當二手房成為樓市需求的“穩定器”

來源：21世紀經濟報道

今年上半年，房地產市場繼續呈現探底企穩的態勢，二手房交易面積首次超過新房交易面積，在新房和二手房交易總量中的占比為50.4%，北京、上海、江蘇、廣東等18個省（區、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。考慮到存量時代到來，商品房市場由新房為主逐步過渡到新房和二手房并重，須將新建商品房和二手房交易加總來計算總的商品房需求。

根據網簽數據，上半年全國新房和二手房合計網簽交易面積83203萬平方米，同比微跌0.8%，市場整體交易規模趨穩的態勢很清晰。6月份，4個一線城市和杭州、成都等12個區域中心城市新房和二手房交易總量同比增長21.7%，全國有207個城市新房加二手房同比正增長。需求較為活躍的經濟大省表現更明顯，上半年廣東、江蘇一二手住宅網簽交易面積分別為7334萬和7672萬平方米，已成為房地產市場穩定的基本盤。

當然，上半年房屋新開工面積和新建商品房銷售面積仍在下降，房屋新開工面積23239萬平方米，同比下降23.4%，新房銷售面積40140萬平方米，同比下降11.6%。新開工面積不僅跌幅大于銷售面積，而且新開工面積僅相當于銷售面積的58%。事實上，2022年以來，新房市場一直呈現新開工面積跌幅大于銷售面積跌幅，新開工和批準預售面積小于銷售面積的趨勢。客觀講，這是落實“嚴控增量”、促進市場供求盡快實現再平衡的要求。

同時，這也是房企“以銷定產”，自發和主動“去庫存、去產能”，不再追求規模擴展，更加聚焦市場需求的“好房子”等經營戰略調整的必然結果。因此，全國新房待售面積同比連續4個月下降，且降幅不斷擴大，其中待售3年以下面積下降3.5%。6月份，50個典型城市新房在售庫存30004萬平方米，環比下降1.3%，同比下降7.3%，較2023年的高峰下降23.3%。

因此，單看新房銷售規模和變化，市場似乎仍在承壓，但這是市場供需結構變化、市場自發平衡的結果。房地產市場正加速從增量時代轉入存量時代，新房和二手房都可以解決住房需求。基于總價可控、馬上入住、配套成熟、很多房源無需裝修等考慮，年輕人和新市民等更青睞購置二手房。目前，上海二手房月度成交連續4個月突破2.5萬套，上半年廣州、深圳每個月（除春節所在的2月）二手住宅交易均在1萬套、5000套以上，均在枯榮線的上方。

行業和市場上游緊縮供給，也傳導到二手房供給端再平衡。易居研究院統計，截至2026年6月，全國8城二手房（含商辦）掛牌量較2025年12月末下降7%，與2025年6月末相比，掛牌量下降19%。供求關系逐步平衡，加上控增量的同時，新增供應轉向“好房子”，對需求的牽引和激發效應顯著。體現在價格端，就是重點城市住房價格同環比跌幅持續收窄。

從國際經驗來看，隨著城市化快速增長期過去，城市各個居住板塊基本成熟，存量時代到來。在新房和二手房共同構成的房地產市場中，二手房交易上升，新房交易下降是常態。市場結構的變化，也導致房地產在價格形成機制、定位、對經濟的貢獻模式等發生了明顯變化。

首先，二手房對價格形成和穩定的作用不斷增強，定價主導力量不再是房企，而是分散的買家和業主。因此，穩定居民的就業、收入，穩定市場的預期，對于房地產市場穩定至關重要。其次，房地產的定位從發動機轉為穩定器，不能再過度依靠房地產拉動經濟增長，要客觀看待開發投資、新開工面積、新房銷售面積等指標的下降；最后，房地產對經濟的貢獻模式從過去的投資拉動為主轉向租賃、存量房交易、存量房運營、城市更新等存量帶動。

當前及未來，居民對于居住“好不好”的需求還會存在，新房開發還有空間，但大體量連片開發的大盤項目將越來越少，“小而美、小而精”項目將成為市場熱點，這也符合開發商單個項目精細打磨，產品不斷迭代，滿足居民個性化、品質化需求的轉型方向。因此，上半年房地產供給端繼續明顯收縮，開發投資和新開工分別下降18%和23.4%，這是邁向存量時代的必然。

當然，城中村、危舊房、老舊小區等更新改造等將成為穩投資的重要力量，也是房地產穩定器的彰顯。根據《城市更新“十五五”規劃》，城市更新重點任務涉及的直接和帶動投資額巨大。中央預算內投資、超長期特別國債、保障性安居工程資金等投入，補足了市政和公服的短板，盤活存量資源，擠入了社會投資資金，帶動新消費、新產業、新業態等發展。

比如，老街區、老廠房、閑置樓宇、低效商業、停車場、社區配套、濱水空間、歷史文化資源等存量物業盤活運營，驅動房企將從單一開發建設向代建、租賃、運營等多元化轉型。同時，這也會激發全社會的投資和消費需求，包括文旅文創、酒店住宿、養老托幼和教育培訓，也會激發居民在租賃、裝修、社區服務等居住方面的消費需求，從而夯實行業的穩定器地位。