云南
去年底，有房產(chǎn)自媒體發(fā)文稱，大樹營城改重啟。最近，官渡區(qū)住建局又針對大樹營城中村改造項目，發(fā)布了設計施工總承包招標計劃和項目監(jiān)理服務招標計劃，其中設計施工總承包分為兩個標段，總預算也高達1.57億元，又有人因此說，大樹營城改要正式實施了。
然而，這些說法都是誤讀，真正的事實是，一般人理解中的對大樹營整個片區(qū)進行拆遷改造的大規(guī)模“城改”，不僅早就事實上中止，即將在8月進行的大樹營城改項目設計施工總承包招標，還意味著未來也很難再大拆大建，因為如今分為兩個標段實施的大樹營城改工程，只是對區(qū)域內(nèi)管網(wǎng)、道路、雨污分流、市政配套等設施進行提升改造，多達1.6億的投入也基本堵死了拆遷之路，否則這么大的投入就是巨大浪費。
換句話來說，如今對大樹營基礎設施整治提升的投入越大，拆遷的可能性就越小。
大樹營城中村之所以難以再進行大拆大建的改造，主要原因是拆遷體量太大，投入太高，以現(xiàn)在以及未來能夠預見的房地產(chǎn)市場形勢，全部推倒重建的模式根本無法覆蓋開發(fā)成本，經(jīng)濟上不具有可行性。
大樹營是二環(huán)內(nèi)體量最大的城中村之一
大樹營是目前昆明二環(huán)內(nèi)最大的城中村之一，包括大營、中營、后營等部分，位置很好，附近還有地鐵3號線和4號線經(jīng)過，大樹營地鐵站就是3號線和4號線的換乘站，正因為如此，大樹營城改項目曾經(jīng)吸引了眾多投資者，奧斯迪、義承置業(yè)都曾參與社會投資人招標投標，最終奧斯迪勝出。但奧斯迪在2021年中標后并未實質(zhì)推進，兩年后即因市場變化和投入太大而實質(zhì)性退出。
2024 年，根據(jù)國家政策，昆明各區(qū)都有部分城改項目以專項借款形式啟動開發(fā)，官渡區(qū)也有普自村、金馬大小村等城改項目列入，大樹營卻不在其中。
沒有社會投資人愿意進入，又沒有獲得專項借款，大樹營城改自然難以推進。如今投入上億資金進行環(huán)境、道路等基礎設施提升整治，其實相當于官渡區(qū)已基本放棄了近期對大樹營拆遷改造的計劃。
大樹營明明位置很好，地段價值高，為什么卻要放棄連片拆遷改造呢？一個很重要的原因是，越是位置好、人口稠密的城中村，按照如今和未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，越難以拆遷，因為經(jīng)濟賬根本算不過來。
大樹營建筑密度很高，傳統(tǒng)推倒重建模式按現(xiàn)在的形勢幾乎行不通
過去昆明許多城中村改造之所以能夠全部推倒重建，是因為當年房地產(chǎn)市場紅火，房價一路走高，城中村項目即便拆遷成本高，許多還要建設回遷安置房，剩余土地仍可以采用提高容積率的辦法開發(fā)商品房，商品房的銷售收入能夠覆蓋拆遷和土地成本，即便如此，許多城改項目只建住宅還算不過賬來，還得開發(fā)一部分容積率更高的商業(yè)才行。
但如今這條路已經(jīng)走不通了，高容積率的樓盤房價很低且很難銷售，開發(fā)風險很大，當下昆明市場上流行的是低容積率，最多20多層的住宅。當年城改項目中不得不大量建設的百米以上超高塔樓，放在現(xiàn)在的市場上根本賣不動。
正因為如此，從去年到今年，昆明拍賣的商品房土地容積率都不高，連超過3.0的都不多見。近期拍賣的金馬寺兩宗住宅用地，容積率都在2.5。這兩宗土地屬于金馬大村城改項目，距離大樹營其實很近，要是放在以前，這個區(qū)域的城改地塊容積率至少要在4.0左右，只能蓋30多層的塔樓，但現(xiàn)在官渡區(qū)只敢把地塊 容積率限制在2.5，限高只有80米。
參照金馬大村城改項目的情況，大樹營如果拆遷開發(fā)，土地容積率最多也只能在3.0左右，扣除回遷房之后，能賣的商品房能有多少？而且現(xiàn)在市場變化后，連回遷安置房的容積率也不高，這就讓像大樹營這種人口密集，建筑體量非常大的城中村幾乎無法拆遷。
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