根據(jù)潘石屹預(yù)測(cè)的未來(lái)房?jī)r(jià)：150萬(wàn)房子，到2030年還值多少錢呢？

翻看潘石屹早年間接受媒體訪問的記錄，有一個(gè)數(shù)字被他反復(fù)提起，那就是房?jī)r(jià)跌幅百分之二十。他把這條線視為整個(gè)行業(yè)繃緊的那根弦，一旦觸碰，產(chǎn)業(yè)鏈上從開發(fā)商到購(gòu)房者都要承壓。

這個(gè)判斷并不玄乎，邏輯就藏在按揭結(jié)構(gòu)里。

國(guó)內(nèi)商品房貸款過去主流的首付比例是三成，房子價(jià)格若滑落兩成，賬面凈資產(chǎn)瞬間被削去大半；跌到三成以上，很多家庭連房貸都覆蓋不了，負(fù)資產(chǎn)的處境就擺在眼前。

潘石屹在2016年前后接受鳳凰財(cái)經(jīng)采訪時(shí)講得更直白，房地產(chǎn)已經(jīng)漲了十多年，一旦掉頭，土地、在建工程和成品房同時(shí)跌兩成，很多企業(yè)受不了，跌到三成，行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)浮出水面。

假如手里握著一套此刻掛牌價(jià)150萬(wàn)的商品住宅，五年之后走到2030年這個(gè)節(jié)點(diǎn)，它究竟還能賣出多少錢？

一、土地財(cái)政收縮，市場(chǎng)基本盤生變

財(cái)政部于2026年1月30日公布的《2025年財(cái)政收支情況》顯示，全年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為41518億元，同比下降14.7%，這已經(jīng)是2022年以來(lái)連續(xù)第四個(gè)年度出現(xiàn)兩位數(shù)的降幅。

若把時(shí)鐘撥回2021年約8.7萬(wàn)億元的高點(diǎn)，2025年土地出讓收入已經(jīng)少了約4.6萬(wàn)億元，年度規(guī)模跌幅超過一半。

粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析時(shí)指出，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)是主要成因，城鎮(zhèn)住房已經(jīng)從總量短缺切換成結(jié)構(gòu)性過剩與優(yōu)質(zhì)供給不足并存的狀態(tài)，房企拿地也就跟著謹(jǐn)慎起來(lái)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2026年7月15日公布的6月數(shù)據(jù)表明，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，上海、廣州、深圳分別漲0.3%、0.2%、0.3%，北京下降0.3%；一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.3%，延續(xù)了自3月以來(lái)的回升。

二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由5月的下降0.1%轉(zhuǎn)為持平，三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)70城中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有20個(gè)，比上月增加4個(gè)，創(chuàng)下2025年5月以來(lái)的新高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同期解讀稱，6月一線城市商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，二、三線城市環(huán)比持平或下降，一、二、三線城市同比降幅總體繼續(xù)收窄。庫(kù)存數(shù)據(jù)也在同步松動(dòng)。

截至2026年6月末，全國(guó)商品房待售面積為76315萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，自2026年3月起已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月遞減。

而住建部門網(wǎng)簽口徑顯示，部分一線和重點(diǎn)城市交易量也同比有所回升。

二手房在不少城市交易中的占比繼續(xù)提高，北京、上海以及部分省份二手住宅成交已超過新房。一句話概括，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在變化，但這不意味著所有房子都能被同一股暖風(fēng)吹起來(lái)。

二、剖開住房屬性，看清價(jià)值分層邏輯

要判斷150萬(wàn)這套房子五年后的走向，繞不開房子的三重屬性。

第一層是居住屬性，一家人能不能安頓下來(lái)、住得舒不舒服，取決于面積、戶型和小區(qū)品質(zhì)，這一層最實(shí)在。

第二層是資源屬性，房子本身只是一張門票，真正貴的是綁在門牌號(hào)上的學(xué)區(qū)、醫(yī)療、通勤和圈層。有些人不理解為什么內(nèi)環(huán)里的老破小比郊區(qū)的花園洋房還金貴，答案就藏在這里，明面上的公共資源分配有上限，隱性的資源溢價(jià)往往更深。

第三層是投資屬性，也是過去二十年真正讓房?jī)r(jià)一路飛奔的那股力量。

潘石屹曾對(duì)媒體講過一個(gè)親身經(jīng)歷，1999年他做的SOHO項(xiàng)目租金回報(bào)率有百分之二十，后來(lái)一路降到只剩百分之一，租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于貸款利率，這就是他判斷行業(yè)冷暖的核心指標(biāo)。

數(shù)字?jǐn)[在這里，投資屬性并沒有歸零，只是不再是普漲式的躺賺，而變成了對(duì)地段與產(chǎn)業(yè)的精細(xì)篩選。

三、五年之后落定，命運(yùn)走向三條岔路

第一條路徑，指向核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。這類資產(chǎn)背后有清晰的人口凈流入、扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐以及不可復(fù)制的地段稀缺性。

它的名義價(jià)值主要取決于人口、產(chǎn)業(yè)、供地、信貸和真實(shí)交易需求。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)能確認(rèn)的是，2026年3月至6月一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)回升，新房則是城市間分化。

若手上這套150萬(wàn)的房子恰好落在這個(gè)梯隊(duì)里，到2030年出現(xiàn)小幅名義升值并不算意外，更重要的是它保有較好的流動(dòng)性，想脫手時(shí)脫得掉，這在存量博弈的年頭里比升值本身還稀缺。

第二條路徑，落在普通省會(huì)以及地級(jí)市核心區(qū)的自住型房產(chǎn)。

沒有明顯人口外流、供需大致均衡、靠本地剛需和改善換房支撐的房子，價(jià)格可能相對(duì)穩(wěn)定，但也未必會(huì)與CPI同步。

到2030年，150萬(wàn)還是150萬(wàn)、升到160萬(wàn)或出現(xiàn)回落，都只是情景推演，不是潘石屹給出的確定報(bào)價(jià)。它的價(jià)值更多在居住功能和相對(duì)穩(wěn)定性，而不是保證守住本金。

當(dāng)越來(lái)越多的房子跑輸通脹的時(shí)候，能保本本身就是一場(chǎng)勝利。

第三條路徑，通向人口流出、產(chǎn)業(yè)空心、供應(yīng)嚴(yán)重過剩的遠(yuǎn)郊或收縮型城市。這類區(qū)域的問題不只是價(jià)格向下，還可能是成交周期很長(zhǎng)。遠(yuǎn)郊缺交通規(guī)劃的樓盤、房齡較長(zhǎng)又缺公共資源的住宅、供給過量的商住產(chǎn)品，通常更容易面臨折價(jià)和流動(dòng)性壓力。

真到了2030年，150萬(wàn)跌至120萬(wàn)甚至更低屬于悲觀情景之一，也可能因政策、產(chǎn)業(yè)或人口變化出現(xiàn)不同結(jié)果。

2025年1月10日，財(cái)政部綜合司司長(zhǎng)林澤昌在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上明確提到，在2025年新增發(fā)行專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可以統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的項(xiàng)目。

這條通道主要用于地方收回閑置土地、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等項(xiàng)目。

四、握著這套房產(chǎn)，普通人該怎么走

而對(duì)于多套房家庭，更要梳理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。遠(yuǎn)郊配套弱、供應(yīng)量大、流動(dòng)性差的房源可以優(yōu)先評(píng)估。

相反，把回籠資金集中到少數(shù)流動(dòng)性好、抗跌性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的上，可能比死守劣質(zhì)資產(chǎn)更符合長(zhǎng)期利益。對(duì)于還沒上車的年輕人，試圖精準(zhǔn)踩到最低點(diǎn)幾乎是一件不可能的事。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在解讀6月數(shù)據(jù)時(shí)預(yù)計(jì)，2026年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)筑底修復(fù)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)分化會(huì)進(jìn)一步加深。

市場(chǎng)底部往往在漫長(zhǎng)的僵持中悄悄成形，事后回望才看得清晰，眼前的那份猶豫里，往往就藏著足夠好的買點(diǎn)。

回到最開始那道題，150萬(wàn)的房子到2030年究竟值多少錢。

答案不在全國(guó)均價(jià)指數(shù)里，而在房子所處的街道、板塊、城市產(chǎn)業(yè)和人口流向里。核心城市優(yōu)質(zhì)地段更可能保持流動(dòng)性，普通城市自住盤重在居住價(jià)值，人口和產(chǎn)業(yè)持續(xù)流失的區(qū)域則更容易面臨成交困難。

普漲的時(shí)代確實(shí)已經(jīng)翻篇，但這不等于價(jià)值時(shí)代的落幕，反而是它真正意義上的起點(diǎn)。過去二十年閉著眼睛買房都能賺，是城鎮(zhèn)化紅利疊加貨幣擴(kuò)張共同催生的一次性行情。

未來(lái)五到十年，城市能級(jí)、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)、房屋品質(zhì)與持有成本會(huì)共同決定結(jié)果。對(duì)普通家庭而言，買房已經(jīng)從普漲環(huán)境下的單向下注，回到居住與資產(chǎn)配置并重的選擇。