山東
很多人到現在還沒反應過來，未來兩年房價的波動幅度，可能會超過大多數人的心理預期。
這不是危言聳聽，而是市場正在發生一些真實變化。
先看一線城市。今年六月份，四個一線城市的新房價格整體環比漲了0.1%，表面上看基本沒動。但細分一下，上海、廣州、深圳都是漲了0.3%，唯獨北京降了0.3%。有意思的是二手房市場反倒更熱鬧，整體環比漲了0.3%，上海和廣州的漲幅都到了0.4%。這說明現在買房的人更愿意接盤二手房，新房要么價格沒談攏，要么位置和配套不如預期。
租房市場也在跟著起變化。今年上半年，一線城市平均租金累計漲了0.6%，上海最猛，直接漲了1.76%，排全國第一。北京和深圳的租金連續四個月都在往上走。目前的租售比已經到了2.28%左右，簡單算一下，靠租金收回買房成本大概需要22年。有些地段的租金收入已經能覆蓋月供和稅費了。不過北京的情況有點擰巴，房價在掉，租金卻蹭蹭往上漲，這種背離不太常見，多半是政策還沒完全到位，加上手里囤著高總價房的人多，賣不動只能先租著。
二線城市這邊，六月份新房價格總算止住跌勢，環比持平，這是去年以來頭一回。杭州、成都、南京、武漢這些地方，新房和二手房的成交量比去年同期都多了兩成以上。這些城市能穩住，靠的是人口凈流入和產業底盤扎實。成都的電子信息、武漢的光電子、南京的智能制造，都是能留住年輕人的實打實的產業。這些城市也是最早吃到限購松綁紅利的那一批，政策一放，市場馬上就有反應。
三線城市的情況就不太樂觀了。新房價格六月份環比降了0.3%，跌幅雖然有所收窄，但下跌的趨勢沒有改變。全國待售商品房面積大概有7.6億平米，連續四個月在減少，但減少的主要是新開盤的項目，那些老盤依舊壓在那里賣不動。42個城市的租金上半年累計下滑，人都往外走了，房子租給誰去。遠郊那些大盤，掛牌時間越來越長，中介直接說看房的人少得可憐，買家一開口就是大刀砍價，有的直接攔腰砍。
現在買房的邏輯已經變了。大家不怎么關心房價以后還漲不漲，更在意的是這套房子值不值得現在下手。總價合理、得房率高、周邊配套成熟的房子，照樣有人搶。沒有好學區、離地鐵遠、物業口碑差的樓盤，掛一年可能都無人問津。政策松綁眼下只針對一線城市定向放開，不會大面積鋪開來搞，說明上面也不想走老路，而是希望真正有住房需求的人，在適合的城市能落下腳。
租房的隊伍越來越龐大，也不全是因為買不起。不少人主動選擇先租著，更看重的是上班通勤要方便，周邊有沒有菜場超市，晚上一個人回家安不安全這些實實在在的生活細節。北京海淀有些板塊租金漲得不錯，恰好是16號線南段通車以后的事，沿線又新進來一批科技企業。這說明房子到底值不值錢，越來越看通勤時間長短，看周邊生活方不方便，這些才是硬通貨。
房地產市場正在經歷一輪深層次的調整，不分城市、不分房子好壞都能漲的時代已經過去了。未來兩年的房價走勢，大概率會在分化中走出一個讓很多人意外的方向。
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