天津
01
誰還記得，天津也曾有過新房渠道傭金點位的上限，當時的要求是不得超過2.5%。
六年多過去，一切仿佛回到了原點。
很多樓盤高度依賴渠道，渠道傭金點位已高達6%甚至更高。
去化困難的樓盤，渠道占比多在50%以上，乃至70%-80%，幾乎完全依靠渠道來實現推售。
甚至，強勢如貝殼，還有根據項目分級預付款的要求，如有不從，就直接下架該樓盤。
為什么這種現象愈演愈烈？
你會發現，市面上很多新盤在產品類型、戶型設計等方面越來越趨同。
更離譜的是，社區大門、會所、建筑立面等在開發商相互抄作業的背景下，也都長得大差不差。
因此，這些在相同水平線內卷的新房項目，常常淹沒在市場中。
自己太弱，就只能寄希望于渠道帶看成交。
但，當你把渠道當成深水池中能渡你上岸的救世主時，卻不會知道：
自己已經越陷越深，難以自拔。
02
與此同時，普通買房人也不會知道：
1）越難賣的樓盤越依賴渠道
很多天津外環外的樓盤，尤其是遠郊項目，重度依賴渠道。
因為，去化艱難。
2）越被渠道綁架的樓盤，渠道傭金越水漲船高
因為難賣，板塊里總會有開發商第一個喊出天價渠道傭金。
結果就是，倒逼板塊內其他開發商也跟進高傭金。
蠶食了原本的利潤，結果就只能減配再減配。
買房人以為獲得返傭得到了實惠，卻不知道回旋鏢會正中自己眉心。
3）渠道優先給你推薦的，一定是傭金最高的樓盤
傭金點位高的樓盤，往往會被渠道人員優先、重點推薦；
而傭金低或者不合作渠道的樓盤，則可能被勸不要買。
其實，真相是：好項目因為不愁賣，往往不合作渠道，或者將渠道傭金控制在1.5%、2%。
很多老大難項目，為了獲取渠道的聚焦，渠道傭金就能定在5%以上，甚至更高。
4）滋生腐敗
渠道的利潤之高，還可能滋生營銷端的腐敗。
有營銷總刻意夸大渠道的必要性，將巨額的營銷費用投入渠道分銷。
無論是自然到訪，還是媒體獲客，都會被洗成渠道客戶。
這些費用中的一定比例，就會通過復雜的利益輸送鏈條，最終又回到營銷總口袋里。
渠道與某些營銷總沆瀣一氣，形成了穩固的利益共同體。
這種腐敗，直接導致開發商的營銷費用大幅上升。
而這筆預期外的高渠道成本，最終都會由購房者買單。
03
給開發商的忠告——
渠道就像鴉片，越吸越上癮，等你病入膏肓時，才醒悟，為時已晚。
真正的長期主義，是把錢花在打造好產品上，卷品質、卷服務、卷細節。
當你的產品力和服務力能做到真正意義上的斷層式領先時，買房人眼不瞎，都知道要選你。
給買房人的忠告——
擦亮雙眼，渠道傭金越高的樓盤越要遠離。
這種項目，不僅特別難賣，而且項目本身往往綜合得分較低，最后買單的都是你自己。
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