首鋼園擬籌備城市更新REIT：報(bào)價(jià)征集僅三天，60萬(wàn)㎡老廠房怎么定價(jià)？

7月20日，北京首鋼基金放出一份?定向資產(chǎn)評(píng)估詢價(jià)公告?，僅面向集團(tuán)內(nèi)部入庫(kù)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)放投標(biāo)，報(bào)價(jià)周期只有三天，沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)招標(biāo)。這份定向資產(chǎn)評(píng)估詢價(jià)文件，是?2026年城市更新公募REITs賽道?具備重要觀測(cè)價(jià)值的事件。

此舉也意味著，繼2021年首批公募產(chǎn)品?中航首鋼綠能REIT（180801）?上市落地后，首鋼正式啟動(dòng)石景山區(qū)?首鋼園城市更新REIT?籌備，計(jì)劃把這片改造后總建面約?60萬(wàn)平方米?的園區(qū)打包申報(bào)公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT。

60萬(wàn)㎡改造廠區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅有三天報(bào)價(jià)窗口期

首鋼園前身是年產(chǎn)能?800萬(wàn)噸?的首鋼核心生產(chǎn)廠區(qū)，2005年搬遷規(guī)劃落地，2010年全部涉鋼產(chǎn)能遷出，占地?8.63平方公里?的老廠區(qū)開(kāi)啟十余年保護(hù)性改造。園區(qū)堅(jiān)持不大拆大建，三高爐、筒倉(cāng)、工業(yè)管線、物料廊道全部完整保留，知名高線公園直接依托舊時(shí)廠區(qū)運(yùn)輸帶改造而成。

和平地新建項(xiàng)目完全不同，老舊廠房改造需要?逐棟完成結(jié)構(gòu)加固、功能置換、多部門(mén)合規(guī)審批?，單位改造成本遠(yuǎn)高于常規(guī)開(kāi)發(fā)。雖然不用再額外拿地、支付土地出讓金，但整片資產(chǎn)屬性?高度非標(biāo)?，市面上幾乎找不到可參照的同類交易標(biāo)的。資產(chǎn)邊界如何劃定、多年累積的改造投入該如何資本化入賬，?全行業(yè)都沒(méi)有統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?，這也直接抬高了本次評(píng)估工作的難度。

本次采購(gòu)文件給評(píng)估機(jī)構(gòu)劃定了硬性工作范圍，要完成?全園區(qū)資產(chǎn)組估值、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流收益預(yù)測(cè)模型搭建、全域資產(chǎn)權(quán)屬盡調(diào)?，整套評(píng)估材料必須同時(shí)適配?證監(jiān)會(huì)、交易所REITs申報(bào)規(guī)范?以及?發(fā)改委入庫(kù)審核?要求。

園區(qū)涵蓋產(chǎn)業(yè)辦公樓、冬奧競(jìng)賽場(chǎng)館、沿街商業(yè)、工業(yè)文旅空間等多種經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如何把形態(tài)繁雜的多元資產(chǎn)整合為一套符合公募監(jiān)管要求、可標(biāo)準(zhǔn)化測(cè)算收益的底層資產(chǎn)組合，是本次評(píng)估的核心難點(diǎn)。

目前產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs已經(jīng)形成成熟估值邏輯，但?綜合型老舊廠區(qū)更新資產(chǎn)的現(xiàn)金流建模沒(méi)有統(tǒng)一行業(yè)范式?。上海楊浦濱江、重慶鵝嶺二廠等同類型工業(yè)更新片區(qū)，至今均未啟動(dòng)公募REIT申報(bào)，可供首鋼參考的落地案例幾乎空白。

巴赫夸了三次，投資人想看的是另一張表

作為北京2022年冬奧會(huì)核心承載片區(qū)，國(guó)際奧委會(huì)主席巴赫曾在三場(chǎng)公開(kāi)活動(dòng)中點(diǎn)贊首鋼改造模式。2017年實(shí)地走訪廠區(qū)、2018年平昌冬奧會(huì)閉幕式、同年北京冬奧合作簽約儀式上，巴赫均表示，首鋼是?依靠奧運(yùn)賦能實(shí)現(xiàn)城市復(fù)興的全球典型樣本?。

園區(qū)內(nèi)留存全球唯一永久運(yùn)營(yíng)的單板滑雪大跳臺(tái)?"雪飛天"?、精煤車間改造而來(lái)的四大賽事冰場(chǎng)、西十冬奧廣場(chǎng)等標(biāo)志性冬奧配套，冬奧相關(guān)活動(dòng)常年吸引大量客流，但體育場(chǎng)館淡旺季分化明顯，?無(wú)賽事時(shí)段場(chǎng)地使用效率大幅走低?。

園區(qū)依靠大面積長(zhǎng)期出租的產(chǎn)業(yè)辦公樓筑牢收益底盤(pán)，配套商業(yè)、常年對(duì)外開(kāi)放的室內(nèi)冰場(chǎng)形成穩(wěn)定基礎(chǔ)現(xiàn)金流，以此對(duì)沖單一雪上場(chǎng)館帶來(lái)的收入起伏，靠產(chǎn)業(yè)租賃打底、文旅消費(fèi)補(bǔ)充的模式拉平全年收入波動(dòng)。

首鋼官方披露數(shù)據(jù)顯示，園區(qū)?2025年全年入園客流1438萬(wàn)人次?，?2026年上半年客流839萬(wàn)人次，同比上漲40%?；截至2025年末，?入駐企業(yè)突破1000家?。京報(bào)網(wǎng)、人民網(wǎng)曾刊發(fā)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，園區(qū)?2025年文商旅綜合銷售額6.3億元?，該口徑僅統(tǒng)計(jì)文旅、線下消費(fèi)收入，不含園區(qū)科創(chuàng)、生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收。服貿(mào)會(huì)永久落地、WTT乒乓球大滿貫、中國(guó)科幻大會(huì)等長(zhǎng)期活動(dòng)持續(xù)為園區(qū)導(dǎo)入客流。

園區(qū)6.3億元文商旅營(yíng)收中，?產(chǎn)業(yè)辦公、物業(yè)租賃等穩(wěn)定性收入占比并未對(duì)外披露?，若門(mén)票、活動(dòng)承辦這類彈性收入占比偏高，會(huì)直接影響資產(chǎn)估值與長(zhǎng)期分紅水平。

綠能REIT吃政府合同，園區(qū)REIT得自己找錢(qián)

首鋼不是第一次布局公募REIT，旗下?中航首鋼綠能REIT（180801）?2021年登陸資本市場(chǎng)，屬于國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT。產(chǎn)品底層資產(chǎn)坐落門(mén)頭溝潭柘寺鎮(zhèn)魯家山礦區(qū)，是生活垃圾焚燒、餐廚垃圾一體化環(huán)保處理設(shè)施，地塊與石景山區(qū)首鋼園分屬兩個(gè)行政區(qū)，不在首鋼園規(guī)劃紅線之內(nèi)。一環(huán)保、一城市更新，構(gòu)成集團(tuán)兩條完全不同的盤(pán)活路子。

中航首鋼綠能REIT屬于?特許經(jīng)營(yíng)類環(huán)保資產(chǎn)?，依靠和地方政府簽訂的長(zhǎng)期固廢處置協(xié)議鎖定現(xiàn)金流，合作期限持續(xù)至?2042年?，項(xiàng)目發(fā)行總規(guī)模?13.38億元?，二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，是機(jī)構(gòu)偏好的低波動(dòng)配置標(biāo)的。依托該項(xiàng)目，首鋼完整跑通了項(xiàng)目培育、監(jiān)管申報(bào)、存續(xù)期管理全流程。

正在推進(jìn)的首鋼園城市更新REIT，走另一套市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)路子。環(huán)保類REITs收益依靠長(zhǎng)期政府協(xié)議，核心考驗(yàn)項(xiàng)目合規(guī)與政企協(xié)作；城市更新園區(qū)所有收入均來(lái)自辦公租賃、文體商業(yè)運(yùn)營(yíng)，?收益波動(dòng)空間更大?，市場(chǎng)持續(xù)觀察，首鋼能不能同時(shí)管好兩套差異明顯的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系。

政策開(kāi)了口子，但沒(méi)人告訴你怎么走

2025年12月，國(guó)家發(fā)改委更新《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，?首次將城市更新設(shè)施單獨(dú)列為申報(bào)門(mén)類?，老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、綜合更新改造項(xiàng)目均可申報(bào)公募REIT。政策層面徹底打通工業(yè)遺存存量資產(chǎn)盤(pán)活渠道，舊改項(xiàng)目前期投入大、回本周期長(zhǎng)，大量資金長(zhǎng)期沉淀，這一問(wèn)題長(zhǎng)期困擾行業(yè)。

政策放開(kāi)申報(bào)門(mén)檻，不代表落地路徑清晰完備。當(dāng)前行業(yè)存在?三大現(xiàn)實(shí)難題?，暫無(wú)官方細(xì)則統(tǒng)一規(guī)范：綜合更新項(xiàng)目資產(chǎn)邊界劃分標(biāo)準(zhǔn)、大額歷史改造投入資本化核算規(guī)則、復(fù)合型工業(yè)用地到期后的處置與收益分配方案，評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展估值測(cè)算缺少統(tǒng)一參照標(biāo)準(zhǔn)。

首鋼園是新規(guī)落地后規(guī)模、示范價(jià)值雙高的老舊廠區(qū)申報(bào)標(biāo)的，項(xiàng)目落地具備行業(yè)參考意義。一旦順利完成申報(bào)發(fā)行，將為國(guó)內(nèi)大量工業(yè)遺存更新項(xiàng)目提供標(biāo)準(zhǔn)化REITs盤(pán)活路徑；若推進(jìn)遇阻，或?qū)⒎啪彸鞘懈骂怰EITs整體擴(kuò)容節(jié)奏。

報(bào)價(jià)24號(hào)截止，后面的事更難

本次資產(chǎn)評(píng)估詢價(jià)將于?7月24日截止?，評(píng)估工作落地后，項(xiàng)目還要完成全面盡職調(diào)查、多輪現(xiàn)金流模型校驗(yàn)、監(jiān)管預(yù)溝通、全套申報(bào)材料編制等多道流程，全流程存在不少變數(shù)。

園區(qū)改造檔案、權(quán)屬文件和經(jīng)營(yíng)核心數(shù)據(jù)都屬于內(nèi)部涉密材料，本次評(píng)估只邀約集團(tuán)入庫(kù)機(jī)構(gòu)參與，不對(duì)外公開(kāi)招標(biāo)，集團(tuán)應(yīng)該也希望統(tǒng)一統(tǒng)籌整片園區(qū)的資產(chǎn)測(cè)算工作。

對(duì)首鋼而言，把占地8.63平方公里的百年老廠區(qū)打包申報(bào)公募REITs，能盤(pán)活十余年持續(xù)投入形成的存量重資產(chǎn)，回籠資金繼續(xù)投入園區(qū)產(chǎn)業(yè)培育、生態(tài)配套升級(jí)。后續(xù)盡職調(diào)查、監(jiān)管溝通、材料申報(bào)各環(huán)節(jié)都存在不確定因素，?證監(jiān)會(huì)、交易所的反饋將直接決定項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏?。