安慶市成片開(kāi)發(fā)涉及企業(yè)拆遷，能否依法評(píng)估并允許異地重建？

導(dǎo)讀：在成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，被拆遷企業(yè)最為焦灼的問(wèn)題莫過(guò)于：企業(yè)的廠房該按什么標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估？搬遷之后還能不能找合適的地塊異地重建？從《土地管理法》和自然資源部《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)》來(lái)看，成片開(kāi)發(fā)既注重土地的綜合、集約利用，也要求給予被征收單位合理的補(bǔ)償安置途徑。對(duì)于工業(yè)企業(yè)的拆遷，評(píng)估的科學(xué)性和異地重建的可操作性，直接決定了企業(yè)能否在搬遷后繼續(xù)生存和發(fā)展。

1、成片開(kāi)發(fā)中企業(yè)拆遷的法律與政策框架

自然資源部印發(fā)的《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)》在第一條就明確，成片開(kāi)發(fā)是在國(guó)土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，由縣級(jí)以上地方人民政府組織的綜合性開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)。

在成片開(kāi)發(fā)程序中，涉及原有廠房及企業(yè)用地的，征收部門(mén)應(yīng)遵循《土地管理法》及相關(guān)補(bǔ)償安置辦法的規(guī)定，對(duì)被征收土地和地上房屋進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，并與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

《集體土地征收與補(bǔ)償安置辦法》第二十一條明確，征收集體建設(shè)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)采用宗地地價(jià)評(píng)估的方式補(bǔ)償。宗地地價(jià)評(píng)估必須綜合考慮土地原用途、土地資源、產(chǎn)值、區(qū)位以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值等因素，而且評(píng)估結(jié)果不得低于集體農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

2、企業(yè)拆遷的評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及異地重建可行性

被拆遷企業(yè)的補(bǔ)償總額通常由房屋建筑物價(jià)值、土地使用權(quán)價(jià)值、設(shè)備搬遷費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償四部分構(gòu)成。

房屋建筑物價(jià)值采用重置成本法評(píng)估，即按照當(dāng)前建筑材料、人工價(jià)格和成新率重置同等結(jié)構(gòu)、規(guī)模廠房的費(fèi)用，鋼結(jié)構(gòu)廠房約4200元/㎡、框架結(jié)構(gòu)廠房約4800元/㎡、磚混結(jié)構(gòu)廠房約3800元/㎡。

對(duì)于無(wú)法遷移的重大設(shè)備或生產(chǎn)線，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)界定該設(shè)備的重置價(jià)結(jié)合成新率核定損失，或按實(shí)際設(shè)備購(gòu)置價(jià)攤提折舊補(bǔ)償。

關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失，采用產(chǎn)值導(dǎo)向法和面積定額法雙軌計(jì)算，但企業(yè)有義務(wù)提供近三年的完稅證明、審計(jì)報(bào)告等材料證明經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)，根據(jù)判決案例，由承租人提出的設(shè)備搬運(yùn)費(fèi)、不可搬遷設(shè)備重置費(fèi)、裝飾裝修投入等補(bǔ)償，若征收部門(mén)僅依據(jù)“打包價(jià)”攤派估算而未逐項(xiàng)核算，可能被司法審查認(rèn)定評(píng)估不實(shí)。

3、被拆遷企業(yè)在評(píng)估協(xié)商中的維權(quán)要點(diǎn)

在成片開(kāi)發(fā)導(dǎo)致的企業(yè)拆遷中，被拆遷企業(yè)在異地重建和評(píng)估協(xié)商方面的權(quán)利保障，可以重點(diǎn)把握以下幾個(gè)方面：

第一，確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議中是否提及異地重建。成片開(kāi)發(fā)的總體規(guī)劃中若安排產(chǎn)業(yè)安置區(qū)，且企業(yè)符合產(chǎn)業(yè)政策、具備重建的必要條件，征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)在與企業(yè)協(xié)商中書(shū)面確認(rèn)產(chǎn)業(yè)安置區(qū)的選址、面積、交付時(shí)間及相關(guān)優(yōu)惠政策（如土地出讓金返還、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)貼）等，確保企業(yè)搬遷后能夠盡快恢復(fù)生產(chǎn)。

第二，堅(jiān)持宗地評(píng)估的法定程序。征收部門(mén)單方面指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法違法，企業(yè)需積極參與評(píng)估機(jī)構(gòu)選定和現(xiàn)場(chǎng)勘察。對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估甚至鑒定。針對(duì)不可搬遷設(shè)備的重置成本認(rèn)定和成新率折扣，如果企業(yè)自行委托具備資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，并保留設(shè)備購(gòu)進(jìn)發(fā)票、維護(hù)記錄等佐證材料，更有機(jī)會(huì)在協(xié)商和后續(xù)訴訟中獲得滿意補(bǔ)償。

第三，將設(shè)備搬遷費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償作為談判底線。在征收方案存有異議時(shí)，企業(yè)應(yīng)盡快與征收部門(mén)進(jìn)行面對(duì)面協(xié)商，要求將這兩項(xiàng)損失逐一細(xì)化寫(xiě)入補(bǔ)償協(xié)議并約定違約責(zé)任。倘若征收部門(mén)拒絕啟動(dòng)合法審計(jì)，也沒(méi)有合理說(shuō)明拒付理由，企業(yè)可以申請(qǐng)政府信息公開(kāi)調(diào)取補(bǔ)償資金計(jì)劃和分戶補(bǔ)償方案，獲取遲付或低補(bǔ)償?shù)淖C據(jù)后及時(shí)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起訴訟。

結(jié)語(yǔ)：成片開(kāi)發(fā)涉及的企業(yè)拆遷，評(píng)估的公平性和異地重建的選擇權(quán)是保障企業(yè)生存和實(shí)現(xiàn)“遷而不亡”的雙重橋梁。政策法規(guī)已經(jīng)明確了宗地地價(jià)評(píng)評(píng)估和企業(yè)補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，但具體操作中能不能切實(shí)執(zhí)行，尚需企業(yè)積極行使參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。