破解老舊小區“小散弱”治理困局，長寧探索連片共治新模式｜夏令熱線

物業費低至0.18元/平方米/月、安保保潔缺位、維修響應滯后、公共區域權責扯皮……上海不少老舊售后公房長期深陷“低價低質、居民不滿、物業難運營”的治理惡性循環。新民晚報夏令熱線開通后，不少市民反映居住痛點。針對這一痛點，長寧區仙霞新村、華陽街道因地制宜推出“小區合并一體化管理”“片區團購物業”兩套連片治理方案，打破小區管理壁壘，以連片化、集約化共治模式改造老舊社區，同步實現居住環境提質、物業服務升級。

拆四道治理隔墻 多小區合為“一盤棋”

同一居委會管轄多個老舊小區，各小區服務標準不統一，是基層治理普遍存在的難點。仙霞新村街道水霞居民區黨總支書記楊華初上任時，便直面這一棘手局面。

水霞居民區是仙霞新村街道體量第二大的居民區，有居民2600多戶，由6個小區組成。其中，茅臺雅苑、水霞小區、安虹小區、虹霞高層4個老舊售后公房小區曾是社區治理的“硬骨頭”。四處小區無實體物理隔斷，生活空間連成一體，治理層面卻隔著四道無形“隔墻”：四家物業分頭管理、服務標準參差不一，四個業委會獨立運作，公共設施、綠化、道路等資源分割使用。

這種“空間一體、治理分割”的狀態下，就出現了權責模糊、互相推諉的情況。被風吹來吹去的落葉誰來清掃？遮擋采光的樹木誰來出資修剪？……楊華回憶道，當時，4支業委會各揣著一本賬，在跨區域的公共問題上反復拉扯，居民投訴不斷。同時，隨著人力物料成本逐年上漲，原最低至0.18元/平方米/月的物業費標準早已撐不起正常服務，催生“低質—低價—低滿意度”的惡性循環。不少居民坦言并非抗拒繳費，只是長期看不到服務改善，物業費調價工作始終難以推進。

為破解“物業運作乏力、居民滿意度低、居民自治難以落地”三重困境，2022年水霞居民區黨總支牽頭謀劃多小區物業整合工作。工作人員逐戶走訪摸排，梳理出服務缺位、權責邊界模糊、基礎設施薄弱等五大類民生痛點，建立問題、責任主體、矛盾糾紛三張清單；社區累計召開34場“霞其靈議事會”，全程開展協商議事，逐一消解居民“漲價不提質”的顧慮。經業主大會投票，物業費調價、片區公共收益統一分配兩項方案順利通過。

片區創新采用“先托管、后選聘”機制，遴選紡原物業先行接管，分階段推進物業一體化整合：首先在安虹小區內試點調價，再逐步推廣至其他小區。托管期內物業優先優化樓道保潔、報修響應等民生細節，以實際變化獲得了居民認可，安虹小區在托管半年后，于2024年1月1日完成調價并正式簽約。2024年8月1日，4個小區最終實現了物業的合并統一。2026年4月，由原四支業委會整合組建的水霞小區第一屆業委會正式履職，徹底終結多標準、分治管理的舊模式。

“治理壁壘打通后，片區資金、人力、場地資源實現統一調配。”水霞小區第一屆業委會主任李德高介紹，小區統籌使用資金，陸續落地了非機動車充電樁全覆蓋、“云梯”電動車上樓智能監控布設，還推動開放了水霞公園邊門，讓居民從“繞行一公里”變成“推門可入園”，居民生活的滿意度持續提升。同時，該片區精品小區改造工程于2024年獲批開工，如今已基本完成外立面施工，整體項目預計2027年全面竣工，老舊社區宜居水平持續提升。

“團購物業”分攤成本 微型小區“先提質、后提價”

小區規模偏小、單獨運營成本過高，是另一類老舊“老破小”的共性生存瓶頸。

長寧區華陽街道長華小區建成于上世紀80年代，共612戶、常住人口1300余名，是典型的“老破小”。由于小區體量較小，無法支撐起單獨選聘一家物業的運營成本，過去長期由一家民營物業提供托底服務，物業費僅0.18元/平方米/月，而這筆錢僅能勉強覆蓋基礎維修開支，樓道清掃、公共綠化養護、24小時門崗安保等服務長期缺位。

“我在這里居住了40多年，小區環境越來越差，讓我們頭疼不已。”長寧支路314弄3號樓居民張小林說，近年來，每逢梅雨季、臺風天，頂樓住戶滲漏問題頻發；樓道里雜物堆積，垃圾散落沒人清理，公共區域環境越變越差；飛線充電隨處可見，消防隱患突出，遇上極端天氣，既沒人上門提醒，也沒人排查隱患。更讓居民沒有安全感的是門崗形同虛設，外來人員可以隨意進出。

小區居民想要改善生活，小區體量又難以撐起一整套物業服務班組，面對這種困境，華陽街道給出了物業連片化管理的解題思路。長寧區華陽路街道城運中心主任戴一卿介紹，針對不同形態的老舊小區，街道給出了三種連片管理模式：一是“N合一”整合模式，同一居委會轄區內多個相鄰小區通過物業區域調整合并，選聘一家物業統一管理；二是片區“團購物業”模式，鄰近互通小區聯合選聘物業，分攤運營成本；三是以大帶小模式，大型成熟小區兼顧周邊微型小區，攤薄人力運維開支。

“長華小區與民心小區共用出入口與通行通道，兩地聯合啟動‘團購物業’改造。”華陽路街道華三居民區黨總支書記張健介紹，今年1月，街道聯合華三居民區啟動物業選聘，民心小區所聘的華陽物業、長華小區原聘物業公司分別提交了兩套服務方案，交由居民自主選擇。5月28日開展上門征詢，每戶業主簽字反饋意見，居民參與率達98%。最終華陽物業以高票同意率成功中標，于7月1日正式入駐小區。

為消解群眾對漲價的抵觸情緒，片區推出“先提質、后提價”過渡方案：今年7月至12月維持原有0.18元/平方米/月的收費標準，物業按照0.8元/平方米/月的標準提供全套服務，涵蓋24小時門崗安保、每日樓道清掃、常態化綠化養護、全天候應急維修，服務差價由華陽物業全額兜底，居民無需額外支出即可直觀感受服務升級。

新物業入駐后，小區面貌煥然一新：樓道里堆積多年的雜物、散落的垃圾被逐一清理，環境整潔度直接上了一個臺階；門崗也實現了24小時有人值守，保安日常全域巡邏，增加了居民的安全感；飛線充電整治也同步推進，曾經隨處可見的私拉電線如今已基本消失不見。家住長寧支路314弄4號樓的孫雪英特別提到：“臺風來臨前，物業人員還細心地幫我將花盆從窗外搬到家門口。”

與此同時，長華小區的精品小區改造也在同步施工，預計年底前將完成外立面翻新、屋面防水重做、地下管網更新等，明年開春后將實施地面鋪裝與綠化升級，小區所有出入口還將加裝智能門禁，多層住宅加裝電梯的工作也正在推進。長華小區位于中山公園商圈輻射圈，周邊醫院、菜場、養老服務等資源豐富。不少居民表示：“小區環境越來越好了，我們留在老房子里養老，心里很踏實。”

連片共治形成閉環 打造可復制老舊小區治理樣板

從四分五裂、各自為戰到全域統籌、資源共享，從單獨運營難以為繼到抱團分攤、降本增效，水霞小區、長華小區的實踐，精準直擊老舊小區“小、散、弱”核心痛點，兩種模式適配不同社區場景：連片多小區適合“N合一”一體化整合，體量微小、相鄰互通小區適宜“團購物業”分攤運營成本。

新民晚報記者從長寧區房管局獲悉，該區老舊小區超350個，在區房管局統籌指引下，近4年來，已有60余個小區完成管理合并，今年計劃再完成20個小區連片化模式。

整套治理方案以黨建為引領，依托全過程居民協商，推行“先提質、后調價”等柔性舉措，重構老舊小區治理邏輯：跳出單一小區依靠微薄物業費艱難維持的舊思路，通過片區資源整合攤薄運營成本，以標準化、常態化物業服務重建居民信任，化解物業費調價阻力，形成“優質物業服務—居民認可主動繳費—資金充足持續更新改造”的良性治理循環。

目前，兩處片區舊改工程穩步推進，硬件設施持續更新完善。長寧區連片化、集約化共治模式，為上海海量老舊售后公房破解管理難題提供了成熟、可復制、可推廣的基層治理新路徑。

原標題：《破解老舊小區“小散弱”治理困局，長寧探索連片共治新模式｜夏令熱線》