危舊樓房改建詮釋民生溫度：北京東城區光明樓試點實踐啟示

導 讀

“十五五”規劃開局之年，城市發展正由增量擴張轉向存量提質，在這一背景下，城市更新已不再是簡單的“拆舊建新”，而是一項關乎千家萬戶安居宜居的系統工程。本文以北京市東城區光明樓17號樓改建試點項目為例，分享清華同衡的規劃師、建筑師如何在實踐中平衡居住舒適度與空間利用效率，并探索出一條可復制、可推廣的“以人為本”的城市更新之路。

堅守民生初心：原拆原建、配套升級促回遷

光明樓17號樓始建于20世紀60年代，是一棟三層磚混結構簡易樓。在改造前，樓內29戶居民面臨多戶共用廚衛、居住環境極差的問題，且樓體已出現一定的安全隱患，傳統修繕手段無法有效解決居民的生活困境。

圖 簡易樓現狀

規劃師秉持“拆除重建，就地回遷”的原則，避免高成本的異地安置和簡單的“紳士化”改造，確保讓原住民有選擇留下的權利，從而延續了他們共生50多年的朋友圈和生活圈。在具體方案設計上，項目采用了 “片區統籌、戶內成套” 的方式——在有限的用地范圍內，通過精細化的功能排布，將原本簡陋的“筒子樓”全部改造為擁有獨立廚衛的成套住宅；同時，堅持 “配套優先、適度增量” ，在總建筑面積1769.2平方米的空間內，優先滿足居民生活的基本需求，適當補充設施以優化公共配套空間。此外，利用半地下一層和首層局部，新增公共服務配套用房，真正實現了“螺絲殼里做道場，小空間里功能全”。

圖 改善居住環境

這一改造模式不同于“大拆大建”的粗放方式，也避免了“修修補補”的低效投入。2022年交房時，實現“交房即交證”，29戶全部回遷，居住品質從“憂居”變“優居”，滿意度與獲得感顯著提升。

圖 改造前 圖 改造后

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創新資金模式：三方眾籌、利益共享保障落地

城市更新面臨的巨大挑戰之一就是資金的平衡。光明樓試點項目開創了“原住民出資、市區財政補貼和社會資本（產權人）參與” 的三方眾籌模式。具體來說，市區兩級財政為項目給予一定的政策支持與資金補助，原住居民合理分擔改建成本，而產權單位（京誠集團）則投入一定比例的資金，并持有新建建筑的半地下一層及首層的服務配套用房，確保投資權益得以確立。通過這種方式，居民、政府、社會三方共同構成 “資金拼盤” ，實現了風險分散與利益共享。

這一創新為后續城市更新項目提供了寶貴的經驗：城市更新不應是居民的“等靠要”，也不是政府的“一刀切”，而是通過制度設計，讓原住民、受益者、政府與市場各盡其力、協同合作。這種“三位一體”的出資模式，具有較好的可復制性和推廣價值——在不同城市和項目中，只需根據當地的財政能力、居民承受力和市場意愿，靈活調整出資比例即可推進項目的落地。

創新治理機制：多委辦局并聯審批提效能

城市更新項目往往涉及多個政府職能部門，審批鏈條長、環節復雜、導致時間成本高，成為項目落地的重要瓶頸。光明樓17號樓試點項目在這一方面進行了重要探索，實現了多委辦局“并聯審批”的制度創新，探索了城市更新中的治理新方法。

在規劃層面，項目團隊主動統籌多方意見，協調土規管控政策與更新功能需求的矛盾，最終實現了創新突破，即“剛彈結合”——允許必要的構筑物突出用地紅線，建筑主體不做退線，容積率和綠地率等指標不作表達。這一實踐表明，城市更新項目的順利推進離不開審批流程的系統性創新。通過多委辦局協同、并聯審批以及規劃師全過程參與，光明樓項目為同類城市更新項目在審批效率提升方面提供了可復制的制度樣本。

在審批流程方面，多部門建立了協同工作機制，實行并聯審批，有效提升了審批效率。以“多規合一”協同平臺為抓手，推動項目規劃、選址、設計、論證、審批各階段的“并聯服務”，實現基礎資料在部門間共享共用，確保項目審批便捷高效。

圖 審批流程

踐行陪伴服務：全流程跟進迭代，形成可復制更新路徑

光明樓項目的成功，離不開一支“沉得下去、跟得下來”的規劃設計團隊。團隊成員全程參與項目的各個階段，從選址論證、政策策劃、居民訪談，到方案設計、簽約協助、建設監督，再到安置答疑與使用后評估，實現了“陪伴式、全流程”的服務。

在項目初期，設計團隊不僅負責繪制圖紙，更深入每一戶居民家中，進行面對面的需求調研，此外，還作為“協調者”，協助居民與政府、甲方、施工單位多方溝通，及時化解居民個性化需求與規范、造價之間的沖突，有力保障了項目的順利推進。

在實施過程中，設計團隊整理形成了一套標準化的訪談表格和可迭代的工作方法，包括居民意愿調查表、功能需求清單、利益協調記錄模板等。這些工具極大地提高了多方溝通效率，也為同類項目提供了“拿來即用”的操作手冊。

圖 方案實施

這些寶貴的經驗與方法最終被納入“十四五”國家重點研發計劃的子課題《城市更新項目全流程、動態性、應用型設計方法》 中。從一線實踐到國家課題，從試點項目到標準手冊，光明樓17號樓的實踐經驗真正實現了“可復制、可推廣、可借鑒”。

光明樓試點項目在有限空間、資金以及多元訴求的條件下，擯棄了傳統建筑設計追求理想化或方案“最優解”的思路，而是通過持續協商與專業平衡，達成了政府、居民、工程、社會等多方主體認可的一套務實方案，藉由材料升級、無障礙預留空間、引入社會資本等具體舉措，實現了從“開發思維”向“運營思維”的轉變。

規劃設計師們不僅做設計，更做“社區營造者”；政府不僅批規劃，更做“全過程協調員”。這種 “多位一體聯動模式” （居民、社區、政府、設計、施工、運營）正是光明樓項目能夠落地生根、贏得贊譽的基石。

讓每一個危舊樓都成為“光明樓”

在“十五五”開局之年，以光明樓17號樓為標桿，我們將推動更多危舊樓房改建、重建項目落地；更為重要的是，我們要把這類優秀實踐中沉淀下來的資金共擔機制、多委辦局并聯審批流程、設計師陪伴式服務、訪談工具包、并行工作法，讓城市更新不再是少數試點項目的“盆景”，而成為惠及千家萬戶的“風景”——城市更新的本質，是讓城市更宜居、更有溫度。光明樓的故事，還在繼續。

光明樓的規劃師、建筑師說：

項目榮譽

自2022年交房以來，光明樓17號簡易樓改建試點項目獲得了多項行業殊榮，充分體現了社會各界對項目模式創新與實踐成效的高度認可：

• 2026城市更新創新案例征集 優秀創新實踐獎 CBC建筑中心

• WAACA2025中國建筑獎 WA居住貢獻獎入圍獎

• 2025年，榮獲WA中國建筑獎居住貢獻獎提名。 WA中國建筑獎由《世界建筑》雜志社設立，是中國建筑界最具影響力的獎項之一。成功獲得居住貢獻獎入圍項目。

• 2025年，作為典型案例亮相《首都功能核心區控制性詳細規劃（街區層面）（2018年—2035年）》實施成果展。 該展覽立體展現了核心區控規實施在政務保障、老城保護、民生改善等領域取得的成果，光明樓項目作為核心區首個非成套簡易樓改造更新項目精彩亮相，彰顯了其在民生改善領域的標桿地位。

• 2024年，榮獲美國建筑大師獎（Architecture Master Prize）社會住房類榮譽提名獎。 美國建筑大師獎是全球建筑和設計行業最具聲望的賽事之一。此次獲獎表明，光明樓項目在社會住房設計與人文關懷方面的實踐獲得了國際專業領域的高度認可。

• 2022年，入選首屆“北京城市更新最佳實踐”項目。 該評選由北京市規劃自然資源委、市住房城鄉建設委聯合組織開展，全市范圍內16個項目獲評“最佳實踐”，光明樓17號項目位列其中。評選指出，該項目是首都功能核心區啟動的第一個簡易樓改建試點項目，對推動城市有機更新、改善人居環境，進一步探索城市更新改造模式具有示范作用和重要意義。

清華同衡建筑分院建筑四所

清華同衡建筑四所是兼具規劃視野與設計實踐能力的綜合型建筑設計團隊，堅持“跨行業融合、全鏈條服務”理念，依托清華及多產業資源協同，提供從投資咨詢、策劃、全過程設計到建造與運營顧問的一站式解決方案。團隊長期專注于多功能、高復合度的綜合型項目，立足產業發展與城市需求視角，最大化發掘項目潛力與投資效益，在城市更新、多功能公共建筑及綜合體、超高層、產業園區、高品質社區及教育綜合體等領域積淀深厚。團隊篤行可持續設計理念，以規劃思維引導建筑創作，致力營造具有社會、環境與人文價值的可持續人居環境。近五年完成多項行業示范、省級重點及地域核心項目，榮獲IDA金獎、AMP榮譽提名獎、北京市城市更新最佳實踐獎項目、廣東省文物古跡活化利用典型案例、安徽省優秀工程勘察設計獎，省部級及國際獎項十余項。

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供稿｜清華同衡 建筑分院建筑四所