江蘇
為什么房價(jià)既不能大漲，也不能大跌？
讀懂中國房地產(chǎn)，就讀懂了中國經(jīng)濟(jì)半壁江山。房價(jià)漲，有人焦慮；房價(jià)跌，有人恐慌。
到底什么才是"穩(wěn)"的真相？
01 ｜ 一個所有人都關(guān)心的問題
社會上一直有一種說法：判斷中國經(jīng)濟(jì)好不好，看GDP、看消費(fèi)指數(shù)、看工業(yè)指數(shù)，意義都不大——最終還是要看房地產(chǎn)。
這話聽起來有些極端？卻并非沒有道理。
孟曉蘇公開表達(dá)過類似觀點(diǎn)。原因很簡單：房地產(chǎn)在GDP和消費(fèi)中的權(quán)重難以替代，它背后還拖著一條長長的產(chǎn)業(yè)鏈——建材、家電、裝修、金融……對GDP的綜合影響高達(dá)15%—20%。
這是什么概念？
房子多賣出5億平方米，加上產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動效應(yīng)，GDP至少能增加2個百分點(diǎn)。數(shù)字非同小可， 但孟曉蘇關(guān)注的，只是房地顯性的一面。中國房地產(chǎn)還有一條暗線——土地財(cái)政。
02 ｜ 土地財(cái)政：那只看不見的那只手
這要從分稅制改革說起。
分稅制后，土地出讓收入歸地方。這一制度安排，極大激發(fā)了地方政府發(fā)展房地產(chǎn)的積極性，當(dāng)然，也在客觀上推動了房價(jià)的上漲。 久而久之，地方對房地產(chǎn)的依賴度越來越高。一個簡單的規(guī)律是：哪個城市的房子賣得好、賣得高，哪個城市就繁榮。大多數(shù)地方財(cái)政收入對房地產(chǎn)的依賴度超過50%。
馬光遠(yuǎn)說過一句大白話："房地產(chǎn)真要出問題，老百姓將難以承受。"
其實(shí)真正難以承受的，是地方財(cái)政。因?yàn)樵谡麄€房地產(chǎn)利益鏈條中，地方財(cái)政才是最大受益方。
這就引出了一個關(guān)鍵問題： 既然房地產(chǎn)如此重要，為什么還要堅(jiān)持"房住不炒"？ ·
03 ｜ 房住不炒，是在什么背景下誕生的？
要理解政策的語法，那就回到它誕生的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
“房住不炒"是在房價(jià)見頂時(shí)提出來的——2018年，房價(jià)走勢已經(jīng)出現(xiàn)頂背離，萬科率先喊出了"活下去"的口號。2019年頭部房企已經(jīng)開始尋求降價(jià)自救。 看懂了這個時(shí)間線，就能理解"房住不炒"的真正含義： 它不是單向的，而是一把雙刃劍——不能向上炒，更不請?jiān)试S向下炒。
它的真實(shí)含義是：穩(wěn)。
04 ｜ 為什么不允許大幅降價(jià)？
這是很多人想不通的地方。
從純市場邏輯看，供過于求就該降價(jià)。兩萬賣不出去，就一萬五；一萬五賣不出去，就一萬——直到重建供求平衡。
但土地財(cái)政遵循的不是這套邏輯。
既然地方財(cái)政的主要來源之一是土地出讓收入，當(dāng)支出壓力增大時(shí)，明明市場已經(jīng)供過于求，土拍價(jià)格還在上升。
穩(wěn)的本質(zhì)，說到底穩(wěn)的是土地市場，穩(wěn)的是財(cái)政收入。
05 ｜ 房住不炒的現(xiàn)實(shí)悖論
這恰恰是房地產(chǎn)最復(fù)雜的地方。
一方面，市場供過于求是客觀事實(shí)；另一方面，土地財(cái)政的慣性，供應(yīng)端不可能剎車，"房住不炒"在特定的歷史節(jié)點(diǎn)上提出，是防止惡意降價(jià)。
現(xiàn)實(shí)中完全不具備大幅向上炒作的市場條件，話就要反著聽。
房住不炒，不是打壓房地產(chǎn)，而是要找到一個系統(tǒng)平衡點(diǎn)。
特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺“網(wǎng)易號”用戶上傳并發(fā)布，本平臺僅提供信息存儲服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
