北京
美國住房貸款成本在7月下旬再度抬頭。根據Bankrate對貸款機構的最新調查，30年期固定抵押貸款平均利率本周攀升至6.60%，高于上周的6.52%，這是該項利率近11個月以來的最高水平。調查中涉及的貸款平均包含0.35個折扣點和發放費，其中折扣點可用于降低利率，發放費則是貸款機構處理貸款的服務收費。
利率上行的直接推手來自能源市場。威廉·拉維斯抵押貸款公司的梅麗莎·科恩指出，伊朗沖突再度升級推動油價上漲至每桶約85美元，這加大了整體經濟通脹重新抬頭的風險，進而拉高了債券收益率和抵押貸款利率。事實上，近期油價持續走高，不僅抵消了此前通脹回落的部分成果，也讓本已從2026年低點6.09%回升的房貸利率進一步承壓。
高利率對購房者負擔能力的擠壓已經清晰可見。美國住房與城市發展部公布的數據顯示，2026年全國家庭收入中位數為106,800美元；而全美房地產經紀人協會的數據則顯示，2026年6月現有住宅售價中位數達440,600美元。按20%的首付和6.60%的利率計算，每月本金和利息支出約為2,251美元，大約相當于典型家庭月收入的25%。這一比例尚在可控范圍內，但若利率和房價繼續同步上行，壓力將顯著增大。
房價本身也處于高位震蕩狀態。全美房地產經紀人協會的報告顯示，過去12個月里，住宅價格中位數同比上漲了1.3%，5月份創下的429,300美元中位數也是該月歷史最高紀錄。不過，一些此前過熱的地區已經出現降溫苗頭。標普CoreLogic Case-Shiller指數5月下旬發布的全國房價數據表明，過去一年房價僅溫和上升0.7%，這是自2011年房價下跌3.9%以來的最慢增速，反映出購房需求在高成本制約下正在退潮。
貨幣政策走向則為市場增添了新的不確定性。美聯儲新任主席凱文·沃什上月表示，維持基準利率不變的決定是“一致且明確”的。6月份整體通脹率回落至3.8%，較5月有所改善，但仍遠高于美聯儲2%的目標。隨著油價因地緣沖突而飆升，市場開始討論美聯儲下一步是否可能重啟加息，而非繼續按兵不動或轉向降息。鮑威爾時代結束之后，美聯儲應對通脹的路徑正變得更為復雜。
住房經濟學家們的預期已發生明顯偏移。今年早些時候，不少人還在押注利率會回落至6%以下，從而為房地產市場注入活力。如今，持續的高物價、創紀錄的房價和油價沖擊三重壓力疊加，使得近期利率跌破6%的希望基本破滅。梅麗莎·科恩直言：“房貸利率正在因伊朗戰爭再升級帶動的油價上漲而反彈，這一持續沖突已將油價推至約85美元一桶，時刻威脅著引發更廣泛的經濟通脹。”其結果就是債券收益率和貸款利率同步走高，房屋銷售動能進一步受阻。
對于打算入市的買家來說，高利率環境可能還要延續相當一段時間。雖然家庭收入仍在增長，但房價增速已顯著放緩，疊加融資成本的上升，市場正從賣方逐步轉向買方。未來幾個月的觀測窗口將取決于油價走勢和通脹能否重新確立下行趨勢，而這兩個變量眼下都帶有濃厚的地緣政治色彩。
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