瞭望丨你的房屋該“體檢”了嗎

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◆ 截至2024年，我國城鄉房齡超30年的建筑占比達35%，預計到2040年前后，這一比例將攀升至近80%。大量住宅集中步入設計使用年限中后期

文?| 《瞭望》新聞周刊記者?李松

近期，全國多地加速推進房屋體檢制度落地，相繼出臺專項實施方案與技術規范，明確體檢對象、核心內容與操作標準，持續完善房屋全生命周期安全管理體系，為存量建筑安全運維筑牢制度根基。

相關數據顯示，截至2024年，我國城鄉房齡超30年的建筑占比達35%，預計到2040年前后，這一比例將攀升至近80%。大量住宅集中步入設計使用年限中后期，疊加建筑材料老化、日常維護不足、早年建設標準偏低等多重因素，房屋安全隱患將凸顯。

“建筑物的各個組成部分如同人體器官，擁有不同的使用壽命與衰老周期，必須建立常態化、標準化的房屋體檢制度，實現精準排查、科學管護。”清華同衡規劃設計研究院副院長、城市更新與治理分院院長潘芳在接受《瞭望》新聞周刊記者采訪時表示。

所謂房屋體檢，是對投入使用的既有建筑開展的定期、系統化安全檢測與風險評估工作，為房屋修繕改造、日常安全運維提供科學的數據支撐和決策依據。在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，房屋體檢精準回應了群眾最關切的居住安全、房屋使用壽命與維修成本問題。這一制度既是房地產市場進入存量時代的必然舉措，也是補齊民生保障短板的重要抓手，是城市居住品質從“有沒有”向“好不好”升級的重要一步。

必須建立常態化、標準化的房屋體檢制度，實現精準排查、科學管護（資料照片） 丁汀攝 / 本刊

多地老房子迎強制體檢

我國住房發展已從總量短缺階段，進入結構性優化、品質化提升的全新發展時期。適配行業發展轉型需求，2023年起，房屋體檢、房屋養老金、房屋質量保險三項制度在全國多個城市啟動試點，構建起存量房屋安全管理的全新制度體系。

“三項制度中，房屋體檢是前置基礎、首要環節。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談到，通過系統化體檢精準排查房屋現存問題與潛在風險，能夠為后續房屋維修、更新改造、隱患治理明確重點、理清思路，實現靶向施策。

目前，各試點城市已結合區域實際，出臺細化規則，明確房屋體檢的適用范圍、頻次要求與實施標準。例如，2026年4月，鄭州市發布《關于建立鄭州市城鎮房屋安全管理“三項制度”的實施意見（試行）》，明確各轄區逐年分批推進房齡30年以上城鎮房屋的常態化體檢。

部分城市則進一步細化分類體檢標準。例如，2025年10月，長沙市住建局印發《長沙市城鎮房屋結構安全體檢技術指南（試行）》，差異化劃定體檢頻次：房齡25年以內房屋無需強制體檢；房齡超25年、未達設計使用年限的公共建筑，每5年至少體檢1次；多業主商品住宅每10年至少體檢1次；經營性自建房開業前必須完成體檢，房齡超過25年的每2年至少開展1次體檢。

在實施主體層面，各地均明確房屋體檢需由具備法定資質的第三方專業機構承接，并劃定嚴格準入門檻。以江蘇南通為例，合規從業主體需滿足四項硬性標準：一是具備建筑工程設計資質的設計單位，或同時具備主體結構及裝飾裝修、地基基礎兩類專項資質的檢測機構（涉及幕墻的還須具備建筑幕墻專項資質）。二是機構內專職在崗建筑工程專業技術人員不少于15人，其中中級及以上職稱不少于10人、副高級及以上不少于2人、一級注冊結構工程師不少于1人；項目技術負責人須為一級注冊結構工程師且具有副高級及以上職稱，從事房屋結構設計或檢測鑒定工作8年以上。三是具備必要的專業技術設備和結構計算軟件。四是具有完善的內部管理制度。

結合房屋產權屬性與屬地管理政策，當前房屋體檢主要分為兩大實施模式，費用承擔主體同步差異化劃分。

一類是政府統籌委托模式，主要適用于城鎮保障性住房、老舊存量住宅。針對房齡30年以上城鎮老舊住宅，原則上由屬地街道辦事處、區縣住建主管部門統籌組織開展體檢。如鄭州市明確，由市住房保障局負責牽頭擬定和完善房屋體檢政策，通過招投標或政府采購，分類、分批次確定具備相應條件和能力的房屋體檢機構。城鎮住宅房屋體檢必檢項費用從市級公共賬戶列支。

另一類是安全責任人自行委托模式，主要適用于非住宅類建筑、經營性自建房。城鎮公共建筑、商業經營性建筑、經營性自建房等，原則上由房屋使用安全責任人（房屋產權人、實際管控使用人、法定代管責任人）自行委托合規機構開展體檢并簽訂服務協議。

關于體檢費用的承擔，綜合各地現行政策看，公共建筑、經營性自建房體檢經費，主要由房屋使用安全責任人全額承擔；多業主商品住宅體檢經費，主要由屬地財政資金、房屋專項保險理賠資金承擔；部分地區支持從小區物業公共經營收益中列支費用，開展全域小區房屋集中體檢。

細化檢測維度全方位排查安全隱患

房屋體檢主要檢什么？梳理各地技術規范與實施方案，核心涵蓋三大板塊，分別為建筑主體結構安全檢測、配套設施設備安全檢測、建筑外圍護及關鍵特殊區域檢測，其中主體結構安全檢測為硬性必檢核心項目。

——結構安全檢測。重點排查房屋地基沉降、墻體開裂、梁柱樓板變形破損、承重構件老化損傷等隱患。建筑主體多由鋼筋混凝土、鋼材等材料構成，是房屋的“骨架”，常規民用房屋設計使用年限為50年，標志性、重要公共建筑結構設計使用年限可達100年。

“建筑未達設計使用年限不代表無安全隱患。”潘芳表示，比如有的老舊建筑，往往存在外墻飾面空鼓脫落、消防管道銹蝕堵塞、承重構件輕微老化等問題，各類細微隱患長期累積，會持續侵蝕建筑主體結構穩定性，逐步演變為重大安全風險。

因此，通過常態化精細化體檢，精準捕捉易損耗、短壽命部件的隱患，及時開展小型修繕養護，能夠有效保護主體結構，延長房屋整體使用壽命，最大化挖掘建筑全生命周期價值。

——設施設備檢測。重點之一，是排查建筑強弱電線路破損、線路老化、線路漏電等電氣安全隱患。“老舊房屋的水電管線、燃氣管道多為早期鋪設，往往存在材質落后、布線不規范等問題，易引發火災、燃氣泄漏、觸電等事故。”潘芳說。

另一重點，是開展電梯設備專項安全核驗。目前我國在冊登記電梯保有量已突破千萬臺，存量設備逐年老化，安全故障及安全事故時有發生。專家表示，多數電梯安全事故發生前會出現征兆，因此需將老舊電梯安全性能評估納入房屋體檢固定流程，實現隱患摸排、風險定級、整改閉環全流程管控，把設備安全隱患消滅在萌芽階段。

除此之外，給排水管網、全域電氣控制系統、消防應急設備、中央空調等大型配套設施，以及空調外支架等建筑外掛構件，均被納入常規體檢重點核驗清單，實現設備隱患全覆蓋排查。中國建筑科學研究院有限公司教授級高級工程師王萬金特別強調，建筑外掛構件長期暴露在外，易松動、脫落，是高空安全事故的主要誘因，需常態化重點監測。

——建筑外圍護及關鍵區域檢測。建筑外圍護系統包含外墻保溫、屋面防水、門窗、外墻裝飾層等，使用壽命為20至40年，是建筑的“防護皮膚”，長期經受風吹日曬雨淋，易出現老化滲漏、保溫失效、裝飾層空鼓開裂脫落等問題。該板塊檢測重點核查屋面、外墻防水完整性，全面排查外墻裝飾層、保溫層的開裂、空鼓、脫落風險。

王萬金說，當前外墻安全排查存在兩大難點：一是高層區域排查盲區多，部分樓層高處作業難度大，難以實現全方位檢測；二是隱蔽隱患排查難度高，缺乏高效無損檢測手段，墻體內部隱患難以精準判定，這也是后續房屋體檢技術升級的重點方向。

為進一步提升效率和準確性，越來越多的智慧檢測技術被用于房屋體檢。江蘇省數據局近日發布2025年全省數字社會重大場景名單，南通四建集團“城鎮房屋安全全域AI智能體檢及分級管理場景”成功入選。該房屋安全智慧管理體系依托國產衛星完成全域房屋初篩，快速定位沉降變形風險區域；搭配北斗高精度監測設備，對重點建筑實現毫米級監測，精準捕捉建筑細微結構異動。

王萬金認為，各地應因地制宜，結合城市更新、既有建筑節能改造同步開展建筑安全摸排；根據地方財政承載能力優先開展全域基礎普查，對高老化、高風險樓宇開展專項深度排查。

“隨著各地房屋體檢制度逐步落地，未來體檢結果有望成為老舊更新、資金安排、改造決策的重要依據，使城市更新更精準、更科學。”嚴躍進說。

完善制度體系構建長效治理機制

業界專家普遍認為，房屋體檢是城市公共安全治理的基礎性、保障性制度，需進一步強化政府引導作用，推動房屋隱患治理從傳統“事后搶險”向全生命周期“事前預防、常態管控”轉變，通過制度化、標準化、數字化建設，構建長效治理體系。

——明確法定屬性，厘清強制邊界。

“需從法律層面明確房屋體檢的公共屬性，將其納入城市公共安全治理體系，而非單純的市場化自愿服務。”華東政法大學投資與建設法治研究院副院長楊勤法建議，可通過國家層面專項立法或地方先行出臺條例、政府規章，確立房屋體檢的法定地位。

在實施層面，精準劃定強制體檢邊界：對人員密集場所、經營性自建房、超年限城鎮住宅等高風險、高外溢隱患建筑，明確法定強制體檢義務；對普通商品住宅采取“政策鼓勵+剛性約束”組合模式，推動房屋體檢嵌入房產交易、房屋租賃環節，培育市場自發檢測需求。同時，明確拒不配合體檢、隱患逾期不整改的法律責任，將體檢配合義務、隱患報告義務、風險管控流程納入規范性文件。

——統一分級標準，健全評價體系。

業內人士建議，行業主管部門應搭建全國統一、分層分類的房屋體檢評估標準框架，適配不同存量建筑的檢測需求。可按照多重維度細化分類標準：按建筑層數劃分為10層及以上高層、4～9層多層、1～3層低層住宅；按建造年代劃分為1980年前老舊住宅、1980～2000年普通住宅、2000年后新建住宅；按戶型功能區分剛需、改善性住宅，針對性適配小戶型空間安全管控、大戶型復雜功能區檢測的差異化需求。

潘芳建議，搭建涵蓋結構安全、居住舒適、設備完好等多維度、多指標的房屋安全健康評級體系，將體檢結果與房產信貸、房屋出租、產權轉讓等市場行為掛鉤，倒逼業主履行定期體檢、日常養護義務，全面提升存量住房安全品質。

——固化體檢周期，強化制度剛性。

常態化分級體檢是長效化解房屋安全隱患的關鍵。專家建議，依據房屋風險等級差異化設定體檢頻次：高風險建筑，即房齡超30年的老舊住宅、加裝電梯住宅、臨近深基坑施工區域住宅，每年開展1次全面體檢；中風險建筑，即房齡15～30年住宅，每3年開展1次全面體檢，結合汛期、冬季等關鍵節點開展防水、管道專項抽查；低風險建筑，即房齡15年以內住宅，每5年開展1次全面體檢。

此外，還需強化制度剛性約束，通過住建政務平臺、社區公告、物業公示等多元渠道，告知產權人、使用人的法定體檢義務。對逾期未完成強制體檢、隱患拒不整改的責任主體，納入行業信用懲戒名單，限制房屋產權交易、網簽備案、對外出租等流轉經營行為，全方位壓實房屋安全主體責任。

——構建“體檢—評估—整改—復查”全閉環管控體系。

房屋體檢完成后，由專業機構出具包含風險等級（A/B/C/D四級）、問題清單、整改建議的體檢報告，并同步錄入全市統一的房屋健康檔案數據庫。

專家建議，針對不同風險等級建筑實施分類處置：對C/D級高風險建筑，由住建部門牽頭建立“一屋一檔一方案”，明確整改責任方、整改時限，并協調老舊小區改造專項基金、保險理賠等資金支持；整改完成后1個月內開展復查，確保隱患清零。對A/B級建筑，推送針對性維護建議，引導產權人做好日常養護。

——強化專業人才支撐與數字化全流程監管。

專家表示，專業人才與科技手段是房屋體檢制度落地的重要保障。一方面，建立區域合規檢測機構名錄庫，嚴格落實機構檢測甲級等準入資質；從業人員實行行業考核持證上崗制度，常態化開展新型檢測技術、老舊建筑病害診斷專項培訓。

另一方面加大智能檢測裝備投入，推廣低成本、標準化智慧體檢方案。潘芳建議，強化手持應用端、無人機等智能技術應用，加快信息化平臺建設，實現對既有房屋進行大數據管理，接入管理人員、使用人員等信息，收集、更新和處理既有房屋詳細的基本情況、定期排查情況、擴改建情況以及鑒定修繕情況，建立從設計、建造到運維的全生命周期房屋管理檔案。

刊于《瞭望》2026年第29期