佛山公積金新政，擬上調(diào)貸款額度，附政策解讀

2026年3月25日，佛山市住房公積金管理中心正式發(fā)布《關(guān)于調(diào)整〈佛山市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法〉的通知（征求意見稿）》，面向社會(huì)公開征求意見，征求意見期為2026年3月26日至4月3日。本次征求意見稿是2024年以來佛山住房公積金領(lǐng)域調(diào)整幅度最大的政策文件，涉及基礎(chǔ)額度提標(biāo)、定向優(yōu)惠擴(kuò)圍、疊加規(guī)則升級(jí)等多維度優(yōu)化。

該意見稿核心重點(diǎn)：

1、首套最高貸款額度提至120萬元、二套提至100萬元；

2、 綠色建筑/裝配式建筑額度上浮比例提至20%并擴(kuò)圍至首二套住房，新增“以舊換新”專項(xiàng)上浮20%，符合多項(xiàng)條件的最高可疊加至216萬元。

政策落地后將有效降低購(gòu)房成本，激活剛性與改善性住房需求，緩解庫存去化壓力，推動(dòng)住宅品質(zhì)升級(jí)。核心優(yōu)化建議包括明確政策疊加認(rèn)定規(guī)則、建立額度動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制、強(qiáng)化跨部門政策協(xié)同等，政策調(diào)整是佛山落實(shí)全國(guó)穩(wěn)樓市要求、匹配本地去庫存需求的重要舉措。

一、征求意見稿核心條款解讀：

本章所有條款原文均引用佛山市住房公積金管理中心2026年3月25日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整〈佛山市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法〉的通知（征求意見稿）》，每條款均明確適用范圍與核心指向。

1.1基礎(chǔ)額度普提：同步覆蓋剛需與改善群體購(gòu)房需求

條款原文：“擬將首套住房公積金最高貸款額度由100萬元提高至120萬元，二套由80萬元提高至100萬元”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本條款適用范圍覆蓋所有符合佛山市公積金貸款基本申請(qǐng)條件、購(gòu)買本市自住住房的繳存職工家庭，住房套數(shù)認(rèn)定沿用現(xiàn)有規(guī)則。結(jié)合佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2026年3月發(fā)布的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2026年2月全市新建商品住宅成交均價(jià)為16073元/㎡，當(dāng)前市場(chǎng)主流100㎡剛需、首次改善戶型總房款約為160萬元，該總價(jià)段覆蓋了現(xiàn)階段多數(shù)自住購(gòu)房群體的核心需求。 從政策效果來看，基礎(chǔ)額度上調(diào)后，首套、二套公積金最高可貸額度均提升20萬元，對(duì)應(yīng)可直接抵扣20萬元首付支出，公積金貸款對(duì)上述100㎡常規(guī)戶型總房款的覆蓋比例明顯上升：首套從原有的62.5%提升至75%，二套從50%提升至62.5%，顯著降低了自住群體的首付資金門檻。同時(shí)由于公積金貸款利率遠(yuǎn)低于同期商業(yè)貸款，基礎(chǔ)額度提升可幫助購(gòu)房人擴(kuò)大低息貸款的使用規(guī)模，減少對(duì)高成本商業(yè)貸款的依賴，降低全購(gòu)房周期的利息總支出。

1.2 綠建優(yōu)惠升級(jí)：供需兩端協(xié)同推動(dòng)住宅品質(zhì)升級(jí)

條款原文：“將購(gòu)買二星級(jí)以上綠色建筑或裝配式建筑住房的最高貸款額度上浮比例由10%提高至20%，適用范圍由首套自住住房擴(kuò)大至首套和二套自住住房”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本條款適用主體為購(gòu)買佛山市行政區(qū)域內(nèi)已取得住建部門核發(fā)的二星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)識(shí)、或通過裝配式建筑項(xiàng)目評(píng)價(jià)的自住住房的繳存職工，不再限定購(gòu)房套數(shù)僅為首套。本次調(diào)整包含兩個(gè)核心優(yōu)化方向：一是上浮比例較2025年政策提升10個(gè)百分點(diǎn)，直接放大對(duì)高品質(zhì)住宅的支持力度；二是適用范圍從僅覆蓋首套擴(kuò)圍至首套、二套，將改善型購(gòu)房群體納入優(yōu)惠覆蓋范疇，與本次政策“剛需與改善并重”的整體導(dǎo)向保持一致。 從政策協(xié)同來看，本條款與2025年1月實(shí)施的新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“逐步提升綠色建筑、裝配式建筑占比”的要求高度契合，通過需求端的政策傾斜引導(dǎo)購(gòu)房者優(yōu)先選擇高品質(zhì)住宅，進(jìn)而帶動(dòng)供給端加大綠色建筑、裝配式建筑的開發(fā)力度，形成“需求引導(dǎo)-供給適配”的正向循環(huán)，推動(dòng)佛山住宅市場(chǎng)向品質(zhì)化轉(zhuǎn)型。

1.3 以舊換新專項(xiàng)支持：打通存量與增量市場(chǎng)流通鏈路

條款原文：“新增支持本市住房‘以舊換新’政策范圍內(nèi)購(gòu)房職工，上浮20%”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本條款適用范圍為已按照佛山市住房“以舊換新”相關(guān)政策要求完成舊房出售或簽訂合法有效的舊房出售意向協(xié)議，且在政策規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)買本市自住住房的繳存職工，申請(qǐng)人需同時(shí)滿足公積金貸款基本申請(qǐng)條件及“以舊換新”資格認(rèn)定要求。本條款是對(duì)佛山2025年下半年推出的住房“以舊換新”調(diào)控政策的銜接，核心指向是精準(zhǔn)激活存量住房流通鏈條，通過公積金額度優(yōu)惠降低“賣舊買新”群體的置換成本，打通剛需與改善需求的置換通道，既有助于盤活存量住房市場(chǎng)、滿足梯次消費(fèi)需求，也能帶動(dòng)新建商品住房去化，緩解庫存壓力。

1.4 疊加規(guī)則明確：最大化釋放政策組合紅利

條款原文：“符合多項(xiàng)條件的借款申請(qǐng)人可疊加享受上浮優(yōu)惠，最高可貸額度達(dá)216萬元（120萬元×1.8）”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本次可參與額度疊加的上浮條件共三類，分別對(duì)應(yīng)三類政策導(dǎo)向：一是購(gòu)買二星級(jí)以上綠色建筑或裝配式建筑自住住房，上浮20%；二是在本市住房“以舊換新”政策范圍內(nèi)購(gòu)房，上浮20%；三是屬于二孩以上家庭（二孩均屬于未成年人），上浮20%（該規(guī)則沿用佛房金管〔2024〕46號(hào)文的現(xiàn)有規(guī)定）。所有上浮比例均以對(duì)應(yīng)購(gòu)房套數(shù)的基礎(chǔ)最高貸款額度為基數(shù)，每符合1項(xiàng)上浮條件即可疊加享受20%的上浮，累計(jì)上浮比例最高為60%，同時(shí)設(shè)置216萬元為全市公積金貸款最高額度上限，無論申請(qǐng)人符合多少項(xiàng)上浮條件，最終可貸額度均不得超過該上限。 不同條件組合下的最高可貸額度如下：

· 僅符合1項(xiàng)上浮條件：首套購(gòu)房最高可貸144萬元（120萬元×1.2），二套購(gòu)房最高可貸120萬元（100萬元×1.2）

· 符合2項(xiàng)上浮條件：首套購(gòu)房最高可貸168萬元（120萬元×1.4），二套購(gòu)房最高可貸140萬元（100萬元×1.4）

· 符合全部3項(xiàng)上浮條件：首套購(gòu)房最高可貸216萬元（120萬元×1.8，觸及最高限額），二套購(gòu)房最高可貸180萬元（100萬元×1.8，未觸及最高限額） 需特別說明的是，216萬元僅為同時(shí)符合全部三類上浮條件的首套購(gòu)房群體可享受的最高額度，其余申請(qǐng)人需結(jié)合自身購(gòu)房套數(shù)、符合的上浮條件對(duì)應(yīng)核算可貸額度，不得直接套用最高限額標(biāo)準(zhǔn)，避免政策誤讀。

1.5核心調(diào)整特征總結(jié)

本次政策調(diào)整呈現(xiàn)三大核心特征： 一是基礎(chǔ)額度普適性提升，保障政策惠及面公平。本次調(diào)整未設(shè)置差異化提額門檻，對(duì)首套、二套購(gòu)房群體統(tǒng)一執(zhí)行20萬元的基礎(chǔ)提額標(biāo)準(zhǔn)，覆蓋所有符合貸款申請(qǐng)條件的購(gòu)房群體，充分保障了政策受益面的廣泛性與公平性。 二是定向支持范圍擴(kuò)圍，首次將改善型需求納入激勵(lì)范疇。本次調(diào)整打破了此前定向優(yōu)惠僅向首套自住住房?jī)A斜的限制，一方面將綠色建筑、裝配式建筑的額度上浮適用范圍擴(kuò)圍至二套，另一方面新增“以舊換新”專項(xiàng)上浮支持，政策導(dǎo)向從原先的優(yōu)先保障剛需，轉(zhuǎn)向剛需與改善需求協(xié)同兼顧。 三是疊加激勵(lì)力度加大，政策杠桿效應(yīng)顯著增強(qiáng)。本次調(diào)整不僅將綠色建筑、裝配式建筑的上浮比例從10%提升至20%，還明確三類上浮條件可疊加享受，最高可貸額度較調(diào)整前提升66.2%，有效放大了公積金政策的購(gòu)房支持杠桿，進(jìn)一步降低符合條件群體的購(gòu)房資金成本。

二、政策多維度的影響：

所有影響預(yù)判均結(jié)合已有的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、歷史政策落地效果進(jìn)行定性推斷，無明確數(shù)據(jù)支撐的趨勢(shì)不做定量判斷。

2.1對(duì)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響

本次政策落地后將從成交、價(jià)格、庫存、資金效率四個(gè)維度對(duì)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生系統(tǒng)性影響： 一是成交端階段性回升。參考2025年4月商轉(zhuǎn)公政策、2025年6月公積金提取付首付政策落地后的市場(chǎng)反應(yīng)，本次調(diào)整的支持力度更大，預(yù)判政策落地后3-6個(gè)月，新建商品住宅成交面積將出現(xiàn)階段性回升，有望恢復(fù)至近年成交高位水平。 二是價(jià)格端保持平穩(wěn)運(yùn)行。結(jié)合當(dāng)前成交均價(jià)整體平穩(wěn)微漲的趨勢(shì)、庫存仍處較高位的市場(chǎng)現(xiàn)狀，供給充足的情況下房?jī)r(jià)不具備大幅上漲的基礎(chǔ)，預(yù)判政策不會(huì)引發(fā)價(jià)格大幅波動(dòng)，整體將保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，符合“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的調(diào)控目標(biāo)。 三是庫存去化壓力逐步緩解。結(jié)合當(dāng)前795.84萬㎡的庫存規(guī)模、去化周期波動(dòng)較大的特征，政策落地帶動(dòng)的需求釋放將加快庫存去化速度，緩解階段性去化壓力。 四是公積金使用效率有效提升。

2.2 對(duì)不同購(gòu)房群體的差異化影響本次政策通過梯度化的額度設(shè)置，針對(duì)不同購(gòu)房群體形成精準(zhǔn)支持，政策前后的核心變化如下：

剛需購(gòu)房者

基礎(chǔ)貸款額度提升20萬元可進(jìn)一步降低首付壓力，結(jié)合公積金與商業(yè)貸款的利差，利息支出將明顯減少，購(gòu)買綠色/裝配式建筑的剛需群體可享受額外上浮支持，購(gòu)房門檻進(jìn)一步降低，契合“保剛需”的政策初衷。

改善型購(gòu)房者

本次政策對(duì)改善型需求的支持力度超過剛需群體，二套基礎(chǔ)額度提升至100萬元、綠色建筑優(yōu)惠擴(kuò)圍至二套、新增“以舊換新”專項(xiàng)優(yōu)惠，都是直接針對(duì)改善型群體的政策支持，有效降低換房成本，呼應(yīng)“以舊換新”政策導(dǎo)向，加快改善型需求釋放。

二孩及以上多孩家庭

可同時(shí)享受三類上浮政策，符合全部條件的首套購(gòu)房家庭最高可貸216萬元，可充分覆蓋多孩家庭對(duì)更大居住空間、更高居住品質(zhì)的需求，有效降低多孩家庭的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，助力生育支持相關(guān)政策落地見效。

23對(duì)房企的影響

政策效應(yīng)將從需求端傳導(dǎo)至供給端，對(duì)房企的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及投資布局形成明確導(dǎo)向： 一是定向拉動(dòng)兩類存量項(xiàng)目去化，緩解資金周轉(zhuǎn)壓力。本次政策通過提高普適性貸款額度、定向給予特定房源額度上浮支持的方式，撬動(dòng)剛性及改善性住房需求集中釋放，對(duì)兩類存量項(xiàng)目的去化拉動(dòng)作用將尤為突出：一類是存量二星級(jí)以上綠色建筑、裝配式建筑項(xiàng)目，本次政策將該類房源的上浮比例提升、適用范圍擴(kuò)圍，覆蓋客群規(guī)模顯著增加；另一類是納入本市住房“以舊換新”合作范圍的項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)購(gòu)房職工可享受專項(xiàng)上浮優(yōu)惠，且可與其他政策疊加，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)目標(biāo)客群的吸引力。政策落地將加快符合條件的存量房源去化速度，幫助房企快速回籠銷售資金，緩解現(xiàn)金流壓力。 二是明確產(chǎn)品端投資導(dǎo)向，提振拿地推盤積極性。本次政策設(shè)置的定向額度上浮規(guī)則，將引導(dǎo)房企主動(dòng)調(diào)整產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，加大二星級(jí)以上綠色建筑、裝配式建筑的開發(fā)供給比例，契合新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的相關(guān)要求，推動(dòng)全市住宅品質(zhì)升級(jí)。本次政策釋放出明確的支持合理住房需求的信號(hào)，預(yù)判政策正式落地后，房企拿地、推盤的積極性將有所提升，有助于緩解當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)下滑的趨勢(shì)。

結(jié)論

佛山市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法本次調(diào)整，是佛山落實(shí)全國(guó)穩(wěn)樓市要求、支持剛性和改善性住房需求的重要舉措，整體調(diào)整方向契合市場(chǎng)預(yù)期，落地后將對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用。本次政策打破了此前僅優(yōu)先保障剛需的定位，轉(zhuǎn)向兼顧剛需與改善型群體住房需求，通過提升首套、二套貸款基礎(chǔ)額度，優(yōu)化綠色建筑、裝配式建筑貸款上浮規(guī)則并擴(kuò)圍至二套住房，新增住房“以舊換新”群體額度上浮支持，多重優(yōu)惠疊加后最高可貸額度達(dá)216萬元，結(jié)合2025年5月央行下調(diào)后的公積金貸款利率紅利，可直接降低購(gòu)房群體月供壓力與置業(yè)門檻。

上述研究成果由克而瑞廣佛分析師余慶希，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞廣佛分析師余慶希，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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