摩根士丹利-中國房地產專題：漫長的季節（未來需求測算）

盡管全國住房存量已超過戶均一套，但由于人口流動與住房供給之間存在錯配，中國的高線城市在十年內仍將處于擴張階段然，但目前居民對房價變得更加謹慎，并且出現推遲或減少結婚與生育計劃的趨勢。

考慮到人口結構的變化，我們對長期住房需求進行了調整，我們的需求測算主要考慮了四大因素包括持續的城鎮化；新婚數量；改善型需求；城市更新，在將多套房業主減持的趨勢納入考量后，預計到2040年中國年均住房總需求將維持在1400萬套左右的水平，低于2021到2025年的1500萬套和1700萬套，其中一手房需求將進一步降至400萬套，低于2025年的630萬套。

分析：評論區總有人嚷嚷中國房子造的夠多了，事實上但凡有那么一點邏輯思維，就應該明白總量足夠不代表某些區域就足夠。簡單點說就是對一個在上海工作生活的人來說老家小縣城的房子是無效的，而上面有的是辦法讓年輕人往大城市擠。

還經常聽到一些人說未來科技發達了生活在哪里不重要，事實上科技越發達人類越需要集中居住。比如汽車、火車發明后大城市的人口反而是急劇膨脹的，再比如進入互聯網時代后也有很多人說可以在哪里辦公不重要，結果人類卻還是加速向大城市集中。所以說即使中國人口總體向下走，大城市仍然長期不會缺人，即使中國房子總量再多，大城市還是會缺房子。

城鎮化需求：鑒于中國人口仍處于由農村向城市遷移的過程中，預計2024至2040年城鎮化率將每年提升0.58%，在2040年達 到76.3%，預計城鎮化每年將帶來100至200萬套住房需求。

新婚家庭需求：受1980年代末出生人口較低的影響2013年以來新婚數量快速下降，2024年僅610萬對，顯著低于2014至2024年平均940萬對。隨著年輕一代觀念上的變化，2025至2040年平均新婚數量將進一步降至400至500萬對，預計這些新成立家庭每年帶來300萬套住房需求。

改善型需求：部分城市存量住房質量偏低缺乏基礎設施，2020年城鎮住房存量為2.89億套，對樓齡不滿30年的住宅假設30年的改善型周期來測算，預計每年將產生800萬套住房需求。

城市更新需求：七普數據顯示2020年約800萬套城鎮住房房齡超過40年，超過1400萬套房齡在30至40年之間，其中大部分老舊住房（尤其高線城市）將在近20年內被拆除。假設未來20年中90%的40年以上房齡住房和70%的30至40年房齡住房將被重建，預計每年帶來70萬套住房需求。

分析：上面大摩測算了未來四種主要住房需求增量來源，分別為城市化需求每年100-200萬套（主要是大城市外來人口流入，需求為入門小戶型）、新婚家庭需求每年300萬套（主要是城市本地人，需求是中端/高端盤）、改善型需求每年800萬套（主要是有經濟實力的本地中年人，需求是改善/高端盤）、城市更新需求每年70萬套（主要是城市棚戶區居民，以后傾向于原拆原造），可以看出未來需求最大的是高線城市的改善盤。

樂觀情境下，假設城鎮化速度加快（2040年達到77.7%）且改善型周期縮短至25年，預計2025至2040年每年城鎮住房需求將達到1600萬至1700萬套，其中包括500至700萬套的新房，900至1000萬套的二手房。

悲觀情境下，假設城鎮化推進（2040年僅達到74.7%）且改善型周期拉長至35年，預計2025至2040年年均城鎮住房需求將下降至1200至1300萬套，其中包括300至500萬套的新房，和600至800萬套的二手房。

分析：上面的需求套數也是有浮動范圍的，根據大摩的樂觀/悲觀情景，我大概算了下上面的總套數的浮動范圍在15%折價至20%溢價之間。

發達國家的經驗顯示，在快速城市化步入尾聲之后，其供給結構通常會從新房轉向二手房，國內的住房市場很可能沿著類似路徑演化。綜合我們的房地產供需模型，預計中國新房年銷量將在2026至2030年降至500至600萬套，二手房年銷售量將進一步升至700至800萬套，這意味著中國商品房年銷量將在1400萬套左右。

在此期間二手房市場份額將升至55至60%（2024年為48%），特別是考慮到未來幾年新房供應仍將偏緊，二手房份額可能上升至60%左右，之后隨著新房供應恢復，其份額可能回落至55%左右。

分析：根據發達國家經驗，2026年至2030年房產交易份額中二手房占比將從55%上升到60%，這是由新房供應量變小造成的。由于房子是有代差和折舊的，所以后續 新房的溢價會加大，本身各項質素和物業優秀（保養維護得好） 的二手房更有投資潛力，簡單說就是未來房產投資需要瞄準高線城市核心區稀缺的高品質住房。

從更長期的角度來看，在住房存量能夠滿足城鎮家庭需求的條件下，住房市場可能演變為二手房占主導，其份額或將從2030年的55%左右升至2040年的70%左右，與全球成熟市場75%至85%的水平接近，二手房年均銷量將從2030年的700萬套左右增至2040年的900 萬套以上，一手房銷量將從大約600萬套降至400萬套。

分析：大摩演算了2040年的房產交易結構，二手房交易占比將達到70%，接近發達國家 75%至85%的水平，核心城市市中心高品質房產的稀缺性將進一步提升。