上海“老破小”改造，有新玩法了

與其“零星項目”搞優化，不如優先考慮“零星項目”推進居民自主更新。甚至在一些推進難度大的大型老舊社區，也可以根據具體情況化整為零。

撰文丨關不羽

業主湊錢改造舊小區，可行嗎？溫州人給出了答案。

近日，溫州樂清虹橋鎮的老虹苑小區湊錢建房引發廣泛關注。52戶居民每戶預交20萬元，湊了1010萬元，用于拆除、設計、建造、電梯、管線等。

每平方米1821元的造價實現了樓梯房變身電梯房，兩房變三房，還自帶車位，面貌煥然一新。

老虹苑小區自籌自建加原拆原建模式，為舊房改造開辟了一條新路。對上海艱難繁劇的舊房改造任務，更有啟發意義。

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高樓林立的陸家嘴、萬國建筑博覽會的外灘是上海的面子，海量的“老破小”才是上海的里子。

根據上海市住建委及第七次全國人口普查數據，上海2000年底前建成的城鎮住宅約4.2億至4.6億平方米，占全市存量住宅的40%—45%。中心城區更驚人。

黃浦、靜安、徐匯等傳統市區，2000年前住宅占比普遍在60%—75%。曹楊、彭浦、鞍山、田林等“老公房大本營”，更是堆積了2.5億平方米的“老破小”。

上海是全國老房子占比最高的超大城市，沒有之一。

上海的“老破小”不僅占比高、總量大，而且“破”得很有特色，比如上海特色的“小梁薄板”。

“小梁薄板”是上海特有的一種不成套舊住房類型，建于20世紀 60-70 年代。梁小板薄、地基淺的極致省材料，三戶人家合用廚衛的極致省面積。能省的、不能省的都省了，堪稱現代城市建筑史上的奇觀。

近半個世紀的超負荷使用，這些頂級老破小早已不堪重負，漏水跳閘是尋常事，隔音防潮形同虛設。

這種居住體驗差到極點、建筑安全令人擔心到極點的上海特色老破小，上海人苦之久矣。

直到2022年上海市加快“兩舊一村”改造后，總算看到了盡頭。經過三年攻堅，2025年底上海基本完成小梁薄板房屋改造。

改完“小梁薄板”，還有數量更龐大的磚混老公房。磚混老公房主要建于20世紀八十年代，按照《建筑結構可靠性設計統一標準》（GB50068-2018）的規定，普通住宅的設計使用年限為50年。這些跨世紀老公房也到了非改不可的極限了。

上海正在進入舊房改造的高峰期。

02

目前上海已經明確了“成片項目‘綜合改’、零星項目‘優化改’、特殊項目‘公益改’”三種改造新模式。

三種新模式針對老舊小區實際情況的精準施策，顯然比傳統棚改大拆遷的房地產開發“一刀切”進了一大步。新模式在資金籌措、居民安置等舊改難題上采取了更靈活的多元化模式。政策發力、模式更新后，過去推不動、改不了的老大難項目推得動了。

比如，2024年內江大板房（“小梁薄板”的一種）項目首創“原址回搬+異地置換+貨幣補償”多元安置、“歷年增量房源+征收剩余房源”統籌使用的改造模式，實現簽約首日即100%生效。該項目此前兩次啟動未果，有“天下第一難”之稱。

還有彭浦新村彭一小區，該小區原址40幢非成套老舊住房，是中心城區最大規模舊住房改造項目。

2025年6月29日，2110戶居民回搬進改造后的17幢高層住房，不僅實現了家家獨門獨戶的宜居之夢，還享受到了齊全的配套。

彭浦新村作為上海最早建成的工人新村，斷斷續續改造了20年，終于在2025年取得了巨大的進展。

成片項目“綜合改”，成效顯著。相比之下，那些年份不高不低、規模不上不下的“零星項目”，就頗為尷尬了。

所謂“優化”，主要是公共設施完善、外立面翻新的局部改造，即便是“特殊戶型做適應性調整”對建筑結構的改動也很有限，實際效果是治標不治本。

甚至這種局部“優化”也很難落實，比如為老破小加裝電梯的局部優化，實施起來甚至比原拆原建的大改還要難。這種縫縫補補又三年的“優化”，并不能解決問題，甚至是浪費資源。

以“老破小”糟糕至極的建筑基礎、簡陋至極的規劃方案，螺螄殼里做道場的“優化”能有多大效果？所以，目前上海所有成功的舊房改造項目，無一不是徹底重建。成功“優化”的項目鳳毛麟角。

這種零星項目的“優化”與其說是解決“老破小”陳年老賬的妥善方案，不如說是政府主導政策性改造的無奈之舉。畢竟政府主導的政策性改造必須統籌安排，資源分配總要分個輕重緩急。不得不抓大放小、先難后易。

問題是，歷史欠賬太多，等不起。

上海目前設定的改造目標是“十四五”期間每年不少于1000萬平方米，十年甚至二十年也改不完。盡管上海市政府近年來加大改造力度，每年都能超額完成目標。

但是，龐大的“歷史欠賬”依然不容樂觀。那些實際設計標準、建筑工藝遠遠達不到國標要求的老破小，能堅持那么久嗎？如果所有舊房改造項目都要政府主導推動，只怕是“80后”老破小還沒改完，“90后”老房改造又迫在眉睫了。

因此，上海目前政府主導政策性改造的三種新模式還不夠，需要居民自主改造模式作為補充。溫州樂清虹橋鎮的老虹苑小區，可供參考。

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相比政府主導的“大包大攬”，居民自主改造別具優勢。

首先是項目選擇更靈活，相比政府主導的政策性改造輕重緩急的嚴謹排序，居民自主改造更因地制宜。

有條件、有需求的就可以上，不必過于拘泥于設計年限。三四十年的老房子遲早都要改，居民自主改造先行一步，居民是早改早享受，也能為政府將來的舊改工程減輕負擔。

其次是資金來源多元靈活，居民自籌、社會資本都可以參與，減少了政府補貼的壓力，節約了財政支出。而且居民自籌出資，參與設計規劃、施工建設的積極性更高、“腰板”更硬，也有利于真正把舊房改成好房。

而且，相比溫州，上海推行居民自主改造的市場基礎更好。大量老破小集中于中心城區，這些“黃金地段”的老破小，自主改造不僅提升了居住舒適度，更有明顯的升值空間，居民的接受度更高，社會資本的參與空間也更大。

改造項目如能有一定的居住套數增量，可以部分甚至完全消化建筑成本，并不是“虧本買賣”。

因此，與其“零星項目”搞優化，不如優先考慮“零星項目”推進居民自主更新。甚至在一些推進難度大的大型老舊社區，也可以根據具體情況化整為零。有條件推行居民自主改造的樓組先行一步，對整體的項目推進也是有益的。

國務院于2026年5月正式印發的首個國家級城市更新專項規劃《城市更新“十五五”規劃》，已經將“支持老舊住房自主更新”明確納入“好房子”建設范疇。

浙江、廣東等地已經為居民自主改造建章立制，例如《浙江省城鎮社區更新條例》明確“房屋建筑所有權人可以提出更新項目申請”。

政策的大門已經打開，成功的項目也有了，困擾上海多年的“老破小”改造更新難題應該有新的解題思路。