廣東
作者 | 騎豬英雄
文章來源 | 格隆匯樓市
深圳漲了嗎？漲在什么地方？
市場吊詭起來
最近的深圳市場，變得有些吊詭起來。
一是位于深圳市南山區蛇口工業九路愛榕園一套法拍房，相比一年前差不多面積的戶型法拍價，成交價漲了將近120萬。
去年8月小區22棟103房，82.04平起拍價約416.08萬，評估價約520.1萬，17人報名，經過75輪的競拍，最終成交價588.08萬。
（來源：阿里法拍）
到了今年7月21日，小區約82.41平戶型，起拍價約463.77萬，評估價相較去年同戶型漲至約662.53萬，10人參與競拍，經過39輪競拍，約707.24萬成交。而競拍的過程中，中途甚至有人直接以單次加價113.62萬元的操作試圖拿下房源。
（來源：阿里法拍）
可以看到，小區不僅評估價相較去年8月貴了，最終成交價也貴了。
不僅如此，最新拍出這套房源，相比今年6月二手房普通市場的同戶型約82.09平戶型，成交總價還貴了將近80萬。
（來源：鏈家）
二是位于深圳市南山區南山中心的中熙香山美苑，7月的一套約156.59平戶型，法拍成交價，相比5月的同戶型貴了將近60萬。
今年5月8日，小區一套約155.98平戶型，起拍價約896.19萬，評估價約1120.23萬，13人報名，經過43輪出價，最終以約1168.19萬溢價約47.96萬成交。
（來源：阿里法拍）
而時隔兩個多月，小區一套約156.59平戶型在7月14日法拍，起拍價約847.88萬，評估價約1059.85萬，16人參與競拍，經過28輪出價，最終以約1231.88萬溢價172.03萬成交。
（來源：阿里法拍）
而這個成交價，比5月二手房普通市場的同戶型成交價，僅便宜約58.12萬。
（來源：鏈家）
要知道，7月法拍的這套房源，無論是起拍價，還是評估價，都要比5月的那套房源評估得更保守，更低。
三是作為深圳樓市風向標的華潤城潤府二期，6月一套法拍房源也以溢價成交。
6月8日，小區一套約88.44平23樓戶型，起拍價約782.6萬，評估價約978.25萬，13人報名，經過35輪競價，以約1008.8萬溢價約30.55萬成交。
（來源：阿里法拍）
而這個成交價格，不僅比今年5月8日一套西南朝向，中樓層約88.28平同戶型成交總價高約82.8萬，也比3月23日小區成交的一套東南朝向高樓層約89.44平戶型成交總價貴約63.8萬。
（來源：阿里法拍）
如果說愛榕園有地鐵15號線通車預期，保障房直接清零，容積率從5.7砍到2.9，距離容積率6.6、備案均價約14.96萬/㎡的后海璽家約700米，市場對小區的價值空間，進行了重估，有舊改預期的套利空間。
那么不帶任何遠期預期溢價的法拍成交行情，就是驗證市場情緒、捕捉暖意最先顯露的指標。
中熙香山美林苑以及華潤城潤府二期這兩個小區所在的位置，都是深圳位置及地段優越的標的。
前者屬于南山成熟自住片區次新住宅，后者是深圳樓市情緒的晴雨表，市場漲跌情緒跑得最快。
而法拍市場，賣方沒有“惜售執念”，不存在心理底價束縛。
普通二手房業主可以選擇扛價、觀望、暫時不賣。
行情差時愿意躺平持有，不急于變現，掛牌價常常虛高，用來試探買家。
法拍的賣方邏輯完全不一樣。
絕大多數標的源于債務違約、強制執行，是被動出清，必須成交，不存在無限期持有等待反彈的選項。
債權人、法院目標只有一個，就是盡可能變現回款。
業主沒有底氣死扛歷史高點心理價位，不會人為托價。
并且，相比普通二手房市場，法拍市場也更理性，不存在情緒溢價。
所以，在沒有預期濾鏡的情況下，成交更多基于風險、現實價值、安全邊際考慮。
所以，法拍往往更能反映市場預期變化，也更領先市場的變化。
繼續縮水的市場
市場撿漏行為，也有一部分小區，依然處于價值縮水的階段。
并且縮水的速度依舊明顯。
如位于深圳市南山區科技園板塊的厚德品園，這個小區是2008年建成，容積率僅4.0，為4棟32層高層板塔樓，一路之隔就是深圳南山區深圳大學校區，東側一路之隔是正在舊改且新房備案均價約11萬/㎡的桂廟舊改項目翰熙典居。
距離今年6月5日保利拍下的成交樓面價約10.86萬/㎡的地王，步行僅約1.1公里。
7月10日小區一套約73.61平房源法拍，起拍價432.4萬，評估價617.59萬，12人參與競拍，經過20輪出價，最終以570.4萬成交，折合單價約7.75萬/㎡。
（來源：阿里法拍）
而小區今年2月成交一套約73.61平，南北向中樓層的同戶型，總價620萬，折合單價約8.43萬/平。
時間再往前看，小區去年5月21日成交一套約73.87平米北向，低樓層戶型，總價648萬，折合單價約8.77萬/平。
（來源：樂有家）
（來源：鏈家）
短短一年左右的時間，作為南山核心區位置的小區，市場價格調整11.66%。
再比如位于深圳南山區前海輻射范圍的月亮灣花園，1995年建成的老小區，也是深圳舊改拆遷拉扯陷入尷尬的網紅小區。
今年6月26日，一套建面約69.81㎡的房源，淪為二拍，起拍價約200.06萬，評估價約312.6萬，8人報名，經過32輪競拍，以約260.06萬成交。
（來源：阿里法拍）
雖然小區今年5月6日成交一套西南向中樓層約69.81平戶型，成交總價為260萬，但小區西南向高樓層同戶型去年2月成交總價在353萬。
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（來源：樂有家）
位于龍華梅林關的網紅小區龍悅居四期，曾經因為漲幅驚人，在今年7月前，相較小區高位回落近70%后，如今小區的成交價再次新低。
7月22日，小區一套約63.1平30樓戶型淪落二拍，起拍價約197.86萬，評估價約309.16萬，9人參與競拍后，以約218.64萬成交。
（來源：阿里法拍）
而小區東南向中樓層同戶型6月5日成交總價為260萬，折合單價約4.11萬/平；另一套約63.5平東南向低樓層戶型，6月成交總價為255萬，折合單價約4.02萬/平
（來源：鏈家）
（來源：阿里法拍）
這些都是市場典型，且成交活躍的小區，市場依舊在不斷給出更低的成交價格。
盡管并不能代表整個市場的起起伏伏，但市場交易活躍的前提下，一定程度上還是能反映出當下部分同類小區的趨勢。
尤其樓齡以及過去漲幅明顯背離市場真實評估的小區，在過去市場預期被暴力拉升，靠規劃預期、舊改概念、遠期地鐵等透支基本面，這樣的小區大多有一個共性，就是以投資群體或者高杠桿群體為主。
當預期被打碎后，價格要跨一大段空間回歸基本面，中途缺少扎實自住需求托底的情況下，市場實際交易也會更警惕。
所以，依靠情緒支撐起的溢價，修復需要經歷更長的時間。
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作者觀點，不代表格隆匯立場
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