福州樓市：狂飆的二環(huán)，消失的房企

隨著近期土拍結(jié)束，正好來聊聊福州今年的土拍匯總，順便整理一下近6年的土拍數(shù)據(jù)，從開發(fā)商、區(qū)域等維度看看供應的差異。

匯總數(shù)據(jù)

2025年，舉行13次土拍，四區(qū)成交68幅地塊，住宅用地39幅，成交總價324億，其中住宅292億，供應面積1789畝，住宅1177畝。

分析：今年的出讓體量相比于去年有所下滑，從各項指標來看，純商的面積大幅下滑，不過最終金額下滑也僅50億。

從純商的平均樓面價來看，今年相比去年也上漲不少。

從歷史數(shù)據(jù)來看，今年324億是5年新低，福州也從目標的450億調(diào)整成300億，最終依靠跨年到1月的土拍，超額完了這個目標。

從住宅面積來看，今年也是最低的一年，特別相比于高峰期的2020年，腰斬都不止。

區(qū)域?qū)Ρ?/p>

接著看看各個行政區(qū)的供應差異，這次以純商做切入點，這樣可以更好評估供應情況：

分析：今年4個行政區(qū)的供應相對均衡，其中鼓樓依舊延續(xù)了去年體量，至于臺江，今年有所下滑，去年是臺江純商的巔峰。

對于鼓臺，雖然今年沒有爆量，但是對比前幾年的供應量，也就不算低。

接著是晉安、倉山，福州主要的土地糧倉。

2020年倉山區(qū)就能供應1600畝純商，2024年同樣是倉山區(qū)737畝，2023年是晉安區(qū)655畝。

至于今年，倉山區(qū)供應面積更多，計容面積差不多，但是金額比晉安少了接近一倍。

這意味著，晉安區(qū)今年的土地比倉山值錢很多。

對于晉安真正值錢的也就是二環(huán)內(nèi)，所謂的二內(nèi)晉。

這時候再看看一個數(shù)據(jù)，即所謂鼓臺二內(nèi)晉，福州的好位置供應：

從數(shù)據(jù)來看這3年這些好區(qū)域的供應可謂爆發(fā)，今年更是達到巔峰375畝，73萬方。

對比2020年，福州純商拍出1874畝，這些區(qū)域僅138畝，不到10%。

今年純商拍出821畝，占比45%，可謂近年最高的一年。

簡單盤點歷年的核心供應地塊也能回憶出來：

2020年福州最大糧倉來自帝封江，鼓臺最大的供應來自保利天悅2期，這也福州前10年鼓樓最大的一幅純商。

2021年鼓臺依舊是斷供狀態(tài)，僅臺江拍出2幅純商，一幅是榕發(fā)江墘云筑，一幅就是國貿(mào)天琴灣。

2022年，臺江拿出了上海西舊改，即建發(fā)璞云、國貿(mào)天琴樾，所謂的二內(nèi)晉也僅保利錦上、華林雍璟。

時間來到2023年，由于外圍土拍持續(xù)遇冷，鼓臺舊改正式開啟：

伴隨著鼓臺開啟大規(guī)模供應，2023年底的土拍也正式上架，吸引了保建國等持續(xù)舉牌拿地，溢價率不低，成為遇冷土拍下少有的回暖局勢。

這里面涉及：屏西、高工、汽車南站、南湖，這些地塊基本都已經(jīng)上市，大部分也都進入尾盤，只不過當初高價拿地，也經(jīng)歷了一波均價的持續(xù)下滑。

2024年大舊改主要來自臺江的鳳凰西、狀元小區(qū)、金屏垱，剩余地塊都是體量不大的純商。

2025年隨著零星地塊結(jié)束，立即開啟幾大舊改：環(huán)南、寧化、琯尾街、河南。

四大舊改在一年內(nèi)就上架出讓，速度可謂不快。

至此福州近3年，在土拍持續(xù)低迷下，所謂的優(yōu)質(zhì)地塊呈現(xiàn)狂飆的態(tài)勢。

3年供應合計988畝，計容面積186萬方。

而2020-2023年，福州土拍量更大的時候，僅360畝，計容面積58萬方。

這意味著這3年，二環(huán)供應3倍。

這時候再看一個數(shù)據(jù)，即去化數(shù)據(jù)，近3年出讓的34幅地塊，目前已經(jīng)領(lǐng)證銷售的12幅，集中在保建國、綠城、華潤這些外來房企身上。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，剔除車位后，合計計容42萬方，平均耗時15個月左右。

這時候去套供應面積186萬方，網(wǎng)簽占比23%。

近3年的供應，按照近一年多的去化速度，要賣完需要66個月左右，合計5年半。

這還未考慮已經(jīng)被持續(xù)消耗的客源。

房企情況

再看看房企的維度，首先是本土國企拿下的純商情況：

分析：從2020年至今的6年，福州幾大頭部國企，合計拿下3100畝左右的純商地塊，金額750億。

拿地趨勢，金額最近3年更是爆發(fā)。

其中榕發(fā)成為代表，房企也是最早進行兜底的房企，早期的主力軍也是它。

從房企的年度走勢也能看到差異，2021年是國企兜底的開啟，隨后的3年都是榕發(fā)領(lǐng)跑。

其中2023年，榕發(fā)更是一家撐起了福州的土拍使命，113億，其他幾家國企不過30億出頭。

這里面包括南湖、三遠舊改。當然后來三遠兩幅地塊被回收42億。

這2年也能看到房企的變化，明顯的放緩拿地，今年僅拿下兩幅純商，一幅在奧體，一幅在南二環(huán)，面積不過40畝。

這2年沒了榕發(fā)，建總、左海成為新的拿地代表。

其中建總這2年557畝，金額141億，成為新的領(lǐng)頭羊。

此外左海也是緊隨其后，520畝，金額133億。

兩家房企這兩年都在改善盤發(fā)力，推出不少改善新盤，也拿下多幅優(yōu)質(zhì)地塊，后續(xù)預計也是最受關(guān)注的兩家。

目前來看，建總更講究市場化，產(chǎn)品定位會更結(jié)合地緣客預算。

至于左海，可能只想做每個板塊最豪的產(chǎn)品，一股腦就是給它盡量堆滿。

隨后的國企就是古厝集團，兩家子公司，雖然新榕更早起步，不過這幾年兜底以福厝為主，最近3年新榕開始成為主力。

特別是今年，拿地異常迅猛，也拿下了多幅優(yōu)質(zhì)地塊。

對于這兩家房企最大的困擾還是產(chǎn)品不夠出圈，目前市場認可度略低于上述3家。

簡單聊完本土國企后，看看外力房企代表的保建國：

這6年三家外力房企也貢獻了437億，只不過這2年拿地可謂直接斷崖。

前4年，年平均貢獻100億，面積258畝，27幅。

近2年，僅3幅地塊，金額合計30億，面積122畝。

它們分別是保利天瓚，以及國貿(mào)拿下的2幅，五四北的望樾、以及環(huán)南純商--華樾公館。

這時候再結(jié)合福州的二環(huán)優(yōu)質(zhì)地塊供應趨勢，近3年持續(xù)爆發(fā)，結(jié)果只有2023年保建國大舉拿地，后來兩年它們就參與度極低了。

這意味著，以前還會說外來房企不拿地，是福州不給好地。

而目前的趨勢是給了好地，也沒有外來房企的身影了。

可謂是極端寫照。

只能說2023年那次高價拿地，后來的去化表現(xiàn)與價格走勢，大體也讓外來房企對福州的后續(xù)改善需求，存在很大疑問。

供應盤點

最后聊聊供應預期，十五五的各區(qū)規(guī)劃提及了一些：

晉安區(qū)：推進連潘新村、新華印刷廠等片區(qū)，以及米廠宿舍等零星舊改，分批分期完成約500萬平方米舊屋區(qū)改造。

倉山區(qū)：啟動飛鳳山周邊項目征遷，力爭全年交地4500畝以上，拆除房屋180萬方以上，出讓1200畝以上。

臺江區(qū)：適時謀劃推進29片、約1000畝房屋征收工作，今年計劃啟動約192畝地塊舊改工作。

鼓樓區(qū)：謀劃推動二環(huán)路沿線舊改項目。

以上就是四區(qū)相關(guān)舊改規(guī)劃的描述。

以前最大的糧倉晉安、倉山，其中倉山從規(guī)劃來看依舊很大，主力在三環(huán)附近的飛鳳山，目前金山新盤井噴，其中高宅舊改、天翔地塊，成為庫存主力。

這時候再拿出飛鳳山，只能說金山奧體，很長時間都賣不完。

至于晉安，從三遠、西園舊改，開始朝著二環(huán)內(nèi)推進，南湖、環(huán)南、琯尾街，下一步就看還會拿出哪些優(yōu)質(zhì)地塊，其中茶會小區(qū)期待頗高。

最后鼓臺，其中臺江區(qū)對比上一個五年，規(guī)劃是持平的，回顧前5年臺江，上海西、鳳凰新村、寧化舊改、汽車南站、狀元小區(qū)、金屏垱、祥坂新村等。

那后面5年臺江區(qū)看樣子還要拿出大舊改。

至于鼓樓的描述相對簡略，看上去并未提及太多規(guī)劃，借鑒二環(huán)哥的分享，他覺得這些地方有可能：福大怡園+怡園西村+坡下新村、福嶼、原厝村+同春藥業(yè)、省直屏西的另一邊。

如果最終這些地塊真的舊改，那西二環(huán)可謂混戰(zhàn)。

不管如何，只能說福州后續(xù)5年的土拍供應，大概率看還是停不下來。

借鑒前6年的走勢，2020年主力在郊區(qū)，如帝封江、三江口，后來民企暴雷，進入南二環(huán)北園等，2022年晉安湖成為土拍大賣點，2023年啟動鼓臺核心供應，2024年為了土地吸金，拿出高宅、西園、福峽路等地塊，讓國企兜底，2025年，外圍國企也不好兜，二環(huán)短時間內(nèi)供應上架彌補缺口。

2026年，要如何推進？

保建國看到優(yōu)質(zhì)地塊并未出場，庫存也并不算多。

本土國企從榕發(fā)吃飽，再到建總左海接力，最終到福厝新榕，再到今年的地鐵置業(yè)。

很明顯很多房企也吃撐了。

后面5年要何去何從？