廣東
7月16日，廣州市增城區發改局相關負責人向媒體透露，該局已撤銷8家物管公司收費批復，降低了7家物管公司的收費標準。近期還有類似通知陸續公布。這是近年來廣州各區首次有價格部門如此大規模地對超一級物管收費標準進行成本監審，被業內視為一個標志性動向。
物管費為什么要降？主要理由是“質價不符”。打個比方，物管公司按A檔收費，提供的卻是B檔服務。服務不對板，被政府部門強行降價，再正常不過。對業主而言，每月固定支出少了一些，自然開心。但這事并非沒有隱憂：每平方米少收三毛五毛，會不會成為壓倒物管公司的最后一根稻草？
這樣的擔憂并非杞人憂天。從全國范圍看，物管公司正在“大撤退”。中指研究院統計，2025年初至2026年3月底，全國住宅物管撤場項目212個，超六成是企業主動離場。所以，前述負責人也坦言，區政府確實考慮過企業撤場后如何接盤的問題，不能犧牲業主利益。
為什么以前物管“趕不走”，現在“留不住”？這跟房地產行業周期息息相關。樓市高歌猛進時，物管費在房價漲幅面前不值一提，業主不在乎，開發商也愿意貼錢養物管，因為好物管能讓房子賣出溢價。如今樓市深度調整，房價跌了，業主能省則省。與此同時，房子變老，人工漲價，維護費用逐年攀升。兩頭一擠，物管的賬就算不過來了。數據顯示，2025年百強物企收繳率已連續四年下滑至71%，中小物企普遍低于65%，而行業公認的生死線是85%。
問題是，一旦收繳率跌破生死線，物管連基本運營成本都覆蓋不了，拿什么提供“質價相符”的服務？這不是道德問題，而是成本收益的算術題。工資要發，電梯要修，綠化要養，每樣都要錢。物管提供的服務越差，業主繳費的意愿越低，極易形成“互相嫌棄、雙向逃離”的惡性循環。一旦物管拍屁股走人，小區就可能淪為“孤島”。畢竟，不是每個小區都具備自治條件，也不是個個都能在物管撤場后正常運轉。
回到增城此舉，政府介入成本監審，調降超標收費，短期內回應了業主訴求，減輕了負擔，但硬幣的另一面是，一些本就如履薄冰的物管公司，收入再被壓縮，會不會加速撤離？一個超一級收費小區，物管費降到每平方米2.8元，如果原本收費高是因為公共設施多、能耗大，降價后物管要么減配服務，要么虧本撤場。無論哪種，最終受損的還是業主。
所以，物管費收多收少，不是誰對誰錯的判斷題，而是如何走出囚徒困境的治理題。單純降價解決不了根本矛盾，增城發改局只解決了“定價合理”，并未解決“收費與服務正向循環”的問題。
要解決后者，需要更根本的制度設計；比如，建立真正能發揮作用的業委會，讓業主參與定價和監督；又如，推廣酬金制，讓物管賺固定比例的管理費而非差價；再如，推動老舊小區連片管理，通過規模效應攤薄成本。上海楊浦區將12個老舊小區打包成“物業服務綜合體”，深圳一個40年樓齡小區靠“1元微費自治”把收繳率從32%拉到90%以上。這些案例也足以說明，路不止一條。
物管和業主，本應是利益共同體，而非彼此眼中的對家。政府出手糾偏是應該的，但不能事事都靠行政指令。一個健康的物業服務市場，需要一套讓好服務活下去、好業主不吃虧的游戲規則。□胡一刀
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
