引入龍湖代建后 渝開發(fā)2.25億接手黃葛渡15年爛尾項目

觀點網(wǎng) 引入龍湖代建近一年，重慶南岸原江灣國際項目又一次易主。

7月17日，重慶渝開發(fā)股份有限公司發(fā)布公告，擬以2.25億元現(xiàn)金收購關聯(lián)方恒誠融智旗下黃葛晚渡公司51%股權(quán)。

本次收購標的黃葛晚渡公司在年初剛接手黃葛渡（江灣）一期土地，同步承接項目開發(fā)建設。

據(jù)了解，該項目曾計劃打造“全球最高摩天雙子塔和高空商業(yè)街”，卻因故停滯爛尾近15年。直至2023年國資入局啟動盤活，并在2025年引入龍湖代建品牌龍智造，將項目重新定位黃葛渡CAZ中央活力區(qū)，擬打造高品質(zhì)綜合型社區(qū)。

渝開發(fā)于公告中指出，項目地處南濱路核心濱江板塊，屬兩江四岸核心區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，此番收購交易，是公司優(yōu)化核心區(qū)土儲、填補主城核心區(qū)高端住宅產(chǎn)品空白的重要布局。

“前世今生”

此次渝開發(fā)收購的黃葛晚渡公司，持有黃葛渡（江灣）一期土地。該地塊地處南岸南濱路長江大橋南橋頭東側(cè)，屬于巴渝十二景 “黃葛晚渡” 核心片區(qū)。

2008年，港資房企中國地產(chǎn)集團將業(yè)務版圖擴展到內(nèi)地，于重慶設立重慶江灣房地產(chǎn)有限公司，并以4.7億元、13.39%的溢價率競得重慶南坪組團D分區(qū)D4-7-1/02、D4-7-2/02號宗地，地塊建筑規(guī)模52萬平方米，土地性質(zhì)為商住用地，項目定名為江灣國際。

彼時江灣國際項目被規(guī)劃為“全球最高摩天雙子塔和高空商業(yè)街”，但原有規(guī)模或許并不足以支撐這一規(guī)劃藍圖，拿地一年之后，企業(yè)實際控制人為汪世忠向重慶市人民政府提出3個項目規(guī)劃概念方案，申請將項目的建筑規(guī)模增加至140萬平方米。

至2010年，重慶市政府同意上述擴容申請，將原興澳海底世界地塊1.52萬平方米土地以及重慶城投儲備的2.98萬平方米土地，并劃入江灣國際項目，實行統(tǒng)一整體規(guī)劃開發(fā)。

該次調(diào)整后，江灣國際項目總用地面積增至13.93萬平方米，地上總建設規(guī)模為140萬平方米。同時雙方修訂土地出讓協(xié)議，項目土地出讓總價款由最初的4.7億元上調(diào)至12.88億元，重慶江灣房地產(chǎn)有限公司需一次性補繳土地出讓金8.18億元，且承諾在協(xié)議簽訂后一年內(nèi)啟動動工、五年內(nèi)完成整體竣工。

但隨著中國地產(chǎn)集團自身債務違約，江灣國際項目的建設遲遲未有進展。

拿地十年后，項目迎來第二次重大規(guī)劃調(diào)整，不僅整體計容建筑面積被大幅縮減，原本規(guī)劃的全球最高摩天雙子塔、高空商業(yè)街等核心地標業(yè)態(tài)也全部取消。疊加2021年國內(nèi)出臺禁止新建500米以上超高層建筑的限高政策，江灣項目藍圖宣告落空。

項目長期停滯爛尾的同時，重慶江灣公司也在拖欠城鎮(zhèn)土地使用稅款，司法執(zhí)行等事項屢在疊加。至2022年7月份，該公司被重慶五中法院列為被執(zhí)行人，截至當時累計被執(zhí)行金額已達10.83億元。

隨著債務風險持續(xù)發(fā)酵，2023年，重慶五中法院正式發(fā)布司法拍賣公告，對江灣國際項目土地使用權(quán)進行公開處置，為擱置十余年的項目地塊尋求新的接盤方。

時隔近15年，該地塊價值相較初始拿地成本漲幅近十倍，但司法拍賣之路坎坷不斷。當年該項目先后掛牌5次，期間多次遭遇流拍、掛牌中止等情況，拍賣起拍價也從最初的49.34億元下調(diào)至39.48億元，最終在第五輪掛牌中成功出讓。

直至第五輪掛牌，才在重慶城投托底之下出讓。業(yè)內(nèi)分析表示，在樓市深度調(diào)整的大背景下，地塊初始起拍門檻較高，多數(shù)民營房企無力承接大體量資產(chǎn)與遺留風險，由本土國資城投平臺出手紓困、盤活存量爛尾項目，是貼合市場現(xiàn)狀的合理選擇。

資產(chǎn)進出

國資接手之后，擱置十余年的江灣國際項目，以市級重點城市更新項目--黃葛渡項目進入盤活重啟階段。

資料顯示，2025年8月，項目正式簽約引入龍湖集團負責代建代銷，定位黃葛渡CAZ中央活力區(qū)，包含住宅、TOD、濱江商業(yè)、公園等內(nèi)容。當年11月份，項目正式引入重慶建工正式進行施工。

具體來看，重慶市南岸區(qū)南坪組團D4-7-1等地塊采用EPC總承包的模式，項目占地面積約225畝，建筑面積約76萬平方米，項目分期實施。

其中項目一期占地面積約30畝，項目建筑面積約10萬平方米，住宅建筑高度約198米，主要為高品質(zhì)住宅及配套商業(yè)和車庫。

從工期節(jié)點來看，一期項目需在2026年8月5日完成售房部主體施工，并在11月20日及12月10日分別完成兩棟塔樓施工至二分之一主體（預售節(jié)點）。預計到2028年底達到交付條件。

城投托底之后，項目再次迎來易主。早在今年年初，重慶城投全資子公司恒誠融智公司便將黃葛渡（江灣）一期土地按照評估價格4.06億元作價出資，劃轉(zhuǎn)至全資控股公司黃葛晚渡公司。

如今，恒誠融智再將黃葛晚渡公司51%的股權(quán)，以2.25億元對價轉(zhuǎn)讓至渝開發(fā)。

根據(jù)公告，協(xié)議簽署后5個工作日內(nèi)，渝開發(fā)需支付轉(zhuǎn)讓價款的30%，并且在收購黃葛晚渡公司51%股權(quán)后，需按持股比例向黃葛晚渡公司提供1425.35萬元財務資助，專項用于其償還恒誠融智公司的其他應付款項。

渝開發(fā)表示，項目地處南濱路核心濱江板塊，屬兩江四岸核心區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可填補公司主城核心區(qū)高端住宅產(chǎn)品空白。

根據(jù)項目整體更新規(guī)劃，2028年首期將完成約300米商業(yè)街區(qū)、高品質(zhì)住宅的建設落地，并引入優(yōu)質(zhì)教育配套；中期實現(xiàn)峽谷商業(yè)街全線貫通、崖壁公園對外開放及住宅交付，基本完成片區(qū)首輪更新建設；遠期將持續(xù)完善商業(yè)配套、升級片區(qū)功能，打造功能完善的濱江活力片區(qū)，完成區(qū)域城市界面更新。

值得一提的是，渝開發(fā)自身的經(jīng)營情況并不樂觀。此前公告披露，2026年上半年，渝開發(fā)預計錄得凈利潤為負值，虧損區(qū)間預計350萬-700萬，而上年同期凈利潤為1.93億元。

對于上半年凈利潤同比下降，渝開發(fā)稱主要系上年同期該公司轉(zhuǎn)讓子公司1%股權(quán)，喪失控制權(quán)，合并層面剩余股權(quán)按公允價值重新計量確認投資收益2.4億元所致。

若再拉長時間線來看，2025年該公司雖扭虧為盈，但得益于非經(jīng)常性損益貢獻，也就是說，剔除這一影響因素，渝開發(fā)經(jīng)營業(yè)務尚未擁有大幅造血能力。

爛尾項目如今已駛?cè)腴_發(fā)正軌，伴隨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入與龍湖品牌加持，黃葛渡項目規(guī)劃能否兌現(xiàn)收益、增厚渝開發(fā)業(yè)績，仍未有定數(shù)。

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