平米住宅，如果按15.1萬的指導價全部賣掉，收入是約2.57億，
但這塊地，土地成本3.375億，總投資估算3.75億，
想回本，至少得賣到20萬一平。
所以，這7套北京一環的藏品級物業，可能都輪不到公開市場的買家出手。
類似的內城合院產品，前門東區項目也有88套。
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