樓市何時(shí)才能見底？

文｜鄧浩志

樓市何時(shí)才能見底？

關(guān)于這個(gè)問題，專業(yè)機(jī)構(gòu)和境外投行都做了很多分析和研究，我都翻看了一下，大致觀點(diǎn)比較集中的是三個(gè)階段。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

第一階段，2023年樓市將見底反彈。這個(gè)階段觀點(diǎn)高度一致：疫情管控政策結(jié)束，復(fù)工復(fù)產(chǎn)是大背景，看房、賣房都會(huì)恢復(fù)，所以所有人、所有機(jī)構(gòu)都預(yù)期經(jīng)濟(jì)和樓市會(huì)開始復(fù)蘇。當(dāng)然，最終疫情后經(jīng)濟(jì)和樓市都沒有復(fù)蘇，甚至下行得更明顯。

第二階段，2025年樓市將見底反彈。這個(gè)階段觀點(diǎn)比較一致。因?yàn)?024年四季度央行宣布降房貸利率、降首付，各地方幾乎全都取消了限購或大幅度放松。市場也在2024年四季度和2025年一季度呈現(xiàn)極為強(qiáng)勢的一面。當(dāng)然，結(jié)果是今年四月全球貿(mào)易摩擦加劇，中國經(jīng)濟(jì)和樓市再次下行。

第三階段，2026年、2027年甚至需要更長時(shí)間復(fù)蘇。這就是當(dāng)前，觀點(diǎn)分為兩大陣營。

一是官媒和統(tǒng)計(jì)局，幾乎清一色說房地產(chǎn)已經(jīng)或正在止跌回穩(wěn)；

二是專業(yè)機(jī)構(gòu)或境外投行，觀點(diǎn)極為分散。

有的認(rèn)為明年會(huì)見底回升，理由是房地產(chǎn)也超跌，甚至到了嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的程度；

有的則拒絕給出清晰的結(jié)論，認(rèn)為情況太復(fù)雜，未來的路徑很不確定；

有的則比較悲觀，認(rèn)為房地產(chǎn)的基本面長期不樂觀，加上政策決心也不足。

王健林已賣掉85個(gè)萬達(dá)廣場，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)已所剩無幾了

十一假期前，曾經(jīng)的中國首富王健林被列入失信被執(zhí)行人名單，被限制高消費(fèi)，連飛機(jī)和部分高鐵都不能坐。之后雖然被證實(shí)是法院信息不對(duì)稱導(dǎo)致的烏龍事件，只是虛驚一場，但王健林的壓力絲毫沒有減輕。曾經(jīng)作為中國最大房企之一的萬達(dá)集團(tuán)依然在負(fù)重前行。

公開消息顯示，從2023年出售上海松江萬達(dá)廣場起算，萬達(dá)至今出售的萬達(dá)廣場項(xiàng)目至少已有85座。其中僅2025年5月就完成48座廣場交易，涉及北京、廣州、成都等一二線城市核心資產(chǎn)，交易金額達(dá)500億元，創(chuàng)萬達(dá)單次資產(chǎn)處置紀(jì)錄。另外在這三年期間，萬達(dá)電影易主，酒店管理權(quán)被同程旅行并購，文旅項(xiàng)目、海外資產(chǎn)等也相繼剝離，萬達(dá)的資產(chǎn)版圖正在快速“瘦身”。

而在更早的2017年，王健林先是將77家酒店賣給了富力集團(tuán)的李思廉，交易金額為199.06億元；同年，他又把13個(gè)文化旅游項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了孫宏斌，交易金額為438.44億元。八年時(shí)間，萬達(dá)集團(tuán)為籌措資金還債，變賣資產(chǎn)總額已超1000多億元。其中不乏大批低于成本價(jià)成交的資產(chǎn)。

如果以為房地產(chǎn)業(yè)只有王健林在“壯士斷臂”，那就錯(cuò)了。到目前為止，除了恒大、碧桂園、融創(chuàng)等“幾乎徹底躺平”的房企外，當(dāng)年的龍頭企業(yè)諸如萬科、萬達(dá)無一不在低價(jià)變賣資產(chǎn)、掙扎求存。

房地產(chǎn)市場下行四年，保交房工作已取得較好成效，但樓市止跌回穩(wěn)仍有一定差距。如果龍頭房企都這樣，房地產(chǎn)行業(yè)還能有什么期望？如果房地產(chǎn)行業(yè)不景，那經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)、投資、地方財(cái)政又拿什么復(fù)蘇呢？