南昌勝利路：從頂流到空城，只差一個小數(shù)點？

有篇文章寫南昌勝利路步行街，說它全長“13.8公里”。你想想，一條街13.8公里，那得從八一橋排到南昌縣去了。實際上，這條街就只有1.38公里，少了個小數(shù)點，謬以千里。

但這個筆誤，倒像是個隱喻——一條街從頂流跌到無人問津，落差之大，何止一個小數(shù)點。

2002年1月20日晚上8點，勝利路步行街文化廣場燈火通明，江西省首條全封閉式商業(yè)步行街正式開通。260多家店鋪一字排開，亨得利鐘表、李祥泰綢布店這些老字號門口排著長隊，麥當(dāng)勞和肯德基隔著馬路打擂臺，采茶戲的調(diào)子從街頭飄到街尾。節(jié)假日單日客流沖到3萬到5萬人次，整條街人擠人，商販的叫賣聲和行人的談笑聲混在一起，能吵到半夜。

那是南昌人記憶里的“頂流”。

可如今呢？你從萬壽宮出來，拐個彎走上勝利路，看到的是一排排貼著“轉(zhuǎn)讓”“招租”的玻璃門，中午時分整條街只有零星幾家店在營業(yè)。同樣是老城商業(yè)，隔兩條街的萬壽宮節(jié)假日人擠人，跨年夜單日客流超33萬人次，2025年1到10月累計接待游客2182萬人次。而勝利路，卻冷得像被按了暫停鍵。

一條街的興衰，從來不只是一條街的事。它背后，是規(guī)劃、運營、產(chǎn)權(quán)模式的全面潰敗。

當(dāng)年多風(fēng)光？

把時間撥回2010年前后，勝利路的繁華是寫在骨子里的。

那時候紅谷灘還沒成氣候，南昌的大型商業(yè)綜合體掰著手指頭數(shù)也就五六個，老城區(qū)是絕對的消費中心。勝利路步行街南起中山路，北至疊山路，1.38公里的街道上，亨得利鐘表店的櫥窗永遠(yuǎn)擦得锃亮，李祥泰綢布店的布料一匹匹碼在柜臺上，金童商城門口排隊的人能從上午排到下午。百盛（那時候還叫太平洋百貨）和天虹商場隔街相望，周末去逛一趟，能撞見半個南昌城的人。

交通也方便。地鐵1號線萬壽宮站、3號線八一館站步行3分鐘就到，7路、18路、26路等多條公交線路在周邊設(shè)站。萬壽宮商城、百盛、天虹幾個商業(yè)體連成一片，形成老城最核心的商圈。2006年，勝利路步行街拿到了中宣部等八部委聯(lián)合評定的“全國百城萬店無假貨”活動示范街稱號，那是它的高光時刻。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2014年。那年7月，江西明和置業(yè)啟動了勝利路步行街綜合改造工程，要挖地下商業(yè)街，打造“民國風(fēng)情”加“地下時尚”的雙層格局。圍擋一拉就是29個月——將近兩年半。施工封閉導(dǎo)致店鋪動線被切斷，商戶的客流直接掉了一半。老商戶撐不住，陸續(xù)搬走，而紅谷灘的萬達(dá)廣場2012年已經(jīng)開業(yè)，電商也在瘋狂搶人，消費習(xí)慣一旦改變，就再也回不去了。

等到2017年改造完重新開街，街上的熱鬧已經(jīng)散了。到2018年，步行街的空置率達(dá)到了四分之一。曾經(jīng)一鋪難求的黃金地段，掛滿了“轉(zhuǎn)讓”的牌子。

四個坑，一個比一個要命

勝利路的衰落，不是單一原因造成的。四個坑疊加在一起，一層層把它拖進(jìn)了深淵。

坑一：圍擋失血，商戶流失不可逆。 29個月的施工圍擋，對一條商業(yè)街來說是致命的。行人從圍擋邊上繞過去，店鋪的動線被徹底切斷，進(jìn)店率斷崖式下跌。商戶不是不想撐，是撐不住。房租要交，員工要發(fā)工資，客流沒了，唯一的出路就是關(guān)門走人。而那些走掉的商戶，去了紅谷灘、去了電商平臺，再也沒回來。

坑二：產(chǎn)權(quán)切碎，開發(fā)商跑路留爛攤。 明和置業(yè)把地下一層214間鋪子、地下二層100多間鋪子拆零賣給小業(yè)主，還搞出了“一房二賣”的糾紛。更糟糕的是，開發(fā)商承諾的“十年返租”協(xié)議根本沒兌現(xiàn)。到后來，明和置業(yè)被列為失信被執(zhí)行人，法定代表人換了幾輪，公司涉及數(shù)十起司法案件，欠稅公告發(fā)了一波又一波。小業(yè)主買了鋪子收不到租金，想賣又賣不掉，地下商鋪掛滿了轉(zhuǎn)讓招牌，成了無人維護(hù)的“爛尾資產(chǎn)”。

坑三：動線割裂，地面地下各玩各的。 地面步行道上開了24個地下出入口，960米的步行道被切得支離破碎。原本穿梭街頭的觀光電車停運了，想辦個集市都沒地方擺。地面做的是民國風(fēng)，地下主打時尚業(yè)態(tài)，兩邊風(fēng)格不搭、客流不互通，各玩各的，誰也帶不動誰。

坑四：地鐵脫鉤，客流蹭不到。 按理說，地下商業(yè)街最該抱緊地鐵的大腿。但勝利路地下街與地鐵出口沒有打通，從萬壽宮站出站后，要繞到地面上再下到地下街。這個“繞一步”，就把地鐵帶來的客流擋在了門外。萬壽宮那邊人山人海，勝利路這邊冷冷清清，中間只隔了幾百米，卻像隔了一個世界。

四個坑疊加，外部紅谷灘崛起、電商分流，勝利路涼得理所當(dāng)然。

別人家怎么活得好？

同樣是老城改造，萬壽宮歷史文化街區(qū)給出了一個完全不同的答案。

萬壽宮走的不是“賣鋪回款”的路子，而是“運營街區(qū)”。清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院團(tuán)隊操刀規(guī)劃，堅持“修舊如舊”，完整保留了晚清贛派民居的建筑肌理和“三街五巷”的歷史格局。118處清末贛派民居風(fēng)貌被最大程度還原，青磚灰瓦、雕梁畫棟，連一塊磚一片瓦都在訴說贛派建筑的美學(xué)。

定位上，萬壽宮以“贛鄱文化第一街”為方向，構(gòu)建了“文化+商業(yè)+旅游”的復(fù)合業(yè)態(tài)體系。街區(qū)引入了非遺匠心館、萬壽宮文創(chuàng)旗艦店等文化體驗業(yè)態(tài)，同時堅持“首店優(yōu)先”策略，首進(jìn)江西品牌占比達(dá)30%左右。運營團(tuán)隊圍繞“月月有主題，周周有活動”的策略，全年策劃組織150多場活動——非遺市集、贛劇快閃、采茶戲表演，把文化資源轉(zhuǎn)化為消費增量。

效果是實打?qū)嵉摹?024年全年客流2700萬人次，2025年1到10月累計接待游客2182萬人次，同比增長26%，商戶營業(yè)收入同比增長22%，出租率穩(wěn)定在90%，開業(yè)率達(dá)87.62%。跨年夜單日客流超33萬人次，五一期間客流超110萬人次。

兩個項目的核心區(qū)別在于：勝利路把“賣鋪回款”放在第一位，其他全錯了；萬壽宮把“運營街區(qū)”放在第一位，其他自然就對了。

現(xiàn)在補(bǔ)救，方向?qū)α藛幔?/strong>

勝利路不是沒救，但救起來的難度，比當(dāng)年建起來大得多。

2025年1月，東湖區(qū)與中鐵十九局、中國鐵建江西區(qū)域總部對接，提出分段分批推進(jìn)勝利路步行街提質(zhì)改造。2025年3月，新一輪升級改造啟動，重點在民德路至中山路段打造非遺集市，定位為宋風(fēng)市井集市，引入宋風(fēng)非遺湯店、宋風(fēng)贛章茶點記等業(yè)態(tài)。2025年五一假期，步行街上空搭建的“空中舞臺”上演了《嫦娥奔月》《牛郎織女》《梁祝化蝶》三部經(jīng)典愛情神話舞劇，吸引了不少市民駐足觀看。2026年2月，江西特產(chǎn)品牌“昌大南號”在勝利路步行街開業(yè)，主打非遺風(fēng)物，試圖借萬壽宮的客流帶動人氣。

方向是變了——不再靠賣鋪圈錢，而是回歸文旅運營，引贛劇、采茶戲，做非遺集市。但問題在于，之前留下的爛攤子太大了：切碎的產(chǎn)權(quán)怎么整合？開發(fā)商跑路留下的糾紛怎么解決？地下商鋪的轉(zhuǎn)讓招牌怎么摘？這些都不是修幾個舞臺、開幾家非遺店就能解決的。

很多城市的老城步行街改造，都愛走“挖地下商業(yè)街+賣鋪回款”的捷徑。開發(fā)商賣完鋪子拍拍屁股走人，小業(yè)主買了鋪子租不出去，整條街涼了沒人管。勝利路不是第一個，也不會是最后一個。

但話說回來，能意識到方向錯了，愿意回頭，總比一條道走到黑強(qiáng)。這條百年老街能不能真正“勝利歸來”，取決于后續(xù)能不能持續(xù)投入、統(tǒng)一管理，能不能把當(dāng)年走錯的路，一步一步走回來。

你們那兒有沒有這種“改完就涼、鋪子賣出去沒人管”的步行街？