得房率飆至150%？開發(fā)商偷面積套路曝光

記者丨陸一鳴

編輯丨杜燊 劉楨瀅

開發(fā)商驗(yàn)收后私自改造成行業(yè)潛規(guī)則

正常住宅受公攤限制，得房率不可能突破100%，但近兩年廣州不少新盤大肆宣傳 130%、150% 超高套內(nèi)使用率，以“零公攤、大面積贈(zèng)送”吸引剛需購房者。今年6月，廣州市荔灣區(qū)力誠榕誠灣因違規(guī)改造裝飾柱，收到全市商品房首張“偷面積”行政處罰單，罰款 9.8 萬元，打破業(yè)內(nèi)“偷面積無需擔(dān)責(zé)”的僥幸心理。廣東經(jīng)視《天天 315》欄目記者近日走訪廣州黃埔、番禺多個(gè)熱門樓盤發(fā)現(xiàn)，“合規(guī)報(bào)建、驗(yàn)收完后再私自改造”已是行業(yè)潛規(guī)則，看似劃算的贈(zèng)送面積背后，潛藏建筑安全、產(chǎn)權(quán)失效、強(qiáng)制整改、市場(chǎng)失衡等多重風(fēng)險(xiǎn)。

三大套路批量制造“贈(zèng)送面積”

兩套圖紙規(guī)避監(jiān)管

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商偷面積手段已形成標(biāo)準(zhǔn)化操作，主要分為三類，全程依靠?jī)商讘粜蛨D紙規(guī)避監(jiān)管：一套合規(guī)圖紙用于規(guī)劃報(bào)建、竣工驗(yàn)收、簽訂購房合同，另一套違建改造圖紙用于銷售展示、交房改造。銷售人員直言，違規(guī)改造是行業(yè)常態(tài)，即便被查處，企業(yè)僅需繳納罰款即可了事。

套路一：陽臺(tái)鉆測(cè)繪規(guī)則漏洞，半產(chǎn)權(quán)空間全額使用

按照現(xiàn)行建筑測(cè)繪規(guī)范，凸陽臺(tái)僅一半面積計(jì)入產(chǎn)權(quán)登記。開發(fā)商抓住這一規(guī)則，報(bào)建時(shí)設(shè)計(jì)開放式陽臺(tái)，等項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后統(tǒng)一封窗改造，用一半產(chǎn)權(quán)成本換取完整使用空間，也是當(dāng)下最普遍、違規(guī)成本最低的操作方式。 廣州市番禺區(qū)中海環(huán)宇熙和便依靠改造陽臺(tái)與戶型邊角區(qū)域，對(duì)外宣稱套內(nèi)使用率可達(dá) 100%。據(jù)該樓盤銷售介紹，陽臺(tái)只算一半產(chǎn)權(quán)，剩余空間全部贈(zèng)送；80余平方米戶型，贈(zèng)送面積接近20平方米，飄窗預(yù)留80厘米寬度，交付前會(huì)打掉50厘米拓寬室內(nèi)空間，改造后空間直接交付業(yè)主。

套路二：拆除合規(guī)飄窗拓空間，小戶型虛增二十平

合規(guī)飄窗不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，成為房企擴(kuò)容套內(nèi)面積的核心手段。樓盤完成規(guī)劃驗(yàn)收、交付前，會(huì)擅自拆除飄窗裝飾結(jié)構(gòu)，改動(dòng)原始規(guī)劃戶型，人為放大使用面積。 廣州市黃埔區(qū)瓏岄上城依靠該套路打出超高使用率，72平方米戶型改造后實(shí)際使用面積接近90平方米，使用率高達(dá)130%-140%。銷售介紹，戶型內(nèi)多處飄窗交付前全部砸除，就連主臥洗手間周邊報(bào)建均為飄窗，改造后多出約4平方米使用空間，僅承重結(jié)構(gòu)無法拆除。

套路三：違規(guī)改造設(shè)備平臺(tái)，私劃公攤做贈(zèng)送

部分樓盤為炒作150%極致得房率，突破監(jiān)管紅線，將飄窗、陽臺(tái)和設(shè)備間違規(guī)改成臥室和入戶花園。黃埔區(qū)中建嶺南序 84平方米四房的超高使用率便來源于此類違規(guī)改造。該樓盤 84平方米戶型宣傳套內(nèi)面積可達(dá)105平方米，得房率150%。銷售介紹，樣板間所見即交付標(biāo)準(zhǔn)，約 3.4 平方米入戶花園原報(bào)建為設(shè)備間，全部免費(fèi)贈(zèng)送；陽臺(tái)半送、花池全送，飄窗全部砸平拓寬。面對(duì)驗(yàn)收疑問，銷售人員表示項(xiàng)目報(bào)規(guī)、施工手續(xù)齊全，最壞結(jié)果僅是開發(fā)商繳納罰款。

多重風(fēng)險(xiǎn)直指購房者

違建面積無產(chǎn)權(quán)、存安全隱患

業(yè)內(nèi)專家指出，開發(fā)商私自拆改飄窗、改動(dòng)建筑結(jié)構(gòu)、占用設(shè)備平臺(tái)，會(huì)直接破壞房屋原有承重結(jié)構(gòu)、防水系統(tǒng)，還會(huì)堵塞消防通道，極易引發(fā)墻體開裂、房屋滲水、建筑坍塌、消防救援受阻等安全事故。更關(guān)鍵的是，所有改造后的贈(zèng)送面積均未完成產(chǎn)權(quán)備案，屬于違建，不受法律保護(hù)，購房者將承擔(dān)多重?fù)p失。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉梳理“偷面積”給購房者帶來的潛藏風(fēng)險(xiǎn)：其一，房屋重新測(cè)繪后若實(shí)際面積增加，業(yè)主需補(bǔ)繳土地出讓金；其二，違規(guī)改造擠占樓梯、電梯、天井等公共空間，長(zhǎng)期存在安全隱患；其三，改造后的贈(zèng)送區(qū)域采光、通風(fēng)條件差，實(shí)際居住體驗(yàn)不佳。

從市場(chǎng)層面看，大規(guī)模“偷面積”還擾亂樓市供需與價(jià)格平衡。2023年11月建筑相關(guān)新規(guī)落地后，廣州新房掀起“得房率內(nèi)卷”，部分新房憑借虛高使用面積形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)二手房市場(chǎng)造成沖擊。房地產(chǎn)專家鄧浩志表示，早年存量住宅得房率僅80%左右，如今新房使用率普遍超120%，巨大差距倒逼二手房持續(xù)降價(jià)，目前二手市場(chǎng)仍未企穩(wěn)。

監(jiān)管全面轉(zhuǎn)向從嚴(yán)

存量違規(guī)樓盤處置難題待解

荔灣區(qū)首張“偷面積”罰單開出后，廣州啟動(dòng)全域樓盤倒查追責(zé)，持續(xù)多年的灰色亂象迎來整治轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但大量已售、在建違規(guī)樓盤如何處置，仍是監(jiān)管與市場(chǎng)亟待解決的難題。鄧浩志介紹，現(xiàn)階段針對(duì)偷面積樓盤主要有兩種處置方式：一是按違規(guī)面積處以罰款；二是扣減項(xiàng)目容積率，即前期違規(guī)多建的面積，將在項(xiàng)目后續(xù)樓棟開發(fā)中相應(yīng)核減建設(shè)規(guī)模。但對(duì)于早已售罄、交付入住的存量違規(guī)房源，尚無統(tǒng)一明確處理方案。

業(yè)內(nèi)表示，房企偷面積不只是單一工程違規(guī)行為，更破壞樓市公平交易秩序。開發(fā)商以違建噱頭吸引客源，最終建筑安全隱患、產(chǎn)權(quán)糾紛、整改成本，全部由購房者買單。監(jiān)管層全面從嚴(yán)整治，旨在糾正行業(yè)畸形內(nèi)卷，重塑健康樓市環(huán)境。

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微信編輯丨曾靜嬌