經濟學家馬光遠：根據國際經驗，房地產再回到上一輪高點需要10年

這輪房地產調整究竟走到了哪一步？普通購房者面對"十年才能回到上一輪高點"的判斷，該如何看清方向、做出決策？

下文先從一線從業者的觀察切入，再落回到馬光遠的核心判斷。近期，房地產市場再度成為公眾關注的焦點。

市場情緒出現了一定變化，不少人對房地產重新產生了興趣。從整體情況看，賣房的人依然占多數，有人希望在此時置換資產，也有少部分人考慮將房產抵押后轉投股市，而單純因政策利好而急于上車的人則相對稀少。

人們總是需要房子居住，無非是希望改善一下居住環境。因此可以看到，很多人會低價賣掉自己的兩房，再拿著議價空間去全市場尋找便宜的三房，幾乎每個人都處于這條置換鏈條之上。

所不同的是，人們對市場的預期已經發生了明顯變化。以往的邏輯是小換大，買得越大賺得越多；而現在的預期是，小房子賣掉可能虧一些，但可以在新房購買時把差價補回來。

在上海外環外的許多次新小區，甚至出現了小區內部置換的現象——整個小區的兩房都在折價，而三房則維持溢價。

原因在于，小區內的住戶原本沒有孩子，如今有了孩子或需要照顧老人，甚至迎來二胎，他們對現有環境已經熟悉，對房價漲跌也并不那么在意，只是真正需要一套三房。于是同一板塊內出現了兩房普遍折價、三房普遍溢價的有趣格局，不同戶型的單價開始出現分化。

以往人們討論的是城市與城市之間、城市內部不同地段之間的分化，如今連同一小區內不同戶型、不同朝向、不同樓層之間也出現了巨大分化。到了這個階段，各城市之間、板塊之間、產品之間乃至戶型之間的分化特征已經非常明顯，顆粒度越來越細。

一方面，購房者回歸自住需求，很多偏好在價格上體現得十分明顯。有瑕疵的房子流動性很差，成交時往往打七折甚至八折；

而正常或優質的房子甚至還能在原有基礎上有所溢價。另一方面，從年成交量的數據看，其實存在一個剛需的穩定基準，包括結婚生子、首次改善、二次改善等需求都構成基本盤。

新的趨勢正在出現：產品力越來越受重視，地段的重要性反而在下降。四房帶院的產品當下非常流行，即便位置略偏郊區也能被接受。

以往人們偏愛高樓層，如陸家嘴的三件套或城市天際線景觀，而如今越來越多人開始接受低密度、洋房類產品，或高層建筑中三至六層帶平層綠化的戶型，對電梯房或高密度住宅反而愈發反感。這種變化背后，是人們對自我關注和居住環境關注的提升。

面對如此細化的分化，參考數據的選擇也變得更加復雜。如果想賣房或評估自家房產的競爭力，傳統做法是查看小區的歷史成交價。

但根據前面的分析，這些歷史成交價未必能作為可靠依據，現在必須看得足夠細致。例如三房戶型的成交價過去三年可能跌了20%，而一些優質四房或景觀較好的戶型，跌幅可能只有15%甚至10%，這就是抗跌與超跌的區別。

如今僅看城市指數已經不夠，可能還要看高租息指數、老破小指數、核心區指數、三房指數、四房指數，或者按內中環、中外環劃分的指數。樓市的觀察越來越精細化，在大的城市指數上可能看不到行情，但在局部風格或主題指數上，能看到一些結構性的微弱機會。

當然，目前沒有任何一個風格走出了像樣的牛市行情，只是有些跌得少，有些在最近六個月一直在漲。作為趨勢交易者，需要尊重市場本身，市場發生什么就去理解什么，秉持實事求是的精神。

很多人認為房地產沒有報價盤，但實際上房地產有部分報價盤。雖然只有約25%的房子在貝殼、鏈家上成交，但有40%到45%的房子會在這些平臺上掛牌。

掛牌價的變動可以在APP中持續觀察，雖然某些城市會隱去真實成交價，但整體上掛牌的邊際變化是非常清晰的。第二個特點是，以往對房地產的核心理解是"地段、地段、還是地段"，地段因子的權重非常大。

但從去年到今年開始，產品力的選擇變得更加重要。核心邏輯在于，中國人不缺房子，缺的是好房子。

即便在上海這樣的一線城市，人均住房面積也已達到30多平方米，家庭戶均住房已達1.1套左右。這意味著品質較差的房子，其實際居住價值相對有限，在置換鏈條中位置很靠下。

從中國大城市住宅的時代差別來看，1998年以前的房子多為老式平房，居住體驗不佳；1998年商品房改革后，商品化住宅小區開始出現，有物業、有像樣的停車位、有綠化和公區營造；

到了2013、2014、2015年之后，商品房小區又有了代際提升——人車分流、小區外立面整體改善，從涂料真石漆升級為石材或玻璃幕墻等新型材料，加上人車分流、公區營造和新的外立面，整個小區的樣態看上去更新、產品更好。

而在最近一到兩年，全國二線城市和少量一線城市又發生了變化：因為土地越來越難賣，地方政府在得房率上給了開發商更多優惠。上海過去很多房子的真實得房率也就70%略高一些，但在很多二線城市，真實得房率可能達到120%甚至130%，差距非常大。

這使得老產品的價值被新房持續稀釋。在老破小方面也有幾個新觀察。第一，旅居正在成為剛需。

以往認為旅居地產是偽命題，應該擁抱核心區自住，那才是真正的核心資產。但如今大批老人進入退休潮，年輕人越來越多從事自由職業或可以遠程辦公，很多人產生了旅居需求，對核心區或通勤便利并不那么偏好。

在接近自然或有文化屬性的地方，如大理，以及西北的大同等地，風貌別墅頗受關注。各個年齡段的需求都在發生轉移：年輕人愛旅游、愛自由、愛旅居，老人則將旅居變成剛需，而非圍繞地鐵房、學區房。

老城正在復興。以往無論投資還是自住都特別偏好新區，因為大家認為新區未來有規劃兌現，界面較好，有升值空間，年輕人也都往新區聚集。

但近期風格又在往回轉移。不僅上海，全國都在花大量政府撥款進行老舊小區改造，包括當地文化特色的挖掘，諸如老城的夜市經濟、美食等特別吸引年輕人。

成都是全國老城范圍內做得最好的城市，高新區的玉林夜市片區，老破小不僅真實去化放量，而且價格在真實成交價上出現上漲。上海黃浦和徐匯的老破小其實跌幅也不大，如今上海形成了黃浦、徐匯碾壓浦東的格局。

道理很簡單：浦東、黃浦、徐匯更多是宜居屬性，而浦東更多是新業屬性。類比股市，浦東相當于成長股，新城代表的本身就是成長股，人們相信未來會有持續不斷的規劃、新產業引入和就業機會。

老城則更多是宜居屬性，因為一座城市最好的學校、最好的醫院、最具煙火氣的街道，一定在老城。第三類是從邊際購房者結構看，以上海為例，本地人在咨詢客戶中占比很少。

這部分人非常在意城市界面和周圍環境，是否離公司足夠近關系并不大，因為他們不一定像上班族那樣通勤打卡，但小區周邊氛圍好不好非常重要。

在以黃浦學區為代表的一些上海新盤銷售中，可以看到購房者身份證號碼里上海本地人的占比，已經從原來的大頭變成了小頭，甚至是絕對的小頭。邊際增量決定市場風格。

三個特點合在一起：一是新城相當于成長股，人們對新產業、新就業機會有更高期待；二是老城相當于紅利股，租售比較高，生活舒適宜居；三是政府資金投入從新城為主轉向老城為主；四是邊際買家發生變化。這些因素疊加，使得當下新城的走勢越來越不如老城。

所以必須接受一個現實：有些房子的價格可能永遠回不到高點了。每個人都會懷念自己收入巔峰時的狀態，管過多少人、賺過多少錢、股權值多少、房子值多少，但過去的就是過去了。

對很多購房者來說，現在是可以認真選房的時期。特別是買二手房，從看重到買定，中間比較穩妥的做法是至少看幾十套上百套，決策過程本身就要花幾個月，從現在開始可以認真看房了。

有人覺得這個過程很艱難，但房產占家庭資產負債表60%，也可以選擇不買——身邊有很多人處于可買可不買的狀態。如果是可買可不買，不買也是很好的選擇。

你并不知道市場接下來往哪兒走。就像之前談到的文旅地產被看好時，很多人覺得不可思議，但過了半年，這個邏輯顯得更成立了。

身邊越來越多人選擇哪怕自己吃得差一點、賺得少一點，也希望選擇更舒適的城市或住處居住。

就像前面所說，大家對永續現金流的期待可能已經破滅，追求的是接下來一年兩年三年能否過得好一點，無論是買個房車環游中國，還是定居大理、遇有工作需求再全國出差——愿意忍受交通不便，換取每天早上醒來看到270度的洱海風光，或擁有一個露臺、院子那一方天地。

對文旅項目的看法則相對保守：人有旅居的需求，但沒有在一個地方長期旅居的需求，本質上旅居是從一個待膩的城市到別人待膩的城市，但那個城市也可能會待膩。旅

居的網紅城市會不停變化，且當地最好的野奢酒店可能比商務酒店貴五到八倍還供不應求，但過兩三年可能又出了更奢華的項目。運營一個成熟文旅項目的運營成本非常高，絕大多數開發商都難以為繼。

以某知名度假品牌為例，眾多項目中能真正跑起來的很少。總結幾個核心判斷：第一是"止跌、企穩、回溫"三階段。

止跌大判斷不能下，只能說到了市場底部，但止跌概率極大，全國范圍內相當一部分城市已看到止跌跡象。回穩只是時間問題，可能三個月、六個月或一年。

而回溫是普遍性、大量城市普遍價格上漲，目前沒有看到任何城市級別的回溫跡象。對北上廣深一二線城市的朋友，如果已有明確購房需求，現在是可以持續看房的好時機，不用著急上車，有合適的車就上。

回到經濟學家馬光遠拋出的"十年才能回到上一輪高點"這一判斷，其實與上述從業者的觀察高度契合。本輪調整從2021年正式啟動，至今已進入第六年，妥妥落在國際定義的"深度收縮"區間。

2021年，全國商品房賣了17.94億平方米，總金額18.19萬億元，是歷史絕對天花板；此后四年市場規模逐年縮水，2025年成交面積只剩8.81億平方米，比2021年少了45.4%，銷售額8.39萬億元，較高點腰斬有余。

數字雖然扎心，但泡沫擠得越干凈，地基就越硬。進入2026年，節奏在變。

1至5月全國房地產開發投資同比降了16.2%，住宅新開工面積同比降22.6%，房企拿地和開工仍然謹慎；供給端的主動收縮，反而在為未來的供需平衡騰出空間。

真正讓業內眼前一亮的是庫存拐點：5月末全國商品房待售面積7.72億平方米，同比降0.4%，已連續三個月同比下行，扭轉了52個月的庫存累積走勢。庫存不再堆積，價格下壓的力量就會減弱。

房價方面，新房價格四年累計跌了8%，二手跌幅更深，性價比洼地逐步浮現；房企端也從巔峰時期頭部50強凈負債率近170%壓到80%以內，行業毛利率有望穩定在25%以內，加杠桿沖規模的老玩法基本走不通了。

政策端，2026年上半年全國落地穩地產相關政策超過560項，首套房首付比例最低下調到15%，房貸利率從2021年5.6%的高點累計降了2.5個百分點，主流區間在3.05%到3.45%之間，是過去十年最低的一檔。

海外經驗早已把規律演過一遍：2008年次貸危機后美國房價用了大約十年回到危機前水平，但紐約、舊金山等核心城市只用了8年；日本1991年地產泡沫破裂后全國大盤調整周期極長，但東京核心地段的保值能力始終不錯。

國內本輪調整走到今天，核心城市優質房產跌幅在30%到40%之間，恰好踩在國際定義的深度收縮區間。

按全球規律推，全國大盤回到2021年高點起碼還要四年往上，但一線和強二線核心地段人口在流入、產業在扎根、資源在集中，修復速度會明顯跑贏平均線，短期就能走出獨立行情。

綜合各方觀點可以拎出三條相對清晰的判斷：第一，本輪調整已進入底部區間，政策底、庫存底、市場底三底共振，中長期修復通道打開；

第二，城市分化將長期存在，人口和產業扎實的城市優質房產價值會穩步修復；第三，房產的居住屬性與資產屬性徹底分開，優質資產迎來價值重估窗口。

這與前文中從業者反復強調的"擇時大于選城、選城大于選籌"，以及"核心城市優質地段先企穩"的觀察邏輯完全一致。

對普通購房者而言，"十年"這個數字并非要嚇退所有人，而是提醒大家——2021年那種"閉眼買都能賺"的舊思路已經翻篇，未來能真正保值增值的只會是少數核心地段的優質房源。普通住宅回歸居住功能，理性看待、按需配置，才是穿越這輪周期最靠譜的活法。

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