廣東
剛剛，華潤置地以70.45億元的總價，成功拿下深圳龍崗大運的一宗地塊。
這宗地塊的前身，是世茂集團2017年豪擲239億元摘得的“深港國際中心”核心部分。
彼時，世茂計劃在此建設高達700米的“中國第一高樓”，總投資規模達500億元。
可惜，世茂后來爆雷了，項目也從2022年起全面停工，成為深圳東部最大的爛尾“疤痕”。
2023年，這宗地塊先后兩次被司法拍賣，均無人問津。直到2025年，龍崗區政府出面，耗資68億元完成收儲，地塊才迎來重生的轉機。
如今重新掛牌并順利出讓，可謂水到渠成。
有一說一，這宗地塊重生后的準入門檻，絕非一般企業能夠企及。環顧市場，有且只有華潤置地一家能夠接盤。
首先是資金門檻，70.45億元的起拍總價，已經將絕大多數房企擋在門外。
當前，民營房企普遍深陷流動性危機，有能力拿出70億現金拿地的開發商幾乎絕跡。
就算在央國企里，又要錢多、又要沒暴雷、又要對深圳市場有信心，同時滿足這三條的，也就華潤、中海、招商蛇口這么幾家。
但錢，反而是最容易的一關。
出讓公告明確要求：競得人須按現狀接收土地，自行處理現狀地上建筑物。
換言之，世茂留下的半拉子工程、裸露的鋼筋、生銹的塔吊，全部由新買家自行拆除清運，這筆費用不包含在起拍價內。
更麻煩的是，地塊下方有在建的深惠城際大運北站出入口，競得人須配合軌道交通設施改建，所有費用自行承擔。
光這兩項隱形開銷，保守估計也要幾個億。
真正把候選者篩到只剩一家的，是商業運營的硬指標。
第一，競得人須引進一家商業運營單位，該單位所在集團旗下所有并表公司，在境內及港澳地區運營的購物中心和百貨，2024年營業收入合計不低于50億元人民幣。
這是什么概念？翻看2024年商業運營數據：華潤置地旗下萬象城、萬象匯等購物中心，全年租金及運營相關收入約120億元，輕松達標；而中海地產旗下商業收入約26億元，招商蛇口約28億元，均不足50億元。
僅這一條，就足以讓中海和招商摸不到門檻。
第二，競得人須引進不少于5個高端國際零售品牌，且這些品牌必須入選Brand Finance發布的《Luxury & Premium 50 2025》榜單前二十名；同時，須引進不少于5個國際一線戶外運動品牌，并入選研究中商產業研究院《2025年中國最喜愛的戶外用品品牌排行榜》前二十名。
這意味著買家不光要有強大的招商能力，還得有長期穩固的國際大牌資源。
在華潤、中海、招商三者中，擁有成熟高端商業產品線（萬象城系列）且與國際奢侈品牌保持長期戰略合作的，只有華潤。
第三，購物中心開業后3年內，累計招引全國/華南/深圳/龍崗首店、旗艦店不少于30家；開業次年起連續5個年度，購物中心年均營業收入不低于8000萬元。未達標需支付違約金。
這等于是把商業運營的KPI寫進了土地合同，沒有十年以上高端商業操盤經驗的開發商，根本不敢簽。
還有一個細節：出讓地塊一路之隔，就是深圳大運體育中心，而這座場館的運營方，正是華潤置地。
從2022年開始，華潤就接手了大運中心的升級改造，只用了19個月就把它變成了“文體場館+商業綜合體+智慧公園”的聯動體。
這意味著，華潤如果拿下新地塊，可以直接與大運中心形成“場館+商業+住宅”的超級聯動——體育賽事、演唱會導入的巨大人流，與購物中心、酒店形成閉環。
而任何其他開發商接手，都要面對與大運中心運營方的協調成本，甚至陷入“各管一攤”的割裂局面。
有人說，70億底價、0溢價，華潤撿了個便宜。
但真相是：這宗地塊的復合門檻——百億級資金實力+爛尾工程處置能力+年營收50億的商業運營平臺+國際頂級品牌資源庫+大運場館協同經驗——整個深圳市場，有且只有華潤置地一家能夠同時滿足。
中海有錢，但商業營收不達標；招商有資源，但高端品牌的招商能力不好說；港資房企有商業經驗，但在深圳大運片區沒有深耕，更沒有場館運營的根基。
當所有條件疊加，候選名單上就只剩下一個名字。
因此，這宗地塊從重生的那一刻起，就不是一次普通的土拍，而是一場定向紓困。
政府先收儲，化解了世茂爛尾的司法死結，再通過精心設置的條件，確保只有最優解能夠接盤。
華潤的70億，買下的不僅是一宗地塊，更是深圳東部最大“疤痕”的修復權，以及一個“以住養商、以場帶商”的確定性未來。
至于其他開發商？連上桌的資格都沒有。
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