樓市見底到底是2026還是2027？16家投行觀點(diǎn)撕裂，該信誰？

高盛給中國樓市報過的底，前前后后有五個年份，最遠(yuǎn)的寫到2035年，最新的落在2027年，這中間還加了300。同一家機(jī)構(gòu)，同一個市場，五個答案。如果把16家機(jī)構(gòu)的最新研判擺在同一張桌子上——高盛、大摩、瑞銀、野村、花旗、匯豐，加上中金、中信這些境內(nèi)的頭部，還有幾位眼熟的經(jīng)濟(jì)學(xué)家——你擺出來一看，分裂得出奇地整齊。

境內(nèi)的基本都落在2026年筑底企穩(wěn)，外資的主力齊刷刷指向2027年中以后。高盛預(yù)計(jì)再跌個一成到一成半，觸底時間推到2027年年終；大摩說今年還得跌個8%，明年接著跌6%；瑞銀給的是張條件單，租金如果企穩(wěn)了，2026年下半年見底，租金如果不穩(wěn)，2027年見底。

你品一品。要是各家各跑各的模型，結(jié)論應(yīng)該是東一個西一個才對。現(xiàn)在是境內(nèi)齊刷刷是2026年，外資齊刷刷是2027年，分歧不按照數(shù)據(jù)走，按陣營走。預(yù)測里要是只裝著數(shù)據(jù)，答案應(yīng)該是散的；答案按照陣營站隊(duì)，就說明里面裝的是立場。

樓市連著地方財(cái)政，連著銀行報表，連著幾億個家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，“止跌回穩(wěn)”是寫進(jìn)政策文件的方向。你坐到券商地產(chǎn)首席那把椅子上你就懂了，還說“還得跌個兩年”，客戶是房企，讀者是業(yè)主，頭頂還有監(jiān)管，這一嗓子的職業(yè)成本是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

再拆外資，你也別急著信他們。高盛這個2027是怎么算出來的？拿美國比的。美國上一輪樓市跌了24個季度，中國2021年三季度見頂，往后數(shù)24個季度，落點(diǎn)正好在2027年三季度。聽著挺科學(xué)，本質(zhì)是拿別人的病例給你開藥方。

關(guān)鍵是外資的改口是零成本，他錯了就換個年份重新發(fā)報告，沒人找他退錢。前年底政策組合拳一出，高盛說2025年年底就能穩(wěn)了；去年10月市場冒點(diǎn)熱氣，他又改口說2026年底觸底，還順手給上海、深圳掛了句“2008年能漲到15%”；今年行情一轉(zhuǎn)，預(yù)測又落在2027年年中。他跑在市場后面，每一次改口都改在行情變化之后。一個永遠(yuǎn)在事后追認(rèn)的東西，你管它叫預(yù)測嗎？

一邊是看空代價太貴，一邊是改口成本太便宜。一邊的時間表往政策里靠，一邊的時間表隨著行情飄。你把這兩家報價單當(dāng)日歷用，你就成了那個報價單的一部分了。

那現(xiàn)實(shí)到底走到哪了？7月15號統(tǒng)計(jì)局剛發(fā)的6月份數(shù)據(jù)，比任何研報都有意思。70個城市里面新房環(huán)比在漲的有20個，一年多來最多；上海二手房一個月環(huán)比漲0.7%，全國第一；北京二手房單月網(wǎng)簽16000多套，連續(xù)三個月超過近五年同期。聽著像要反彈了。但在同一張表里，一線二手房同比還跌了接近5個點(diǎn)，三線城市環(huán)比還在往下走。

同一個月，同一個國家，有的城市量價啟動，有的城市繼續(xù)陰跌。“中國房價”這四個字本身已經(jīng)不成立了。不是中國沒有房價了，是中國不可能存在一個全國統(tǒng)一的底了。你等著16家機(jī)構(gòu)報一個統(tǒng)一的年份，報出來的又能有多少可信度？

對我們有用的是一條老規(guī)矩：量在價先，價格永遠(yuǎn)最后動，成交量先動。剛才那個北京就是活例子，量已經(jīng)起來了，價格同比還趴在地上。底部長什么樣？先是量起來，掛著的房子開始被消化，成交周期變短，買家砍價的底氣變小，最后價格才慢慢站住。

所以別問哪年觸底了，盯你所在城市每個月的二手成交量，盯你小區(qū)掛牌那幾套是越掛越多了還是開始有人接了，樓下中介櫥窗里那幾張單子換得快不快，比16份研報摞在一塊兒都誠實(shí)。

當(dāng)然，也許這回外資真的說對了，2027年就是那一年。真到那天了，他們會說“你看我們早說過”，只是沒人會去翻舊賬——他們前前后后已經(jīng)說對過五個年份了。你要覺得我這是不專業(yè)，機(jī)構(gòu)改口那叫尊重?cái)?shù)據(jù)，那你把高盛這幾次改口的時間點(diǎn)全部拉出來，對著行情看一眼，哪一次他是改在了行情變化之前？

所以這道題最后還是會落回到你的手上。境內(nèi)說是2026，外資說是2027，你天天路過的那個小區(qū)，你心里覺得到底到了沒有？上了車的，還有還在等的，評論區(qū)可以碰一碰，我看看哪邊的人多。這本賬我每年7月都會拉出來重對一遍，舊時間表和新時間表擺在一起，誰再挪、挪了幾格，一眼就看穿了。