【老丁解稅】增值稅法施行后預繳增值稅政策對比分析（二）

本文繼續分享預繳增值稅的其他項目新老政策對比分析，具體如下。

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采取預售方式銷售房地產項目

14號公告：納稅人采取預售方式銷售房地產項目，向機構所在地主管稅務機關預繳增值稅。

納稅人采取預售方式銷售房地產項目，是指房地產開發企業采取預售方式銷售自行開發的房地產項目。

自行開發，包括房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設，以及購入未完工的房地產項目繼續開發并以自己的名義立項銷售的情形。

老政策（國家稅務總局公告2016年第18號）：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

對比新老規定，14號公告對哪些情形屬于“自行開發”的房地產項目進行了明確，有利于消除征納雙方之間的爭議。

針對預征率，新老政策保持一致：預征率為3%。

針對預繳稅款的計算公式，14號公告并沒有區分一般納稅人和小規模納稅人，對預繳公式進行了概括表述，具體如下：

應預繳稅款=當期取得的預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

納稅人根據其開發房地產項目的實際情況，選擇適用稅率或征收率。

另外，14號公告對預繳增值稅的期限進行了明確：應當在收到預收款的次月納稅申報期內預繳稅款。

異地不動產租售

這里的異地不動產租售，指的是：轉讓或者出租與納稅人機構所在地不在同一縣（市、區、旗）內的不動產。以下就異地不動產轉讓和出租分別進行對比分析。

（一）異地轉讓不動產

14號公告：納稅人轉讓或者出租與機構所在地不在同一縣（市、區、旗，下同）內的不動產，應當按照規定的納稅義務發生時間，向不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅。

轉讓不動產，不包括房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。

老政策（國家稅務總局公告2016年第14號）：其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，區分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款。

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本辦法。

對比新老政策，兩者對需要預繳增值稅的納稅人，雖然表述上有所差異，但其實質一致：預繳對象為“機構”，不包括自然人。即機構納稅人（含個體工商戶）轉讓與機構所在地不在同一縣內的不動產，需要在不動產所在地預繳增值稅；自然人轉讓異地不動產，無需預繳增值稅，直接在異地申報繳納增值稅。

針對預征率，14號公告進行了調整，具體如下：

納稅人轉讓與機構所在地不在同一縣內的不動產，一般納稅人預征率為5%，小規模納稅人預征率為3%。老政策針對預征率，不管是一般納稅人還是小規模納稅人，都適用5%。14號公告對小規模納稅人來說，是個利好。

針對預繳增值稅的計算公式，14號也進行了調整，分為兩種情況，具體如下：

（1）適用差額征稅的，按照下列公式計算應預繳的增值稅：

應預繳稅款=（當期全部含稅價款-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+適用稅率或征收率）×預征率

對比新老政策的公式，14號公告公式分子中的“當期全部含稅價款”，替換老政策中的“全部價款和價外費用”，更加符合邏輯。

（2）適用一般征稅的，按照下列公式計算應預繳的增值稅：

應預繳稅款=當期全部含稅價款÷（1+適用稅率或征收率）×預征率

對比新老政策，同樣用“當期全部含稅價款”，替換老政策中的“全部價款和價外費用”。

另外，針對適用差額征稅的，14號公告對扣除依據進行了明確，具體如下：

納稅人按照上述規定從當期取得的全部含稅價款中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得發票，法院判決書、裁定書、調解書，或者仲裁裁決書、公證債權文書。否則，不得扣除。

與老政策相比，刪除了兜底條款：國家稅務總局規定的其他憑證，直接明確扣除憑證的種類。

（二）異地出租不動產

關于異地出租不動產，老政策為國家稅務總局公告2016年第16號。關于新老政策主要有如下區別：

1.關于道路通行服務

14號公告明確規定：出租不動產，不包括納稅人提供道路通行服務。即針對異地提供道路通行服務，不需要預繳增值稅。

2.預征率

14號公告：一般納稅人出租與機構所在地不在同一縣內的不動產，適用一般計稅方法計稅的預征率為3%，適用簡易計稅方法計稅的預征率為5%。

小規模納稅人出租與機構所在地不在同一縣內的不動產（不含小規模納稅人中的個體工商戶出租住房），預征率為3%；小規模納稅人中的個體工商戶出租與機構所在地不在同一縣內的住房，按照實際征收率確認預征率。

與老政策相比，針對小規模納稅人適用的預征率也調整為3%。

3.預繳稅款計算公式

14號公告：應預繳稅款＝當期全部含稅價款÷（1+適用稅率或征收率）×預征率。

對比分析：公式中用“當期全部含稅價款”，替換老政策中的“含稅銷售額。

跨地區油氣田服務

這里的跨地區油氣田服務，指的是：油氣田企業跨省、自治區、直轄市銷售與生產原油、天然氣相關的服務。

老政策（財稅〔2009〕號）中規定的比較簡單：油氣田企業跨省、自治區、直轄市提供生產性勞務，應當在勞務發生地按3%預征率計算繳納增值稅。在勞務發生地預繳的稅款可從其應納增值稅中抵減。

14號公告針對上述業務進行了較為詳細的規定，具體如下：

油氣田企業跨省銷售與生產原油、天然氣相關的服務，新疆地區預征率為5%，其他地區預征率為3%。

油氣田企業跨省銷售與生產原油、天然氣相關的服務，按照下列公式計算應預繳的增值稅：

應預繳稅款＝當期全部含稅價款÷（1+適用稅率或征收率）×預征率

油氣田企業跨省銷售與生產原油、天然氣相關的服務，應當自納稅義務發生之日起至次月納稅申報期結束前預繳稅款。

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