有了物業服務后，老舊小區大變樣

來源：滾動播報

（來源：千龍網）

物業服務工作是關乎民生的“大事”。

2020年12月，住房和城鄉建設部等十部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，明確提出擴大物業管理覆蓋范圍，街道要及時積極推動業主設立業主大會，選舉業主委員會，選聘物業服務企業，實行專業化物業管理……逐步實現物業管理全覆蓋。

2025年10月，北京市東城區天壇街道組織統籌轄區15個物業未覆蓋小區完成物業引入，實現了轄區內物業管理全覆蓋。在這些完成物業引入的小區中，地處天壇公園南門西側的永內東街東里小區是較為特殊的一個。小區建于20世紀70年代，是典型的老舊小區，共有11棟多層板樓，自建成后一直沒有專業市場化物業公司提供服務。

2026年7月10日下午，《法治日報》記者前往永內東街東里小區，探訪這個小區引入物業服務的前前后后。

水管壞了自己解決

提起物業入駐之前的居住感受，今年50多歲的小區居民何女士直言“很壓抑”。

她回憶，那時小區里到處是白色塑料袋，一刮風，隨風飄起的塑料袋讓人避之不及；小區內的背街小巷更是臟亂差，非常影響居民生活。

她還對一次報修經歷記憶深刻。

那是2019年冬天，她家廚房的水管被凍裂了，先是“滴答滴答”地漏水，后來越漏越嚴重。她連忙給社區打電話求助。社區工作人員為她聯系附近維修商販上門維修，但商販表示次日才能上門。無奈之下，何女士一家只能自己解決問題。“后來，我們遇到這種事就自己想辦法了。”何女士說。

今年40多歲的小區居民梁先生對物業入駐之前的居住環境仍記憶猶新。

在他的印象中，以前小區樓道里到處張貼著小廣告，社區組織清理過后很快又“舊疾復發”；作為公共區域，樓道內的照明燈壞了，很長時間都沒有人管；還有雜物占據樓道空間，不僅妨礙上下樓，還存在安全隱患。

當時，讓梁先生煩心的還有小區內機動車無序停放的現象。

梁先生介紹，以前小區未實行封閉管理，外來機動車可以隨意進入小區停放，嚴重擠占了小區居民的停車空間。梁先生下班回到小區很難找到停車位，有時沒有地方停車，就只能把車停放在小區外的馬路邊。“在路邊停車算違停，早上如果不及時開走，就會被‘貼條’。”梁先生回憶，自己就曾因此被罰款。

居民們的“煩心事”還不止這些。

梁先生告訴記者，由于小區緊鄰天壇公園南門，每當旅游旺季，會有許多游客從小區穿行至公園，給居民的生活帶來不小干擾。居民們曾多次反映，但由于小區并無門禁系統，問題難以根本解決。

街道推動業主決定

根據民法典的規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，則由業主共同決定。

天壇街道辦事處城市管理辦公室四級主任科員王曦告訴記者，永內東街東里的物業引入工作始于2025年5月，除了小區居民對小區實施規范化管理的呼吁之外，希望小區能借著物業全覆蓋的契機，引入專業的市場化物業也是推動工作落地的關鍵因素。

王曦介紹，在此之前，永內東街東里被列入東城區老舊小區改造名單。改造時，小區里所有的違法建筑均被拆除，小區的公共設施也得以更新，在這種情況下，多數居民期盼能夠引入物業服務公司，對小區進行系統管理，保持改造成果。

“為針對性解決群眾訴求、提升居民幸福感，天壇街道在個別小區先行先試的基礎上，開始在永內東街東里引入物業。”王曦回憶，街道先是組織社區居委會、小區業主委員會（以下簡稱業委會）展開座談，了解居民訴求后，街道經過考慮，決定將引入物業企業的相關信息進行公示，供小區業主比較選擇，同時支持業委會召開業主大會討論決定。社區居委會、小區業委會隨即入戶征詢業主意見并組織投票。

梁先生清楚地記得當時社區居委會、小區業委會入戶的情形。當工作人員征詢他的意見時，他詳細咨詢了物業企業的情況。“我們的關注點主要是物業費以及對應的服務項目。”梁先生說。

天壇街道探索老舊小區引入物業服務的舉措與北京市的政策同向而行。

北京市2025年6月印發的《深化物業管理改革創新 持續提升物業服務質量三年行動計劃（2025-2027年）》中明確提出，推動老舊小區物業服務全覆蓋，計劃2025年推動300個老舊小區引入物業服務，2026年擴大至1000個，2027年實現1800個全覆蓋。

隨后，業主大會召開，決議內容為：同意北京天岳恒房屋經營管理有限公司（以下簡稱天岳恒公司）為本小區提供物業服務和停車服務；同意與天岳恒公司簽訂物業服務合同和停車服務協議。

2025年6月底，永內東街東里小區便發布了業主大會表決結果公示。

其中顯示，永內東街東里小區2025年度第一次業主大會召開，小區共328戶，總票權數328張。投票結果顯示，參與表決票數及專有面積占比均符合《物業管理條例》規定；在有效票中，同意票數和所占專有面積均大于總表決票數和面積的二分之一，本次表決事項通過。

量身定制解決路徑

2025年7月，物業公司入場，開始為小區居民提供物業服務。

在何女士看來，有了物業服務之后，小區大變樣了，路面上再也看不到垃圾，背街小巷也被打掃得干干凈凈；物業公司有24小時聯系電話，維修人員常駐小區，不管是換水管，還是房屋漏水，都能及時得到解決。

梁先生則注意到，樓道里堆放的雜物沒那么多了。物業的工作人員經常在小區內巡邏，發現樓道有堆物現象，就聯系業主進行勸誡，久而久之，業主也會主動清理樓道堆物。

此外，讓梁先生感到欣喜的是，小區的停車難問題解決了。在物業的主導下，小區重新規劃了停車位，停車秩序明顯好轉，他還以一年2400元的價格租到了固定停車位。“雖然要花錢，但是再也不用擔心沒地方停車了。”梁先生說。

關于游客及網約車穿行小區的問題，天岳恒公司天壇項目部項目經理張女士告訴記者，物業公司在停車管理的同時，升級了小區的道閘系統，實行封閉式管理，進入小區的外來車輛需要登記才可通行。

此外，物業公司還為靠近天壇公園的小門安裝了欄桿以及門禁系統，為小區居民發放了門禁卡，并請熟悉小區居民的保安定崗值守，為沒帶門禁卡的小區居民開門，提醒游客不要誤入小區。

在王曦看來，永內東街東里的蝶變，也是天壇街道轄區變化的縮影。天壇街道轄區內的居民住宅小區多為老舊小區，地處核心區且建成年代久遠，有15個物業未覆蓋小區，每個小區都因歷史、區位、資源等原因，存在各自的治理難題，也因此管理問題頻發，使屬地兜底壓力巨大。

“正因如此，街道秉持因地制宜、因區施策的理念，在物業引入、物業服務、物業監督等環節中，充分尊重每個小區的特點，量身定制解決路徑，以群眾觀點推進精細化治理。”王曦舉例，街道內未封閉、無資源、管理難的小區居民曾多次提出物業要“有辦公點、能找到人”的要求，天壇街道對此創新性地設立了“候鳥經理”機制，物業經理每周定期抽出兩天，輪流在無辦公用房資源的零散小區所在社區內辦公，解決居民訴求。

針對老舊小區業委會或物業管理委員會中業主成員大多年齡較大、召開會議頻次不高的情況，天壇街道充分把握每一次征集居民意見的機會，形成獨特的“家庭會議”機制，將小區的個性化服務需求詳細記錄在會議記錄中，由物業根據會議記錄提供物業服務。

2025年初至同年10月，在街道統籌下，15個物業未覆蓋小區完成物業引入，惠及2422戶居民，轄區內失管小區多、服務質量低、居民不滿意的局面被逐步扭轉。