開發投資暴跌18%，一線城市反彈四個月，房地產已經不是一個市場，而是兩個市場

2026.07.16

作者 | 馬光遠

上半年房地產的表現究竟怎么樣？房地產有沒有見底？房價有沒有反彈？大家去看的話，會看到截然不同的觀點。

有人說房價仍然在往下跌，你不能說他錯，因為的確有很多城市房地產仍然在調整，房價仍然在往下跌。

有人說房地產市場已經反彈，有人在搶房，你也不能說他錯，因為的確有一些城市，特別是一線城市和部分強二線城市，新房市場和二手房市場出現了明顯的反彈，確實有很多高檔住宅又出現了開盤售罄甚至“日光”的情況。

其實，我一直認為，談中國房地產有一個基本前提，那就是中國房地產市場的區域差別特別大，從來都不是一個統一的市場。

盡管在房地產領域把城市分成一線、二線、三線，但這種分類也不能體現不同城市不同區域房地產市場的差別。不同區域房地產市場的差距甚至比人和猴子的差別都大，拿平均數據去說事更是沒有意義。

就像不能把北方和南方的天氣平均一樣。

但是，房地產的全國數據仍然有意義，全國性的數據能夠說明整體的溫度究竟高不高。

先看供給端，2026年上半年，全國房地產開發投資38074億元，同比下降18%，房屋新開工面積只有2.32億平方米，同比下降23.4%；其中住宅新開工面積下降24.1%。房屋竣工面積1.72億平方米，同比下降23.7%；其中住宅竣工面積下降25.3%。

這些數據說明，開發商對未來市場的預期仍然非常悲觀，拿地、開工和投資意愿仍然沒有恢復。

再看房地產銷售，上半年，全國新建商品房銷售面積4.01億平方米，同比下降11.6%；其中住宅銷售面積下降12.4%。新建商品房銷售額3.79萬億元，同比下降13.6%；其中住宅銷售額下降13.7%。

銷售額的下降幅度比銷售面積更大，說明從全國平均來看，不僅賣出去的房子數量在下降，平均銷售價格也仍然承受壓力。

全國新房市場沒有見底，這一點不能回避。

如果只看房地產開發投資、新開工、新房銷售面積和銷售額，今年上半年的房地產數據不能說好，甚至可以說仍然非常差。開發投資下降18%，新開工下降23.4%，竣工下降23.7%，新房銷售面積下降11.6%，新房銷售額下降13.6%。

任何一個數據單獨拿出來，都說明房地產行業仍然處在深度調整之中。

但是，房地產市場最有意思的地方就在這里。

一方面，房地產開發投資、新開工和新房銷售仍然在大幅度下降；另一方面，核心城市的二手房市場已經出現了明顯的修復。

今年3月以來，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格已經連續四個月環比上漲。3月至6月，一線城市新房價格月度環比漲幅保持在0.1%至0.2%之間，二手住宅月度環比漲幅保持在0.3%至0.4%之間。

6月份，一線城市新建商品住宅價格環比上漲0.1%。其中，上海上漲0.3%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.3%，北京下降0.3%。一線城市二手住宅價格環比上漲0.3%。其中，北京上漲0.1%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.4%，深圳上漲0.3%。

也就是說，6月份四個一線城市二手房價格全部環比上漲。

這就是我判斷，一線和強二線已經見底的依據。

所謂見底，不是房價馬上大漲，不是重新回到2021年的高點，而是交易量恢復，環比價格由跌轉漲，市場預期開始改善，最危險的下跌階段已經過去。

從交易量來看，一線城市的表現更加明顯。6月份，北京二手房網簽成交超過1.66萬套，環比增長約4%，同比增長約10%，已經連續三個月創近五年同期新高。上半年北京二手房成交總量達到93583套，創近五年新高。深圳上半年新房和二手房合計成交超過6.7萬套，其中二手房成交36458套，同比增長5.5%。上海二手房上半年累計成交147287套，同比2025年上半年上漲13.3%，創下近五年同期成交量最高紀錄。

一些強二線城市的二手房交易也明顯回暖。

杭州、成都、寧波、南京二手行情火熱。杭州二手房上半年成交約13.3萬套，同比增長19%；成都二手房上半年成交面積全國二線第一，同比暴漲60%，寧二手房同比漲幅超50%，新房價格連續4個月環比上漲。

價格數據的分化同樣非常明顯。

6月份，一線城市二手房價格環比上漲0.3%，二線城市二手房價格環比下降0.3%，三線城市下降0.4%。一線城市新房價格環比上漲0.1%，二線城市持平，三線城市下降0.3%。一線城市率先反彈，二線城市整體處于底部附近，三線城市仍然在下跌的格局明顯。

大多數的三線城市，仍然沒有調整到位，房價和成交量還在下降。這類城市即使房價已經跌了很多，也不能簡單地講便宜。

因為房地產便宜不便宜，不是看它相對于過去的價格跌了多少，而是看未來有沒有人買、有沒有人租、城市有沒有人口和產業。

庫存也出現了邊際改善，到6月末，全國商品房待售面積7.63億平方米，同比下降0.9%，已經連續四個月下降。其中，待售時間在三年以內的商品房面積下降3.5%。

另外，核心城市二手房掛牌量也出現了一個值得關注的變化。

截至6月末，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都和武漢八個重點城市的二手房掛牌量約為123萬套，比2025年末減少9萬套，比去年同期減少28萬套，降幅達到19%。

總體來看，如果從全國開發投資、新開工、新房銷售的角度看，房地產仍然處在深度調整階段，行業遠遠談不上全面復蘇。

開發投資下降18%，新開工下降23.4%，竣工下降23.7%，開發商到位資金下降20.2%，新房銷售面積下降11.6%，新房銷售額下降13.6%。

但是，如果從核心城市、二手房成交、價格環比變化和庫存變化來看，房地產最危險的階段已經過去，一部分城市已經見底，并且出現了反彈。

上半年二手房網簽面積增長10.2%，一線城市新房和二手房價格連續四個月環比上漲，全國商品房待售面積連續四個月下降，最近三個月新房和二手房交易總量連續正增長。

整體來看，可以用幾句話來總結：

房地產的總量仍然在下降，但市場的底部已經開始出現；全國房地產仍然在調整，但一線和部分強二線城市已經率先見底；新房市場仍然比較弱，但二手房市場已經明顯修復；普通住宅仍然承受壓力，但核心城市的優質住宅已經出現反彈。

首先，一線和部分強二線已經見底，這里說的見底，是成交量已經恢復，房價連續幾個月環比上漲，掛牌量開始下降，市場預期開始改變，并不是說房價已經回到歷史高點，也不是說未來會像過去一樣大漲。

第二，絕大多數三線、四線及以下城市，整個市場仍然沒有調整到位。即使未來不再大幅下跌，也很難出現過去那種普遍上漲的行情。從過去很多國家房地產調整歷史看，絕大部分人口流出的城市、經濟狀況不好的城市、遠郊區域以及供應嚴重過剩的房地產，要想重新回到以前的高點，至少需要十年以上的時間，很多可能永遠也回不到上一輪的高點。對這些城市而言，即使房價到了底部，想讓房價真正反彈，也非常難。

第三，不管中國房地產上半年表現如何，對市場都應該有一個全新的思維。房地產確實進入了一個全新的周期，市場理念和過去完全不一樣。不要拿過去的邏輯，一說見底就認為房價會大幅反彈；一說一線城市房價上漲，就認為全國房地產要重新進入牛市。

第四，房地產市場的分化已經成為定局。上半年房地產市場真正的變化，不是全國房價已經見底，而是中國房地產已經徹底分化成了兩個完全不同的市場。

一線城市、部分強二線城市，特別是人口持續流入、產業不斷升級、土地供應有限的核心區域，以及真正的高品質住宅，放在整個房地產市場的周期里，已經到了相對底部。

但是，對于絕大部分城市，千萬不要簡單地想著抄底。抄了以后，房價可能不再大幅度下降，但也可能十年都不賺錢。