今天跟大家聊一聊國內(nèi)地產(chǎn)在國內(nèi)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下所處的位置

今天跟大家聊一聊國內(nèi)地產(chǎn)在國內(nèi)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下所處的位置。我的結(jié)論是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)是一個震蕩筑底的過程，下是下不去了，就看接下來國內(nèi)的大放水，馬上就會起飛。萬事萬物皆有周期，不光黃金白銀等大宗商品，國內(nèi)地產(chǎn)也有波峰波谷，有上漲周期、回落周期、筑底周期，還有上升周期，它是一個循環(huán)。

聊到這個話題，現(xiàn)在有很多不太懂的人一直在說跟小日子做對比。他們認(rèn)為在大國博弈背景下，我們現(xiàn)在在通縮，聯(lián)想到90年代日本被美國廣場協(xié)議導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)倒退30年，覺得我們現(xiàn)在也在走這條路。我想簡單說一下，小日子本身不是一個完全獨立自主的國家。

放眼全世界，真正完全獨立自主的國家屈指可數(shù)，除了上三常，其他寥寥無幾。所以拿日本經(jīng)濟(jì)跟我們國內(nèi)經(jīng)濟(jì)比，完全沒有可比性。這些年國家發(fā)展非常快，勢頭很猛，現(xiàn)在可以說是跟大老板平起平坐的地位，這點大家通過新聞媒體也能看得到，我就不多說了。

我說國內(nèi)地產(chǎn)是一個筑底過程，主要有以下三點。第一點是政策。所謂上有天道，下有王道。上有天道指一年四季春耕秋收，往復(fù)循環(huán)，是不可違背的自然規(guī)律。下有王道簡單理解就是高層說了什么、出了什么政策。尤其國內(nèi)打的都是明牌，我們只要懂得這些東西，按國家政策來走，肯定不會上當(dāng)。

從25年7月28號，完美求是雜志開始發(fā)文《房地產(chǎn)筑底了嗎》，正式承認(rèn)房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整現(xiàn)實，承認(rèn)新房、二手房量價持續(xù)走弱、房企債務(wù)風(fēng)險、居民購房意愿低迷等問題，不再回避市場壓力。到26年1月1號，改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，本輪周期最核心突破型定調(diào)，政策力度全面升級。

官方首次明確房地產(chǎn)具備顯著金融屬性資產(chǎn)，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，居民家庭最大財富來源。居民房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)60%到70%，房地產(chǎn)加建筑業(yè)占GDP13%，直接帶動千萬人就業(yè)，這個比重非常大。

3月16號繼續(xù)發(fā)文，持續(xù)做好穩(wěn)預(yù)期工作，延續(xù)基調(diào)，把穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期列為宏觀穩(wěn)增長核心抓手。大家聽聽這個詞，核心抓手，房地產(chǎn)非常明確。26年6月18號，求是網(wǎng)以更大力度提振消費，穩(wěn)樓市就等于修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，等于提振全民消費。

大家也知道，前兩年國家一直在拉消費，包括各種補(bǔ)貼，家電補(bǔ)貼什么的，各種平臺像京東、天貓都在搞國補(bǔ)，但就是拉不起來。國家已經(jīng)認(rèn)識到，除了地產(chǎn)，因為地產(chǎn)占比太大，老百姓經(jīng)過這幾年市場下行，嚴(yán)重信心不足。

現(xiàn)在國家找到病根了，接下來就會拿地產(chǎn)開刀。7月1號，關(guān)媒求是再次發(fā)文，將城市更新、保障性住房、高品質(zhì)好房子列為穩(wěn)投資核心抓手，一直在強(qiáng)調(diào)。

看看政策面實際落地。26年1月1號，公積金按揭貸款直接降利率，公積金首套降到2.6，二套降到3.075，商業(yè)按揭貸款直接降到3.05。然后是減稅，居民換房個稅退稅政策延續(xù)至2027年底，這是實際落地的。再看降首付，拿北京舉例，首套房最低首付降到15%，二套降到25%，這是公積金內(nèi)貸款比例。

按揭貸款的話，首套15%，二套降到20%。接下來是放松限購，北京五環(huán)內(nèi)可以購兩套房，五環(huán)外不限購。非京籍五環(huán)內(nèi)限購一套，要求有兩年社保，五環(huán)外同樣不限購。這是從政策角度來講，政策不光關(guān)媒發(fā)聲，而且有實際落地，這就是國家用政策在托底。

第二點，拿26年上半年對比25年上半年，實際的新房二手房網(wǎng)簽總量，用北京和上海兩個城市對比政策前后數(shù)據(jù)變化。先看北京，25年1月15963套，26年1月18068套，同比上漲15.78%。2月25年14480套，26年14582套，同比上漲0.1%。3月25年23524套，26年23628套，同比上漲0.05%。

4月25年18985套，26年21790套，同比上漲14.7%。5月25年18188套，26年19458套，同比上漲7%。6月25年19116套，26年20757套，同比上漲8.6%。綜合1到6月，26年對比25年同比上漲2.1%，北京是穩(wěn)步上漲2.1%。

再看上海，25年1月19474套，26年1月26746套，同比上漲37.34%。2月25年18508套，26年14180套，同比下跌23.3%。3月25年35937套，26年35423套，同比下跌0.14%。4月25年30843套，26年31758套，同比上漲2.9%。

5月25年31426套，26年31264套，同比下跌0.05%。6月25年25212套，26年42877套，同比上漲70%，這個幅度最大。綜合26年上半年對比25年上半年，上海上漲了12.9%。上海作為金融中心，歷次都是先行，比北京快一步，北京則比較穩(wěn)。

第三點，政策出了，數(shù)據(jù)對比上漲了，現(xiàn)在開發(fā)商的表現(xiàn)在這個經(jīng)濟(jì)環(huán)境中如何。由于時間關(guān)系，這塊不過多展開了，數(shù)據(jù)比較多，下期會詳細(xì)聊。簡單說個大概，北京土拍溢價率在10%到20%左右，上海土拍溢價在20%到40%左右。

我想說的是，在這種市場環(huán)境下，普通百姓購房者在觀望、不敢買，而國央企開發(fā)商如保利、華潤、招商蛇口等在加大拿地、參與土拍。難道這些國企不考核KPI，還是他們傻？這顯而易見，金風(fēng)未動蟬先曉，他們更多領(lǐng)悟上層精神，或者信息比我們更有優(yōu)勢。

從以上三點我得出的結(jié)論是，從業(yè)十幾年，經(jīng)歷過09年、15、16年以及現(xiàn)階段，非常明確，這就是一個筑底過程。接下來隨著下半年史無前例的大規(guī)模放水，會把房地產(chǎn)推向一個新高度。尤其國內(nèi)一線或強(qiáng)二線城市核心地段的房子，會漲到你不敢相信。這些城市人口在流入，但五六線城市可能連跟風(fēng)機(jī)會都沒有，三四線城市可能會跟風(fēng)，房地產(chǎn)會呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢。

所以現(xiàn)階段不管是買房還是置換需求，都是一個相當(dāng)好的選點。我再啰嗦一句，目前政策買房15%首付，如果跌了，銀行可是出資85%。你15%的首付，如果房價真跌，難道銀行不怕賠，你怕賠？你自己想想，你是出資15%的出資人，銀行是85%的出資人。現(xiàn)在買房利率低，政策寬松，貸款好貸。

反過來，2018年國家政策是房住不炒，那時是高利率、高首付，限購也越來越嚴(yán)。所以買房一定要踏準(zhǔn)節(jié)奏，看清周期。