北京
來源：樓面
隔壁鵬宸云筑拿地才2.39萬，一年多時間，同一片區樓面價直接漲了7000多。 3.1萬的樓面價，在這個片區簡直是天花板級別的存在。
現在案名終于出來了——瓏序府。深圳規自局剛公示的，A808-0035地塊，位置就在民治街道華南路西側、民康路南側，緊挨著華南物流園。開發主體是天健地產100%控股的深圳市天智置地。
4月27號那場土拍：
深業、中建三局、建發、天健。線下舉牌56輪，前后加起來60次報價，開拍不到10分鐘就干了44輪，總價直接飆了3個多億。
最后天健以13.78億拿下，樓面價30994元/㎡，溢價率40.18%。
土拍捷報
這塊地怎么樣？
它是華南物流園土地整備利益統籌項目的一部分。整個華南物流園整備面積約53.3公頃，是深圳國際在深圳最大的傳統倉儲物流園。現在要整體轉型成"數字產業+高端居住"的產城融合片區。
瓏序府，就是這個片區率先推出來的住宅地塊之一。
地段沒得說，梅林關核心區，深圳中軸線上。南面就是賣得火的中建鵬宸云筑，離地鐵10號線光雅園站步行大概800米，4站到福田。
硬指標：
占地面積13077.67㎡，不大不小的一塊地
容積率3.4，這個數字你品，你細品
規定建筑面積44460㎡，住宅40420㎡
商業只有470㎡，基本就是個社區底商
- 配建社區健康服務中心1500㎡、長者服務站1500㎡
關鍵點:
限高80米，小高層。明確采用深圳住宅設計新規標準，純商品住宅，沒有配建限制。
按深圳住宅新規，建筑高度限高80米。按3米層高算，大概26層左右。你對比一下旁邊的鵬宸云筑，容積率5.0，超高層大盤。
比如同樣買89平，新規盤能多出好幾個平方的使用面積。89㎡做四房不是夢，這也是為什么現在深圳新規盤賣得好的核心原因。
這塊地是純商品住宅用地，沒有保障房、沒有人才房配建，社區很純粹沒有保障房混居。
還有幾個小細節也提一下：提供不小于1160㎡的公共開放空間，24小時對外開放；一年內開工、四年內竣工；承諾"交房即發證"。
聊聊價格：
聊到這里，你最關心的問題肯定來了：這個盤到底會賣多少錢？
樓面價3.1萬/㎡，比鵬宸云筑貴了7000多。按40420㎡住宅面積算，光地價成本就多了2.8個億。
鵬宸云筑現在什么行情？備案均價6萬出頭，打完折大概5.24萬/㎡，賣的是89-121㎡全四房，得房率90%-105%。
業內普遍預判會比鵬宸云筑貴，但貴多少、憑什么貴，才是關鍵。
支撐它賣貴的理由，我能想到三個：
一是新規產品升級。雖然鵬宸云筑也用了新規，但瓏序府是更徹底的新規+小高層組合，得房率和居住體驗理論上更優。
二是低密小高層。超高層住久了的人都懂，小高層的舒適度是降維打擊，電梯不擠、戶數少、社區安靜。
三是純商品社區。沒有保障房混居，人群更統一，這個就不用我多說了。
龍華核心區的購買力就那么多，價格往上拔，客戶群就會變窄。5萬多的預算選梅林關，6萬多是不是就奔紅山、上塘去了？
這個定價的度，非常考驗操盤手。定高了賣不動，定低了又賺不到錢，兩難。
值不值得等？
先說好的方面：瓏序府這塊地，硬件條件確實能打——新規、限高80米、低容積率、純商品住宅，放在龍華核心區算是稀缺品。尤其是小高層+純商品社區這個組合，在片區里真的不多見。
目前戶型面積段還沒公布，按新規+小高層的配置，大概率走改善路線，面積段估計和鵬宸云筑差不多，89-120多㎡的四房為主。入市時間預計在年底左右。
如果你在找龍華核心區的低密新規住宅，這個盤可以等一等。畢竟小高層+純商品社區+新規得房率，這幾個點加在一起，產品力還是有期待空間的。
現在說"能打"還為時尚早，等戶型和價格出來，咱們再細聊。
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