剛剛，央行公布最新房貸利率！

7月20日，央行公布了最新一期LPR——1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，雙雙與前值保持一致。

這已經(jīng)是LPR自2025年5月下調(diào)10個基點(diǎn)之后，連續(xù)第14個月“按兵不動”。

過去一年多，市場習(xí)慣了“降息”“降準(zhǔn)”輪番登場。但這一次，風(fēng)向正在起變化。6月新發(fā)放個人住房貸款利率約3.1%，與上年同期基本持平；存量房貸利率比上年同期下降了0.13個百分點(diǎn)。利率似乎已經(jīng)“降不動”了。

更關(guān)鍵的是，央行在最新貨幣政策報告中悄悄刪掉了“降準(zhǔn)降息”四個字。

這意味著什么？對準(zhǔn)備買房、正在還貸、或者觀望樓市的人來說，又該如何理解這一輪利率的“急剎車”？

NO.1｜壹

14個月不變，LPR為何“躺平”了？

7月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新LPR為：1年期3.0%，5年期以上3.5%。兩個期限品種的LPR已連續(xù)14個月維持不變。

為什么LPR降不動了？答案藏在銀行的賬本里。

最新數(shù)據(jù)顯示，受年初部分貸款重定價等影響，2026年一季度末商業(yè)銀行凈息差僅為1.40%，較上年末下行0.02個百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新低。1.40%的凈息差意味著什么？銀行每放出100元貸款，凈利息收入只有1.4元。在這樣微薄的利潤空間下，報價行缺乏主動下調(diào)LPR報價加點(diǎn)的動力。

與此同時，6月企業(yè)新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約3.0%，個人住房新發(fā)放貸款利率約3.1%——已處于歷史較低水平。繼續(xù)降息的空間，確實(shí)不大了。

另一方面，央行貨幣政策報告的口風(fēng)也在變。對比2025年四季度報告，當(dāng)時白紙黑字寫著“會靈活用降準(zhǔn)、降息等手段調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)”。到了2026年一季度報告，“降準(zhǔn)降息”四個字直接被刪掉了，只保留“靈活運(yùn)用各種貨幣政策工具”。

字面上看只是改了一句文案，實(shí)際上傳遞的信號再清晰不過——持續(xù)一年多的寬松周期，正在畫上句號。

NO.2｜貳

為什么突然“收手”了？

LPR“躺平”背后，是三個層面的深層邏輯在起作用。

第一，經(jīng)濟(jì)回暖了，沒必要再大把“放水”。

2026年一季度GDP增速達(dá)到5%，經(jīng)濟(jì)回暖勢頭穩(wěn)固。同時物價和工業(yè)品價格都在往上走，通脹苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。如果繼續(xù)大規(guī)模寬松，反而可能引發(fā)物價上漲和資產(chǎn)泡沫。

第二，樓市在回暖，降息的邊際效應(yīng)在遞減。

6月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，全國統(tǒng)計樣本城市總成交量同比上漲26%。香港、東莞同比漲幅接近60%，蘇州、寧波漲幅突破48%，無錫、深圳、北京、成都等城市漲幅普遍超過25%。市場熱度正在全面擴(kuò)散。

合肥樓市航拍圖

在樓市已經(jīng)回暖的背景下，繼續(xù)降息對市場的刺激效果越來越弱。政策重心自然要從“刺激”轉(zhuǎn)向“觀察”。

第三，美聯(lián)儲降息節(jié)奏放緩，政策彈藥得省著用。

外部環(huán)境的不確定性增加，國內(nèi)必須留足政策工具應(yīng)對可能的波動。子彈不能一次性打光，得為未來留足回旋空間。

經(jīng)濟(jì)、通脹、樓市三條線都在預(yù)期軌道上，沒必要再用總量寬松去刺激。二、三季度基本不用等降準(zhǔn)降息了，最多年底可能給一次小幅度操作。

NO.3｜叁

利率不降了，對購房者和市場意味著什么？

LPR“躺平”之后，房貸市場正在經(jīng)歷三個深刻變化。

變化一：新發(fā)放利率低位企穩(wěn)，購房窗口依然友好。

目前，不少城市首套房貸利率已降至3%左右的歷史低位。北京、上海、深圳首套房貸利率降至3.4%，廣州首套房貸利率降至3.1%。公積金首套利率更是低至2.6%。

央行在7月15日的發(fā)布會上明確釋放信號：雖然貨幣政策保持“適度寬松”，但短期內(nèi)進(jìn)一步降息的預(yù)期不強(qiáng)。對于剛需購房者，當(dāng)前3%左右的利率水平已是非常友好的窗口期，不必再執(zhí)著于“等待更低點(diǎn)”。

變化二：居民主動“去杠桿”，借錢的人少了，還錢的人多了。

7月15日的央行發(fā)布會上，首次提出了“居民主動適度去杠桿” 這一新表述。

數(shù)據(jù)佐證了這一趨勢——2026年上半年，住戶中長期貸款（主要是房貸）累計僅增加2212億元。與此同時，住戶貸款整體減少了3668億元。國家金融與發(fā)展實(shí)驗室數(shù)據(jù)顯示，居民部門杠桿率已從2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59.0%。

“能貸多少貸多少”的思路正在被“能還多少還多少”取代。借錢的人少了，還錢的人多了。

合肥樓市航拍圖

變化三：存量房貸與新發(fā)放房貸的利差仍在拉大。

上次存量房貸利率調(diào)整后，不少存量房貸利率仍在4%左右。隨著新發(fā)放貸款利率不斷下行，新老房貸利差不斷拉大，尤其是原來加點(diǎn)幅度較高的城市，如北京、上海、深圳、廣州等。

存量房貸利率仍有一定的下調(diào)空間。機(jī)構(gòu)測算，如果存量房貸利率迎來二次下調(diào)，預(yù)計將減少利息1600億至2200億元。但這取決于銀行的息差承受能力和政策的進(jìn)一步走向。

NO.4|肆

結(jié)語

LPR連續(xù)14個月不變，不是偶然，而是一個明確的政策信號——持續(xù)一年多的利率下行通道，暫時走到頭了。

對于購房者而言，當(dāng)前3%左右的房貸利率已是歷史低位，與其等待一個“可能不會來”的更低點(diǎn)，不如理性判斷自己的購房需求。對于已持有房產(chǎn)的人來說，居民主動“去杠桿”的時代已經(jīng)來臨，重新審視手里的房產(chǎn)——它到底是能穿越周期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還是一個吞噬現(xiàn)金流的沉重負(fù)擔(dān)——比任何時候都更重要。

房貸利率“不降了”，但樓市的故事，才剛剛翻開新的一頁。