謝逸楓：2026年房地產大拐點來臨，市場止跌回穩，靠譜嗎？

文/謝逸楓

過去一周老漢收到業內很多房企老板、同行、證券、投行、金融機構、外國的人電話、私信，問“2026年中國房地產是否觸底（見底），大拐點是否來臨”。老漢2025年11月的文章已初步回答。

2026年房地產市場是否有望止跌回穩，值得觀察。老漢認為，當前房地產市場正浮現出不容忽視的積極信號。第一是上海、杭州樓市已經出現明顯的止跌回暖跡象，去年12月上海、杭州新房價格是同比上升的。

第二是一線城市的二手房市場正走出獨立行情，成交創新高，市場韌性同樣較強。第三是一線4個城市和二線16個城市的二手房掛牌量下降。第四是融資政策持續改善，商業不動產REITs發行。

加上多家房地產企業已不再被監管部門要求每月上報“三道紅線”相關數據。第五是房企化債在持續推進，25家房企重組或重整。第六是強調房地產政策應一次性給足，盡可能縮短市場調整的時間，也有效提振了購房人的信心。

二手房成交量上升、二手房掛牌量（庫存）下降、幾個城市的房價有所企穩，尤其一線城市。政策上，“政策要一次性給足”，近期增值稅、首付等政策小幅調整，北京放寬限購，媒體渲染房企端“三道紅線”政策調整（此前已經弱化）。

根據冰山指數，1月26城二手房實時成交環比去年12月同期增長16%；5城1月掛牌量環比12月下降了1.9%，減少了5.6萬套；價格指數也有一定企穩，整體數據呈現出“成交量上升、掛牌量（庫存）下降、房價企穩”的組合。

總結來看，政策的局部調整（商業不動產REITs、三道紅線調整、收儲二手房、收儲商品房和土地），影響有限。政策的定調，能否及宣布和落地，待觀察。而其他的信號，僅僅是短期的市場調整正?，F象，是否具有持續性，待觀察。

按照證券機構的總結，房地產企穩看到了一些積極信號，一是看似供需關系有所改善。2023年以來，新政后往往會出現比較明顯的“以量換價”的情況，即掛牌和成交同時往上，而這一次掛牌量明顯降低，是和以往最大的不同點。

同時房價有所企穩。庫存降低、價格企穩對應著更好的供需關系，具備了更大的企穩基礎。二是租售比的局部抬升，北京、上海租售比向2%靠近，低于房貸利率水平，但開始好于存款利率，租購關系趨于平衡。

三是從潛在房屋置換中樞來看，根據華泰宏觀組在2025年11月3日報告《重估中國：走向縱深》中根據發達國家年均4%~6%的住宅換手率測算，我國新房、二手房成交量已開始低于合理的置換中樞位置，地產周期企穩的可能性上升。

四是成交密集的價格區間具有一定支撐位作用，當前一線城市房價已跌破2017-2019年的密集成交區，而臨近2013-2015年的密集成交區，集中性籌碼區域降低了潛在的賣盤，形成一定的支撐。

五是復盤境外地產下行周期來看，美韓等國家下行周期平均5-6年，當前國內市場調整時間已大致接近。得益于就業、人才引入、租售比等改善，香港市場回暖，成交、房價、租金均有修復，2025年25%的內地買家，提供了回暖預期和信心。

季節性和成交結構值得關注，這輪指導城市二手房市場改善有一定的季節性原因，且成交結構上仍是低價邏輯。一是最近幾年地產階段性企穩并不少見，季節性特征與政策變化往往放大短期的數據改善。

今年春節偏晚，確實存在著一部分“金三銀四”小陽春需求提前的可能性。二是二手房掛牌量的降低也有較強的季節性，春節前不少業主會選擇階段性撤牌或延后出售安排，掛牌量往往出現短期明顯的回落。

三是從當前成交結構來看，低價是主要邏輯。以上海為例，近期300萬以下房源成交占比提升、增速相對更高。反映的故事可能是之前一段時間的降價確實吸引了部分基于租售比和低價的購房需求，再疊加掛牌量的降低。

低價房源的供需暫時形成了平衡，也推動價格有所企穩，但本質上還是低價邏輯，由短期交易結構變化帶來，相對價格更高的房源流動性未全面改善，持續性還需要觀察。四是租售比是不是一個有效的指標？有一定意義，但需要條件。

國內在稅費結構、持有成本體系方面存在差異，其合理區間難以簡單套用國際經驗，歷史上地產情緒和租售比的相關度不算高。租售比有效至少還需房租企穩、房價不再下跌作為前置條件，這些均是租售比作為判斷企穩條件的關鍵因素。

老漢判斷房地產大拐點、見底論的信號，可以概括為，一是政策端，一次給足、一步到位，大力度的供需、融資、信貸和財稅政策出臺、大規模貨幣信貸與財政投放。二是二手房不降價拋賣，法拍房價不腰斬，掛牌房連續9個月以上下降。

三是商品房庫存快速消化，供求關系扭轉。四是成交量上升、房價上漲，并且持續9個月-12個月以上。五是一二線城市出現搶房，三四線城市買房多過買黃金。六是險情房企除個別外破產，基本走出信用、交房、被執行、被限高的困境。

七是房企業績復蘇，虧損扭轉，信用、交房的風險出清（信用風險化解，或重組、或重整。八是國房景氣指數連續9個月以上上升。九是宏觀經濟（GDP增長5.5%-6.5%）上臺階，居民收入大增長與就業穩定。

判斷后續房地產市場走勢，總體來看2026年房地產降幅收窄、基本面、供需、信用等預期、信心會有所改善。目前房地產正從外生的拉動經濟的引擎，變成經濟的同步略滯后變量，就業影響房租、收入，信貸收縮和供應過剩，影響房價。

只有在逆轉供需關系，庫存和信用及基本面、預期、信心修復完成，二手房不沖擊新房、產品轉變為好房子完成，房價上漲，房企利潤和收入預期等內生變量企穩之后，房地產的內生需求才有望真正企穩。

短期來看，在二手房供需結構階段性好轉、庫存中樞降低、金三銀四的旺季節點，數據企穩尚難以證偽，可能形成階段性的博弈機會。但房地產市場全面止跌企穩的必要條件能否形成充分條件，需再觀察一段時間。

在供需關系平衡、信用和交房及庫存出清化解、房價、企業盈利和收入、預期和信心企穩之前，房地產企穩的條件尚需要穩固。因此，簡單以短期的幾個積極信號來判斷房地產市場見跌、拐點，是不客觀的。

老漢認為，房地產市場總體要實現止跌回穩，預計在2028年完成，2029年-2030年實現增長反彈，主要是政策、供需關系和基本面及預期和信心、收入的修復期決定。房價將率先在2026年-2027年完成止跌回穩，之后是銷售額、銷售面積。

假如，一次性給足、一步到位的房地產大力度、大規模、一攬子強刺激政策提前出臺，預計房地產市場止跌回穩、大拐點、見底將在2028年前來臨。這就是所謂的最強救市，超過1998年、2008年、2015年的政策力度。

因政策、人口集中、供需關系、資源配置、好房子產品的調整，預計一線城市和強二線城市的少些城市、核心區域、板塊拐點、見底，止跌回穩在2026年二三季度來臨。這就是所謂的政策、供需、資源分化導致城市分化、區域板塊分化。

對于中國房地產何時止跌回穩的預測，一種觀點認為中國房地產下行周期可能在2025年第二季度觸底，另外一種觀點認為2025年中國房地產止跌回穩，會形成未來發展新階段的起點。因此，這二種觀點可以排除在外。

一種觀點認為房地產市場供需情況已經有所改善，調整比較充分。預計2026年市場有止跌回穩的基礎，有望見底企穩，與GDP增長目標5%左右的經濟環境相協調。另一種觀點認為2026年主要城市基本可以，三四線城市需要時間要長一點。

一種觀點認為房地產市場在2025年有望逐步趨穩，但正式趨穩或將要到2026年。另外一種觀點認為從二手房成交占比、租金回報率、房價收入比看，房地產距離止跌回穩并不遙遠，按照當前市場的調整節奏，預計2026年一二季度有望企穩。

一種觀點認為中國內地房地產市場將在2026年下半年觸底，租金企穩、租房收益率高于融資成本是判斷回暖的關鍵先兆。另外一種觀點認為從2024年開始房地產還需要3-5年（2027-2029年）時間進行20%-30%的調整。

以土地供給側出清、總量（銷售面積回升至10億平中位數）周期回升、行業調整幅度（指標）至中位數時長、行業基本面（租金回報與邊際融資成本已匹配、25城二手房掛牌量下滑)已出現邊際改善，這是半夏投資創始人李蓓判斷根據。

結合國際房地產5年-7周期規律經驗、香港市場回升情況，李蓓判斷房地產拐點可能在2026年半年內出現，如果后續有重磅政策出臺，可能進一步加速行業企穩。行業在逐步見底之后，將面臨十年級別的回升周期。

未來地產股的機會不在房價、銷量回升，而在供給出清后的企業份額擴張與盈利能力修復。2023年底我就判斷房地產有“十年一遇的機會”，現在我的核心觀點沒有變，只是時間上可能晚了一兩年，核心原因是政策宣講與落地存在巨大差異。

2023年時，李蓓曾公開表示房地產板塊面臨“10年一遇的機會”，背后邏輯在于隨著房企暴雷、停止投資拿地，行業規模較頂部下滑約30%，沒有爆雷的房企將迎來市場份額的擴張，銷售規模有望創出新高，存量資產重估彈性巨大。

老漢告訴大家，李蓓的判斷2026年半年內中國房地產大拐點、見底論是缺乏客觀性、科學性，是不靠譜的。因為目前房地產市場問題，已經不是1998年、2008年、2015年單純的供求關系調整問題，與國際樓市、香港樓市存在差別。

房地產市場的根基已經變化，即宏觀面，經濟的增長目標放緩，出口逐漸占GDP上升，而成年人口在2021年巔峰之后，人口出生率、結婚率、居民收入和就業的一直在修復。供需面，住房面積和城鎮化率及戶套率已經到一個高度。

供應、庫存的積累快到頂峰，供需關系已經發生根本性改變。房企的三高轉變，市場進入淘汰期，房地產板塊和市值進入調整期，只要不解決房企虧損，逆轉供需關系，解決信用、交房、庫存、預期和信用問題，市場難見底，現拐點。

房地產市場問題已經與金融、貨幣、信貸、資金、戶籍、人口、社保、收入、產業、資源（教育、醫療、交通、人才、政策紅利）配置的交匯在一起，新房市場與二手房市場、法拍房市場互相沖擊預期。

第一是土地供給側出清。這個“土地供給側出清”，忘記了開發商手的土地土儲備面積，足夠開發8年以上-10年，如果按照現房的開發速度，開發周期更長。另外是2022年-2025年大量的土地在城投、國企、央企手上，開發緩慢。

這個所謂的“土地供給側出清”，顯然無法作為判斷2026年半年內房地產大拐點、見底的根據。第二是總量（銷售面積回升至10億平中位數）周期回升，這個根據缺乏支持點，至少2026年不可能回升至10億平，未來十年年均10億平，需觀察。

第三是行業調整幅度（當前已滿足企穩條件，從2021年6月至今調整18個季度，達到全球房地產泡沫破滅調整的中位數時長，新開工下降70%、新房銷售下降60%、二手房價格下跌40%）至中位數時長，這個經驗不合適中國房地產市場。

因為目前中國房地產市場的經濟、政策、基本面、存在的問題與全球房地產調整期的情況、周期規律經驗、香港樓市不同，不存在可比性。例如香港樓市，供需關系、經濟發展、市場、住房制度等完全不同。

第四是行業基本面（租金回報與邊際融資成本已匹配、25城二手房掛牌量下滑)已出現邊際改善。這個不是房地產市場的基本面，基本面是樓市政策、土地供應、供需關系、庫存去化周期、資金關系和房企營利、景氣指數。

另外是宏觀基本面，即貨幣和財政政策，經濟增長目標和驅動GDP的動力、居民收入和就業增長、人口增長、產業和資金配置情況等。所以，不能以短期“租金回報與邊際融資成本已匹配、25城二手房掛牌量下滑”來判斷。

例如，租金回報與邊際融資成本已匹配，實際上是不匹配的。目前30個重點城市住宅租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區回報率逾2%。但是目前房企的融資成本明顯高于住宅租金回報率2.06%，盡管高于銀行存款利率。

例如，2025年12月以來的25城二手房掛牌量下滑，20個城市呈現惜售態勢。目前的二手房掛牌量下滑、惜售與季節性、二手房交易稅收免減政策有關，是短期性的市場波動而已，一旦市場出現價格上漲，又回升。

例如，2025年全國新建商品房銷售均價9527元/平方米，累計同比下降4.3%。新建商品住宅銷售均價為10005元/平方米，同比下降4%。去年12月70城二手住宅銷售價格同比下降6.1%，降幅較11月擴大0.4%，環比下降0.7%，房價未止跌。

李蓓的判斷基本上是以房地產板塊，即地產股票的角度來看房地產市場，實際上房地產市場和地產股的關系，已經背離，因為市場處于下行的調整周期，很多上市房企虧損超過市值。即使股市出現4000-4100點波動，房企虧損短期難逆轉。

房企2025年業績預報告已經透露出行業深度調整期的強烈信號，即上市房企歸母公司、股東凈利潤超過八成虧損，上市房企凈利潤虧損連續2年-4年以上占多數，面臨庫存高企、銷售腰斬、流動性緊張、負債規模擴大的壓力，這就是基本面。

判斷2026年房地產觸底、見底的機構不少，例如中金公司為代表，丁祖昱、連平認為，2026年將正式確認行業底部。隨著庫存去化的企穩和“好房子”政策創造的新需求，市場將告別大幅下行，轉入“L型”的筑底磨底期。

中金認為，房地產對經濟的拖累將逐步減輕。高和資本認為，2026年大概率是“底部確認”的一年。所謂底部，并非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的企穩和價格跌幅的收窄。因為那才是資產價格回歸理性，“價值發現”的起點。

摩根士丹利，稱“大摩”、瑞銀為代表。大摩預測2026年新房價格有2%~3%的慣性下跌，核心城市的全面復蘇可能要等到2027年下半年。瑞銀擔憂人口結構和高庫存的長期壓制，認為銷售和投資仍有5%~10%的跌幅，復蘇之路漫長。