地鐵元啟：鼓樓愛好者，沖啊！

最近鼓樓的地鐵元啟關注度不低，這個只有一棟樓的袖珍盤，預計總價在400W-500W，6群bin總的評論：鼓樓愛好者，沖啊！

只能說評論還是非常貼切，下面就來聊聊這個項目。

樓盤規劃

地鐵元啟：備案名(璟琇里)，地處鼓樓區六一中路東側。

項目占地5.6畝，規劃1棟聯體4T4-16F小高層，戶型116-125㎡，以及2套頂復，合計56套。

物業費4.98，車位37個，配比0.66，遠低于市場常規配置。

對于這樣一幅袖珍地塊，大家首先關注就是物業要如何維持運營，不過物業費定的也不低，近5塊，剛改盤定位，實際物業費又偏高。

只不過，一個月全部繳納也僅約3.3W，僅大門一個保安，三班倒就要三個，加上保潔、管家、物業經理、工程維修，只能說盡量一人多崗，否則不好維持。

至于車位配比，在鼓樓做剛改盤，低于1的配比，那意味著有近一半業主沒辦法停車，好處是開發商車位不愁賣，壞處是對業主的長期居住體驗很差。

只能說，袖珍盤有利有弊。

土拍情況

2025年6月30日，地鐵置業以底價以1.46億競得福州宗地2025-13號，樓面地價19565.8元/㎡。

地塊面積5.6畝，容積率1.99，限高60米，地塊劃片鼓樓區第五中心小學（初中對口閩江學院附中）。

分析：去年地鐵置業兜底了鼓樓的這幅袖珍地塊，對于地塊而言，也不是首次上架。

當初作為宗地2025-01號上架，后來取消，樓面價從21441.97元/㎡，下調至19565.8元/㎡。

即便下調樓面價，不過最終依舊是兜底的使命。

不過由于面積較小，加上地處鼓樓，操盤壓力不大，無非是利潤空間也不大。

近2W的樓面價，對比早一年拿地的保利天瓚2.57W，便宜了6K，同時容積率還更低。

對比鼓樓的新榕合翠2.24W，以及紫陽同期的地塊，樓面價1.6W+，也沒有太多優勢。

對于地塊自身而言，由于地形不規則，加上袖珍，開發空間不大，定位剛改產品，配合目前改善扎堆，這個定位算是貼合市場需求。

整體來說，在國企兜底的眾多地塊里面，這幅性價比尚可，房企定位也沒有走偏。

戶型分析

116平：3.5房2衛，2T2，位于中戶，主流的四開間朝南布局，亮點在陽臺面寬。

雖然是新規+小高層，但是也做不了標準四房，5.6米面寬的客廳，要隔一個房間，只能做開放式書房了。

此外就是餐廳面寬偏窄，因為在中戶，主臥沒有270°轉角窗，少了一些贈送。

117平：位于西端頭，與116平類似，也只能做3.5房，主臥多了轉角窗，主衛空間變小。

整體來說，對于三房的客戶而言，這個戶型匹配度不錯，對于四房家庭還是無法滿足。

至于電梯設計，雖然做了2T2，獨梯入戶，而且小高層住宅，只要一個樓梯的配置，奈何項目的電梯廳設計并不理想，沒有采光，也沒有做到完全隔離，硬是變成了高層2T2的既視感。

簡單做個參考：福州小高層2T2做到采光獨梯的設計。

126平：4房2衛，位于東端頭，主流南廳布局，四開間朝南，能做到四房，也有晾曬陽臺，主臥270°轉角窗。

主要缺點：客廳兩側都是承重墻，沒有改造空間，按網絡數據，臥室進深3.1米，按正常擺放，除了主臥都只能1.5米的床。

整體而言，項目的戶型都延續了主流的布局，只不過電梯廳的設計，以及部分臥室尺寸、房間數量，還是沒做到足夠漂亮。

特別對于剛改這個群體，買這種獨棟小區，最大的關注點也就是套內的實用性了。

區位情況

項目位于鼓樓二環內，與晉安一河之隔，周邊生活氣息不錯，距離濱海快線200米，1公里內世歐廣場、五一廣場等，交通商圈配套加持度都不錯。

劃片是鼓五小，不算出彩，此外由于就一棟樓，社區體驗基本忽略不計。

周邊主要也是老舊社區，界面相對一般，西側緊鄰主干道，還是T型路，有一點噪音影響，個別風水敏感注意。

整體而言，地處二環內的鼓樓，配套和生活濃度都不錯，無非就是沒什么社區體驗，確實適合鼓樓愛好者。

價格情況

關于項目售價，現在都是放風階段，如果是400W總價，那就是均價要到3.4W，做個簡單參考：

1、保利天瓚：去年精裝4W，今年一季度3.79W，目前整體3.7W
2、福厝紫陽縵宸：毛坯2.8W
3、榕發錦鋮大觀：一季度毛坯2.73W
4、新榕和硯：毛坯2.85W

分析：對于項目而言，最大的參考就是天瓚，項目精裝3.7W，差異就是天瓚容積率更高，社區比元啟大一點，部分房源能看河。

對比一河之隔，近期開盤的縵宸，也是主打地鐵+小高層得房率，不過縵宸是2號線，元啟是濱海快線，縵宸周邊有一些不利因素。

對比同樣小社區的和硯，和硯高層有河景，售價也是2.85W左右。

對于項目而言，定位剛改產品，總價段還是能契合不少地緣，特別目前市場卷改善，即便王莊也都是400W以上。

對于項目而言，按照市場參考，價格3.1W左右，總價控制在350-400W，走量會快。

預計按預售情況，如果情況不錯，就整體提高50W，終究還是鼓樓愛好者，這個總價段沒什么選擇了。

只不過400W以上買一個非改善獨棟小區，可能也只有鼓樓才能支撐這種信仰。

盤點總結

項目位于鼓樓二環內，區位尚可，周邊有濱海快線，戶型布局也是主流，產品定位也與目前市場卷改善打出差異化，較低的剛改段，配合自身無社區的定位，也相對匹配。

劣勢在于沒社區，新晉房企品質存疑，部分產品細節待商榷，車位配比低、物業后續維持等。

綜上，這種袖珍盤，也沒什么操盤壓力，鼓樓愛好者還是很多，之前產品一般賣得也不便宜都吃得下，這種主打地緣剛改，預計也不在話下。