南京模式，就是學區房的結局

今天起了個大早，三點多，準備拍世紀早霞的，沒想到最后驚艷我的卻是雨后的彩虹。

人生很多時候也是這樣，期待一種風景，卻收獲另一種驚喜。

這篇原計劃是寫二手房的，但老友早晨突然給我消息，說中介連續一周每天打電話給他，讓把學區房再降10%，他心態有點繃不住了，到底賣還是不賣。

最近很多家長糾結于“買還是不買”，“賣還是不賣”，結合大家的問題，索性再寫一篇。

長期關注我們賬號的朋友應該知道，過去幾年，我一直都在拉警報。

2023年寫過一篇《2025年是學區房的大限》、《進入3.0時代，學區房即將不復存在》。去年寫過《2025，有些學區房不能碰了》。

我的觀點從來沒有變過，學區房的主要功能是篩選家庭，功能還在。

要么就買老破小，最后一年買，用完立刻賣，減少投入，控制虧損。

要么就買居住屬性好的，住的舒服，但做好一直住下去的打算，有可能以后賣不掉。

所有判斷，大邏輯是基于人口，新生兒數量不斷減少。

根據《中華人民共和國2025年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2025年學前教育在園幼兒3225.5萬人，相比于2020年，人數已減少33.1%。幼兒園關停的報道，大家這兩年看了不少。小學也開始了。

關于學區房，教育資源只是表象，底層邏輯依然是供需關系。

為什么我強調“南京模式”是全國學區房的結局？因為它符合國家教育改革的核心方向——反內卷，通過讓大部分房子失去原有的學區溢價，來加速教育資源均衡化，的確有效果。

所以我判斷是，南京這一槍打響了之后，不少城市會直接效仿。

南京究竟對學區房干了什么？

不存在學籍占用一說，不需要提前一年落戶。

什么意思？

上六年級的孩子，可以在四月份，小學畢業前買學區房。等到八月份，去初中報到之后，就能賣了。在極端情況下，同一套學區房被連續周轉，能同時占用一年級、二年級、三年級、四年級、五年級、六年級、初一、初二、初三，九個學位。

市場流動性被最大釋放。

新政落地之后，市場有哪些變化？

1. 老破小書包房，在極短的時間開始探底，跌幅最大達到30%，因為沒有實際居住需求，所以短時間被大量拋售。有些已經跌到和周邊沒有學區房子差不多的價格，只不過，有學區的能成交，沒學區的連帶看都沒有。
2. 居住屬性不好的老破大，基本沒人看了，不少房主大幅降價，效果也不好。明眼人都知道，買到手，爛在手。
3. 雙學區概念被弱化。居住屬性好的三房，雖然也跌價，但幅度不大，依然受到二胎家庭青睞。居住屬性不好的，房齡老的，只能當成單學區賤賣，降幅很離譜。
4. 小學學區完成分化，只有個別頂級名校還有人翻牌子，但價格已經白菜，畢竟房齡老是硬傷。
5. 二線學區徹底去學區化，房子好不好賣，全看居住屬性，學區就當白送。
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新政落地之后，買家又有哪些變化？

1. 更多家庭觀望政策變化，擔心政策后期存在不確定性。
2. 準備買初中書包房的家庭變多，關注總價，嚴控虧損。畢竟教育部在開展陽光招生之后，花錢上好學校的難度加大。
3. 一些之前換不起學區房的二胎家庭，動手了，因為居住屬性還不錯的房子，價格真下來了，他們也做好長期居住的準備，接受正常的貶值。
4. 不少一胎家庭開始放下對教育的執念，在換房的時候，更多關注居住改善，順帶給孩子上個好一點的學校，尤其是小學。
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新政落地之后，賣家又有哪些變化？

中介正在成為降價的加速器，不少房主心態一旦崩塌之后，一切價格皆有可能。

至少從最近看，每天都在出現新低價。

政策調整對學校會有影響嗎？

一直以來，民辦學校通過優錄篩選孩子，一線公辦學校通過房價篩選家庭。

房價下來了，交易周期縮短，篩選作用會削弱。畢竟交易快進快出的話，操作成本也就二十多萬，普通家庭也有機會參與，門檻自然會下降。以前不僅要花幾百萬，而且資金占用至少三年，家長是冒著風險搞教育，決心是不一樣的。

但這并不意味著一線學校會失去優勢。相反，隨著一部分學區失去溢價，真正有口碑、有成績的頭部學校會變得更加稀缺，優質生源和家長資源可能進一步向少數學校集中。

很多人關心一個問題，學區房到最后會不會徹底消失？

至少短期內，優質教育資源是稀缺的。

現在還有一個新的說法，小學看家長，初中看同學，高中看老師。

最后給大家幾點建議，畢竟我研究這個市場七八年了。

1. 買學區房，不要加太高杠桿，一定要量力而行，這就是一筆消費，而且后面還要追加補課的消費。學區房只是買了一個入學的確定性，買不到結果的確定性。
2. 要買就買最好的學校。
3. 如果糾結了大半年，還拿不定主意，買還是不買，我就勸你放棄。
4. 二胎家庭買學區房，不能單純考慮金錢成本，還要考慮居住長期的穩定性和隱性的精力成本。
5. 書包房用完立刻賣，不要猶豫，虧多少都要賣，不要對學區房抱有什么幻想。
6. 一定要相信高層反內卷，搞教育資源均衡化的決心，因為已經到了不搞不行的地步，雖然短期效果不明顯，但依靠一套房子鎖定教育優勢的邏輯，會越來越弱。
7. 任何房子最終都要回到居住屬性，所以未來抗跌的也是居住屬性好的，配套完善的，房齡更新的，如果有學區，可以加分。
8. 下一步就是租售同權，殺傷力更大，會從小城市開始。孩子少，沒辦法，學校比房子更需要爭奪學生。
9. 在下行期，一定要相信中介對房價的打擊是摧毀性的，他們只想成交。

后續還會繼續跟蹤市場動態，分享我在學區房和教育上的研究成果。

有時候想想，80后真的挺苦，什么都輪上了。