廣東
文｜鄧浩志
推薦買房，可獲3%的政府獎勵
9月17日，中山市住房和城鄉(xiāng)建設局宣布：凡成功推薦港澳居民在該市購買新建商品房的推薦人，可獲得購房發(fā)票票面金額最高3%的現金獎勵。“新中山人安家中山”活動則為符合條件的購房者最高可獲購房發(fā)票票面金額2.5%的電子消費券補貼。
房產中介，這在媒體眼里前幾年還是極為負面的職業(yè)。樓市好的時候說他們推高了房價、吃差價、發(fā)布虛假房源等等；樓市不好的時候，又說他們拉低了房價、傭金太高等等。房產中介幾乎與坑蒙拐騙、不勞而獲劃上了等號。很多城市甚至想抹去這個職業(yè)：北京前幾年提出要全面大幅降低中介傭金，各個城市也先后成立了不需要傭金的官方二手交易平臺，……現在居然出現政府獎勵中介帶客的情況，實在是匪夷所思。但這也恰恰說明當下的樓市有多么低迷，地方為了讓市場復蘇有多拼。
圖片源于網絡
首先說說中山。很多人不知道，原來香港人在內地購房比例最高、總量最大的城市居然不是旁邊的深圳，而是中山。這要歸功于雅居樂早年在中山三鄉(xiāng)開發(fā)的大樓盤，并且長期向香港做大規(guī)模宣傳，吸引香港買家，以至于今天這些樓盤中香港購房者占比非常高。不少香港人選擇到中山休閑、度假或者養(yǎng)老，所以港澳客戶對中山有心理認同。另外，中山是一個人口較少的城市，消化存量住房需要發(fā)掘外來購買力。而大灣區(qū)很多大城市在挖掘外需方面基本沒做過任何工作。
其次說說樓市政策。這輪新政除了還沒有徹底放開限購的北京、上海、深圳宣布進一步松綁限購外，其他城市都沒有繼續(xù)出臺穩(wěn)樓市政策，感覺上是沒招可用了。建議他們學學中山：中山除了這次獎勵中介傭金外，之前也搞過購房補貼、購房贈送裝修和家私券，都是政府統(tǒng)籌行為。市場不好，相關部門必須躬身入局才有可能解決問題；總是高高在上指導兩下，往往更容易添亂。
房企壓力山大，頻繁換帥
9月15日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告，董事長蔣鐵峰因工作調動辭去公司所有職務；董事會選舉原總經理朱文凱為新任董事長，并聘任聶黎明為新任總經理。
這已經是今年以來第 N 次上市房企更換核心高管，且未出險房企的調整動作更為頻繁。市場持續(xù)下行階段，管理層面臨更大壓力。
今年房地產市場出現了一個耐人尋味的現象：已爆雷的房企“躺平”后日子反而過得還可以，而未爆雷的企業(yè)卻壓力山大，而且越來越大。
爆雷房企基本都是 2～3 年前出險，目前情況已相對平穩(wěn)——該還的債還不了，只能硬拖，各利益相關方也束手無策。即便企業(yè)被申請清盤、破產清算，也要經歷漫長法律程序；況且國家要求它們完成“保交房”任務，一時半會倒不了。因此，這批爆雷企業(yè)今年上半年還債壓力減輕后，人員架構趨于穩(wěn)定，工作內容比較明確。據了解，在房地產市場繼續(xù)下行的當下，這類企業(yè)多數沒有繼續(xù)降薪，無論是高管還是普通職員都相對穩(wěn)定。
另一方面，那些尚未爆雷的房企，由于市場繼續(xù)下行，今年要么陷入虧損，要么虧損擴大。就上市房企而言，目前房地產開發(fā)業(yè)務仍有盈利者已鳳毛麟角：國央企只剩保利、中海等少數，民企僅剩龍湖等極個別。
大批新進入虧損行列或虧損進一步擴大的房企，今年都采取了較大甚至較為激進的經營調整，主要體現在三點：
1、低價甩賣旗下資產，主要是酒店、寫字樓、商場、物流園等經營性物業(yè)，以籌措資金還債。但該市場面臨法拍物業(yè)的巨大沖擊，交易價格通常只有高峰期的 30% 左右、市場評估價的 60% 左右。
2、進一步裁員、減薪。今年頭部央企和個別頭部民企在仍有盈利的情況下繼續(xù)裁員、降薪；那些已虧損但尚未爆雷的房企就更不用說了。
3、頻繁換帥。今年以來，已有萬科、金地、綠城、新世界等一大批房企更換了核心高管。市場下行，換個人掌舵未必能立刻解決問題，但經營業(yè)績下滑總要有人“背鍋”，也只能通過換人尋求新的經營思路。
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