上海重大規劃落地....

來源：市場資訊

（來源：樓市經典）

在上?！澳媳鞭D型”的宏大敘事里，北翼始終缺一個足以撐起門面的超級引擎。

近期，大吳淞啟動區控規正式公示，這份橫跨寶山、浦東、楊浦、靜安四區，總面積110平方公里的史詩級規劃，終于把聚光燈打在了12.6平方公里的先行啟動區上。

733萬㎡總建設體量、217萬㎡商品住宅、8.7萬規劃常住人口——這組數字扔在上海樓市與城建版圖里，分量極重。

但熱鬧背后，我們更該看清的是：這塊曾經的工業銹帶，究竟靠什么邏輯完成從“鋼廠”到“未來城”的驚險一躍？

01.

不盲目鋪攤子

12.6平方公里里的“生存智慧”

大吳淞整體盤子太大，一次性全開既不現實也風險極高。規劃最聰明的一步，是從110平方公里中精準切出12.6平方公里啟動區，用“分層開發”給資金鏈和招商留足喘息空間。

這套“先易后難”的打法體現在三個細節里：

產業先行，地標延后：啟動區優先聚焦文化數字、創新潮頭兩大科創組團，而定位城市副中心的吳淞濱江門戶組團（140-248米超高層地標）被放在第三圈層延后開發。前期不搞燒錢的超高層面子工程，先把產業底座做實。

避開成熟區，降低動遷成本：啟動區用地刻意避開成熟居住區，主攻閑置廠房和低端倉儲，成片供地快，動遷摩擦小，能迅速做出示范效應。

體量數據的底氣與壓力：啟動區規劃35宗商品住宅地塊，合計住宅建面約217萬㎡，疊加約733萬㎡總建設體量，長期資金籌措與人口消化壓力客觀存在，分步走是必然選擇。

對比同為北轉型賽道的南大智慧城（約6.3平方公里）、桃浦智創城（約7.9平方公里），大吳淞啟動區單在面積上就幾乎是前兩者的兩倍，且涉及寶武等大型國企存量用地轉型。

它走的不是新區“白紙作畫”的路，而是存量工業用地更新的硬骨頭路，開發難度更大，但也正因為底子厚，想象空間遠超一般的中外環更新板塊。

02

生態反套路

拒絕“先蓋房后補綠”的老路

多數新區開發是房子先拔地而起，綠化最后來填縫，大吳淞反過來把藍綠生態當前置條件。

規劃鎖定“一縱兩橫”三條核心生態廊道：

• 縱向中央綠谷：貫通繞城高速至蕰藻浜，總面積212公頃，做濱水綠廊；

• 蕰藻浜岸線：從工業貨運轉型為文化生活濱水空間；

• 十里畫卷：東西向約5公里集中綠地，串起公共景觀。

這三軸交匯出淞南湖活力中心與淞興島服務核，藍綠空間占比不低于三分之一。

把生態骨架搭在住宅和產業前面，本質是用環境溢價提前鎖定“科創+居住”的差異化價值——未來在這里辦公和買房的人，先看的是公園和水系，再看樓。

03.

交通破局

從“外環末梢”到“北部門戶”

產業能不能活，人口愿不愿來，軌交與樞紐是命門。大吳淞正在織一張地鐵+高鐵+市域環線的立體網：

• 18號線二期已通車，橫穿啟動區，補上了寶山南部東西向通勤的短板；

• 19號線南北貫穿，與18號線在江楊南路形成TOD樞紐，北端直連高鐵寶山站（8臺18線規模，上海第四大站，預計2027年投用），把片區從外環死角拉成北部門戶；

• 26號線環線北段從原中環方案北抬至外環蕰藻浜沿線，串聯吳淞站、張華浜站，外加滬通城際、南何支線改造，半小時圈直達南通、虹橋。

這一套組合拳下來，大吳淞的交通能級不再是“郊環配套”，而是直接對標主城樞紐配置。

04.

錢從哪來？人往哪去？

規劃背后的兩道硬考題

規劃邏輯再順，落地終究要過兩關：資金平衡與產業人口匹配。

• 資金端：733萬㎡體量不是小數目，好在機制上有央地合作（寶武+寶山+上實集團）+市區聯合收儲+專項債/超長期國債托底，上實已成立約200億開發平臺，吳淞開發公司統籌投融資，避免單一財政硬扛。

• 產業與人口：217萬㎡住宅對應8.7萬新增常住人口，需要持續導入高能級科創企業。目前吳淞創新城已簽約上藥研發中心、米其林未來工坊、合生匯等項目，瞄準智能智造、數字科創，但同期南大、桃浦、大虹橋也在搶企業和人才，競爭是明牌。

從進度看，18號線二期通車、寶山站2027年倒計時、26號線走線傾斜，至少交通兌現是被市級拎在頭等的。短期別指望一夜變現，但長期看，科創定位+藍綠基底+立體軌交這三件套，在上海北部確實難找替代品。

大吳淞不是下一個陸家嘴，也不是第二個大虹橋，它更像一場超大城市工業區轉型的壓力測試——慢熱、厚重、賭的是十年以上的周期。

規劃已經把路鋪到腳下了，剩下的，就看產業能不能真落進去，人能不能真留下來。