閑聊樓市，福州到底要跌到多少？

最近樓市話題不多，閑聊一下，水一篇。

跌跌不休的二手

最近有個(gè)群友問(wèn)群主，有沒(méi)有覺(jué)得現(xiàn)在的樓市很無(wú)趣？

個(gè)人感受確實(shí)如此，近一年的樓市，無(wú)非就是二手房跌跌不休，每個(gè)樓盤，每個(gè)區(qū)域，要水都能水一篇。

標(biāo)題《XX暴跌》，《XX房?jī)r(jià)跌回X年前》等。

這個(gè)XX已經(jīng)不是特指所謂的遠(yuǎn)郊，而是福州大部分區(qū)域都能上榜。

簡(jiǎn)單看看最近的beike成交：

上次剛說(shuō)完祥浦苑是這幾年少有高于當(dāng)初開盤價(jià)的次新。

結(jié)果最新的成交，高層90平已經(jīng)來(lái)到2.36W，與當(dāng)初的開盤價(jià)基本持平。

當(dāng)時(shí)項(xiàng)目開盤，售樓部擠滿人，旁邊一片廢墟，甚至沒(méi)有所謂的中介帶看，置業(yè)接待，只有一堆人在那里辦理材料登記。

隨后破紀(jì)錄的搖號(hào)人數(shù)，做到日光，交房后破3W的成交，如今也回到了開盤前。

世歐王莊AB區(qū)，這個(gè)樓盤的記憶點(diǎn)不少，親戚買了大戶型，已經(jīng)跌破當(dāng)初的買入價(jià)，王莊AB區(qū)一直算是上一代老人覺(jué)得不錯(cuò)的項(xiàng)目。

10年前同學(xué)老媽，集資暴雷，世歐王莊的房子被拿來(lái)出售，表姐還想接手，最后怕債務(wù)牽連作罷。

雖然項(xiàng)目一直跑輸市場(chǎng)，但是高峰期也一直在3W+，配合大戶型的起步門檻，總價(jià)一直在400W以上。

雖然超高層住宅，戶型差，公攤大，玻璃幕墻被詬病，不過(guò)去年去王莊感覺(jué)保養(yǎng)的不算太差，樓棟大堂，電梯廳等，還是有自身的格調(diào)。

只不過(guò)如今的成交價(jià)1.88W，高層，這放在3年前只能是旁邊的安置房（數(shù)字莊）的價(jià)格。

沒(méi)想到，這個(gè)位于二環(huán)內(nèi)生活氣息濃厚的項(xiàng)目，居然跌回10年前。

融僑宜家，朋友4年前買了旁邊的林語(yǔ)墅，印象是單價(jià)1.2W-1.3W，當(dāng)時(shí)的融僑宜家單價(jià)差不多在1.5W左右。

更早的時(shí)候單價(jià)甚至突破1.8W，套房租金在1000多，開出租車的司機(jī)閑聊說(shuō)買這里都賺了很多。

如今的價(jià)格，同樣是跌回了10年前。

如果當(dāng)初沒(méi)有出手的業(yè)務(wù)，大概率也是坐了趟過(guò)山車。

這就是目前的二手市場(chǎng)，隨意打開近期的成交，不管是哪個(gè)地方，對(duì)比前幾年都是暴跌。

特別對(duì)于遠(yuǎn)郊板塊，大部分已經(jīng)沒(méi)有流動(dòng)性，所謂的成交價(jià)，也不具備參考意義了。

苦中作樂(lè)的調(diào)侃

相比于這無(wú)趣的樓市，群友的互相調(diào)侃反而稍顯樂(lè)趣。

金地哥最近問(wèn)樓主，二手市場(chǎng)還要跌多少？

群主覺(jué)得跌的差不多了，后面已經(jīng)是流動(dòng)性的問(wèn)題了，金地哥回復(fù)他覺(jué)得還要跌25%。

這個(gè)當(dāng)初把保利香檳拉到3.6W的男人，如今只剩下每日因股票漲跌，在群里今天我愛(ài)祖國(guó)，明天克*撒。

現(xiàn)在的群話題，變成了大家調(diào)侃當(dāng)初高價(jià)接盤的房子。

回憶2021年的時(shí)候，剛做自媒體，南二環(huán)橫空出世，簡(jiǎn)單拉個(gè)群，就有不低于20個(gè)群友買入。

那時(shí)候的養(yǎng)云一期開盤，發(fā)篇文章，就有10多個(gè)養(yǎng)云潛在買家加好友要進(jìn)群。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，一個(gè)500人的群，一年下來(lái)買房的可能只有不到5個(gè)，剩下都在唱空市場(chǎng)。

這就是目前的市場(chǎng)，連噴都沒(méi)有對(duì)手盤。

數(shù)據(jù)的爭(zhēng)奪

對(duì)于新盤市場(chǎng)，少了閩系的存在，市場(chǎng)的熱點(diǎn)一下子消失了，當(dāng)初群體攻擊中駿熱銷海報(bào)造假，一去不回。

再后來(lái)的融信、世茂、恒大，每次開盤都有各種雷點(diǎn)吐槽。

這樣無(wú)聊的市場(chǎng)，連想靠黑來(lái)公關(guān)，也沒(méi)了市場(chǎng)了。

取而代之的營(yíng)銷只剩下所謂的銷冠之爭(zhēng)。

比如年中銷冠，在最后一天，某樓盤把商業(yè)集中網(wǎng)簽，一舉超越對(duì)手。

亦或者就是長(zhǎng)時(shí)間蓄客，隨后集中網(wǎng)簽，拿下當(dāng)月銷冠，實(shí)際也不過(guò)50-60套。

試想在2021年初那會(huì)，開盤沒(méi)有網(wǎng)簽個(gè)百套以上，都談不上什么銷冠。

只能說(shuō)相比于當(dāng)初的各種營(yíng)銷手段，現(xiàn)在的市場(chǎng)看上去更理性了，但是也更無(wú)聊了。

爭(zhēng)議的價(jià)格

最后，簡(jiǎn)單回顧樓市，2018年見(jiàn)頂，樓市政策打壓市場(chǎng)，市場(chǎng)開始降溫，樓盤出現(xiàn)分化，當(dāng)時(shí)部分項(xiàng)目開啟搖號(hào)，受備案價(jià)限制。

2021年福州樓市迎來(lái)最后的一個(gè)巔峰，新盤全部溢價(jià)上市，備案價(jià)的限制依然不夠，捆綁+加價(jià)成為現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)時(shí)樓主還呼吁希望有關(guān)部門不要因?yàn)橐咔橥[的搖號(hào)，繼續(xù)施行。

只不過(guò)隨后的市場(chǎng)降溫，一直持續(xù)到了現(xiàn)在。

當(dāng)中的房企暴雷，保交樓等，成了稍微的記憶點(diǎn)，隨后國(guó)企進(jìn)場(chǎng)兜底。

相比于以往民企的砸盤甩賣，國(guó)企的新盤看上去價(jià)格穩(wěn)定不少，結(jié)果在這樣的背景下，二手市場(chǎng)迎來(lái)跌幅最大的時(shí)候。

不做數(shù)據(jù)了，僅憑記憶，2024年至今，應(yīng)該是二手跌幅最大的時(shí)間點(diǎn)。

現(xiàn)在國(guó)企新盤開始全面做改善，定價(jià)普遍不低，清一色的下層會(huì)所，風(fēng)雨連廊，轉(zhuǎn)角L窗。

在更好的新規(guī)下，價(jià)格并沒(méi)有隨著市場(chǎng)大幅下跌。

大部分比周邊老舊二手都要高出近1W以上，個(gè)別夸張的甚至高達(dá)2W。

這些高溢價(jià)，僅僅通過(guò)公區(qū)的包裝就能賣到嗎？

實(shí)際這些公區(qū)的造價(jià)均攤到每戶身上的成本可能不到2K/平，但是溢價(jià)可能是5K/平。

加上后續(xù)的管理，大概率很多是外包出去收費(fèi)使用，所以實(shí)際的體驗(yàn)可能僅限于售樓時(shí)期。

這就是目前的新盤市場(chǎng)，二手你跌你的，新盤我賣我的。

救市的后續(xù)

題外話聊聊救市，以前每年都有想法預(yù)估一下明年市場(chǎng)會(huì)如何，是否會(huì)反彈之類。

后來(lái)幾年都沒(méi)這個(gè)想法了。

這一年的救市政策，看上去也已經(jīng)乏力，畢竟經(jīng)濟(jì)才是風(fēng)向標(biāo)。

樓市如何，看看自己身邊的就業(yè)、消費(fèi)環(huán)境，其實(shí)也能知道。

這幾年的市場(chǎng)，也是這幾十年里面，政策變化最快最狠的時(shí)期。

只不過(guò)以前都迎來(lái)了反彈，這一次卻始終等不到了！