開始止跌回穩(wěn)了？

“38號文”發(fā)布后，市場方面很擔(dān)心“土地財政”模式的終結(jié)會引發(fā)地方國企和城投平臺的大面積爆雷，我們簡單回應(yīng)一下這個話題。

根據(jù)自然資源部、國家林業(yè)和草原局3月10日發(fā)布的《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號），“各省（區(qū)、市）年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積”“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展”，“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”。

表面上看，“十五五”期間新增建設(shè)用地指標(biāo)須由省級政府統(tǒng)籌使用，市縣政府無法再自行大規(guī)模新增賣地，且即便新增賣地原則上也不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，這意味著地方政府賣地收入銳減，“土地財政”模式終結(jié)，而且地方財政緊張可能進一步導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險傳染至地方國企與城投平臺。

實際上，“38號文”針對房地產(chǎn)的定調(diào)是“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量盤活+省級統(tǒng)籌”，并倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。那么這個活得由誰來干？誰能干？放眼望去，肯定還是地方國企和城投平臺。

不少同行甚至認(rèn)為，“38號文”本質(zhì)上是為地方國企和城投平臺續(xù)命，并倒逼地方國企、城投平臺通過存量土地盤活完成市場化、產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)型，最終通過運營水平與經(jīng)營性收入的提升解決地方政府、地方國企和城投平臺的化債問題。

截止當(dāng)前，各方的擔(dān)憂在于，地方政府賣地收入銳減的情況下，還只能通過盤活存量土地的方式解決新增建設(shè)用地和城市發(fā)展問題，那么短期成本肯定會劇增，包括盤活存量土地涉及的拆遷補償、歷史遺留問題處理，城中村、舊廠房等相關(guān)方涉及的利益協(xié)調(diào)，以及地方政府、地方國企、城投平臺墊資等產(chǎn)生的綜合支出，而這可能加劇地方的債務(wù)壓力，尤其是地方國企、城投平臺的化債和爆雷風(fēng)險。

比較慶幸的是，上海、廣州等城市在盤活存量用地方面已有較為成熟和成功的經(jīng)驗，包括通過城市更新獲取增量土地，或者盤活存量土地轉(zhuǎn)為保障房、產(chǎn)業(yè)用地以及其他重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展用地等。

目前核心的問題在于，從“賣地養(yǎng)城”轉(zhuǎn)向“更新養(yǎng)城”“運營養(yǎng)城”，地方國企、城投平臺盤活存量土地以及推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（制造業(yè)、高科技等），在短期內(nèi)肯定得經(jīng)歷陣痛。

房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的影響有多大，其他產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的替代有多難，目前的答案已越來越清晰。數(shù)據(jù)顯示，全國賣地收入已從2021年峰值約8.7萬億元跌至2025年的4.15萬億元，短短四年直接腰斬，蒸發(fā)了4.6萬億元，房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)、企業(yè)、從業(yè)人員大多痛苦無比，很多地方政府、公用事業(yè)也入不敷出。

3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，整體來看，二手房跌幅繼續(xù)收窄，其中北京、上海兩個城市二手房環(huán)比價格上漲，沈陽、廈門持平，不僅打破了此前持續(xù)很久了的二手房價格全面下跌格局，還徹底終結(jié)了此前的二手房價格加速下跌勢頭。

具體來看，一線城市2月份二手房價格環(huán)比下跌了0.1%，跌幅比1月份收窄了0.4個百分點；二、三線城市2月份二手房價格環(huán)比分別下跌了0.4%和0.5%，跌幅均收窄了0.1個百分點，也即二手房價格跌幅已全面收窄，具體詳見下表：

新房價格方面，2月份的表現(xiàn)也比較樂觀，復(fù)蘇態(tài)勢越發(fā)明顯。2月份70個大中城市新房價格環(huán)比上漲的城市有10個，比1月份增加了5個；7個城市環(huán)比持平；新房價格環(huán)比下跌城市的數(shù)量為53個，比1月份減少了9個。其中，長春、南京、宜昌2月份新房價格以0.3%的環(huán)比漲幅并列全國第一，另外北京、上海、沈陽、杭州均環(huán)比上漲0.2%。

具體來看，2月份一線城市新房價格率先止跌并出現(xiàn)微漲，終結(jié)了此前連續(xù)9個月的下跌態(tài)勢，信號意義非常顯著；二、三線城市2月份新房價格環(huán)比分別下跌了0.2%和0.3%，跌幅均收窄了0.1個百分點，也即新房價格跌幅也已全面收窄，具體詳見下表。

近兩周，受“38號文”發(fā)布的影響（詳見《“殺手锏”來了》一文），上海等城市的二手房市場出現(xiàn)了成交量價齊升的情況，但就實際情況而言，情況遠(yuǎn)沒有想象中那么樂觀。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，1~2月份新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比去年下降了13.5%，降幅比去年全年擴大了4.8個百分點；1~2月份新建商品房銷售額8186億元，同比去年下降了20.2%，降幅比去年全年擴大了7.6個百分點。

從上述1~2月份的新房銷售面積和銷售總額的降幅來看，樓市離止跌回暖或許還需要一段時間，底部尚未到來，很多同行都還得繼續(xù)咬牙堅持。