唏噓！南京24套房源慘遭法拍，精裝大三房僅70萬起

南京一批房源慘遭3折甩賣。

近期，阿里法拍網一次性上架棲霞區龍潭中駿東原璟閱24套住宅（截止到發稿前），全部因開發商資金問題被查封、拍賣。

其中住宅房源建筑面積約125、127㎡，起拍總價在70萬-73萬，折合單價約5600-5800元/㎡。對比當年近1.8萬/㎡的新房銷許價，相當于3折甩賣。

另外，銳評君在查詢拍賣裁定書后發現，因小區開發商——南京駿原房地產開發有限公司與龍信建設集團之間的工程款糾紛，小區共有44套房源被移送拍賣、變賣。

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先來看這批即將拍賣的房源。

本次上架的24套住宅全部位于棲霞區后曹路6號，也就是中駿東原璟閱小區，集中在3、5兩棟高層，戶型為建面約124.93㎡、127.07㎡的大三房。

公開信息顯示，這批房源多在2020年竣工、2021年左右完成登記，目前拍品所有人是南京駿原房地產開發有限公司，相當于是開發商自持的庫存新房。

需要注意的是：房屋有查封、抵押，內部雖無入住痕跡，但長期空置、陽臺未封閉，室內有滲水痕跡。

我們再來看價格。

2019年項目首開時，中駿東原璟閱精裝銷許均價在1.8萬/㎡左右，建面約125㎡大三房備案總價普遍在230萬以上。

即便后期房企推出打折、特價房等促銷手段，90㎡左右房源的入手價仍接近140萬左右，單價1.5萬/㎡上下。

而此次被拍賣的房源起拍單價最低5600元/㎡，幾乎是當年新房備案價的3折，相當于一套建面約125㎡至少縮水160萬。

那么和二手房相比，5600元/㎡的起拍單價，算得上撿漏嗎？

我們以中駿東原璟閱一期為例，近期二手房實際成交均價僅5271元/㎡，掛牌房源均價也僅7913元/㎡。

反觀本次70萬起拍的大三房，單價比小區真實成交均價還要高出300元左右，幾乎不存在明顯撿漏空間。

且法拍房還附帶隱性成本——比如房源存在查封、抵押情況，以及可能存在拖欠物業費、水電費等。

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要知道，中駿東原璟閱在當年也曾被視作板塊住宅新標桿，吸引了不少南京買房人關注。

2018年6月，中駿置業拿下龍潭NO.2018G22地塊，中駿集團、東原地產（迪馬股份旗下）為開發項目，合資成立南京駿原房地產開發有限公司全權操盤，當年被視作龍潭新城重點標桿樓盤。

共規劃14棟高層住宅+1棟配套公寓，戶型主力約77-125㎡，覆蓋剛需到改善。當時市場普遍看好寧鎮揚一體化規劃、S5地鐵落地預期，令中駿東原璟閱一度去化喜人。

然而好景不長。中駿、東原兩大房企先后出現債務危機，無力向南京合資子公司輸血。

再加上龍潭板塊新房去化速度遠低于預期，銷售回款不足以覆蓋工程款、供應商貨款等，項目現金流斷裂，一度影響后期銷售甚至是項目交付。

網上房地產數據顯示，項目共入網超1700套住宅房源，目前還有超350套新房沒賣掉。

本次房源拍賣的原因，是南京駿原房地產開發有限公司與龍信建設之間的工程款糾紛，按照棲霞區人民法院出具（2024）蘇0113民初7145號民事判決書，判決南京駿原限期支付欠款，之后申請強制執行，執行標的約5700萬。

另外，執行裁定書顯示，被查封拍賣的共有44套房源，全部位于棲霞區后曹路6號。也就是說，目前法拍網上掛牌的十幾套房源，還是一小部分。

天眼查數據顯示，南京駿原房地產開發有限公司當前累計161條司法案件，涉案總金額高達1.86億元；59條限制消費令，涉案金額超2545萬元。

開發商資金鏈斷裂的影響，甚至波及已入住業主。

今年3月，小區二期業主向官方求助想要解決小區停車難、充電難的問題，被告知因開發商未如期支付工程款，導致車庫暫不具備竣工條件；

早在2024年4月，小區二期就曾因開發商長期拖欠泵房公共電費，供電公司依法停電，高層住戶水泵無法供水，大量業主生活受到干擾；

同時因開發商資金不足，早期部分業主拿房后長達一年多無法辦理不動產權證，小區配套施工進度也多次滯后。

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在龍潭，中駿東原璟閱的低價法拍，并非個案。

今年1月，京東資產上架22套正榮悅東府的法拍房，起拍總價集中在52萬-71萬；3月，這批房源起拍價降至41萬-58萬，起拍單價約4600-5000元/㎡，最終仍因無人報名而流拍。

和中駿東原璟閱一樣，悅東府這批房源被法拍的原因也是房企資金鏈斷裂導致。

申請執行人，為中建二局第二建筑工程有限公司，被執行人為南京正紫置業發展有限公司、南京正得置業發展有限公司，因建設工程施工合同糾紛一案，南京市棲霞區人民法院作出（2025）蘇0113執35號執行裁定，執行金額約8268.74萬。

而悅東府，正是南京正紫置業發展有限公司的名下資產。

作為南京新城板塊之一，龍潭新房市場的高光時刻集中在2019年前后。當時的龍潭土地市場迎來高光時期，正榮、榮盛、華夏幸福扎堆拿地，多幅地塊高溢價成交。

從中駿東原璟閱到正榮悅東府、榮盛花語馨城、濱江孔雀城，板塊整體新房儲備量高達6800余套，主力戶型集中在建面約75-120㎡，精裝價約1.6萬-1.8萬/㎡，主打小戶型、低總價，構成了龍潭樓市格局。

到了2021年，進駐龍潭的正榮、榮盛等房企先后暴雷，再加上樓市整體行情下行，不僅嚴重影響了新房去化，包括濱江孔雀城棲瀾府、悅東府A地塊、榮盛花語馨城二期在內的多個住宅項目，一度陷入停工。

如今的龍潭新城，二手房成交價已遠低于房企拿地樓面價。

比如正榮悅東府，拿地樓面價8478元/㎡，新房銷許均價約2萬/㎡。

而在二手房平臺上，小區最新成交單價僅7046元/㎡，一套建面約99㎡的高樓層房源，總價僅需69.8萬。

還有榮盛花語馨城，當年拿地樓面價8452元/㎡，新房銷許均價約1.78萬/㎡。

目前二手房掛牌均價約8000元/㎡，今年5月成交的一套高樓層房源，單價僅4090元/㎡。

最后要說的是：以新房3折的價格、70萬總價拿下125㎡大三房，這批法拍房的確很“香”，但也有需要規避的“雷點”。

首先，龍潭新城距離南京主城較遠、房源流通性較差，從投資角度來看短期內升值可能性較低；

其次，小區歷經房企暴雷、資金鏈斷裂、延期交付之后，當下仍存在類似車庫未交付的情況，對于自住買家來說，入住后的居住體驗感也將大打折扣。

因此，建議有“抄底”想法的買房人，在摸清房源具體情況后再做決定。你認為這批法拍房，值得出手嗎？歡迎留言討論。