商務(wù)樓宇調(diào)研 || 珠江路：能否找到“重啟鍵”？

5月9日，南京商務(wù)樓宇專項(xiàng)調(diào)研組走進(jìn)珠江路雄獅電子商城，開展現(xiàn)場踏勘和業(yè)主訪談。這里曾是珠江路電子賣場時(shí)代的標(biāo)志性物業(yè)，20多年過去了，如今，眼前的景象讓調(diào)研組著實(shí)吃了一驚。

位于珠江路511號的南京雄獅電子商城

雄獅電子商城總經(jīng)理?xiàng)钇G帶領(lǐng)調(diào)研組參觀商場

商場外立面陳舊，設(shè)施老化導(dǎo)致漏水頻發(fā)，甚至淹損商戶貨品引發(fā)糾紛；內(nèi)部空間擁擠、柜臺密集、動線雜亂，裝修斑駁，空調(diào)、電線等基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，存在嚴(yán)重的安全隱患。此外，商城產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元，商居混合的格局導(dǎo)致意見無法統(tǒng)一、居民投訴密集，難以推進(jìn)系統(tǒng)性更新，成為制約雄獅電子商城蛻變的核心瓶頸。商城總經(jīng)理?xiàng)钇G感慨，“目前商場現(xiàn)狀，就是90年代的樣子”。

商場內(nèi)現(xiàn)狀還保留開業(yè)早期特色

珠江路，這里是南京一代人的青春記憶——“人生第一臺電腦”的朝圣地，“北有中關(guān)村，南有珠江路”的華東電子第一街。珠江路變了，似乎又沒有變，其核心矛盾，在于輝煌的歷史資產(chǎn)與老化的物理空間、迭代的產(chǎn)業(yè)需求之間的錯位。正是帶著為這條街“把準(zhǔn)脈、開對方”的使命，南京商務(wù)樓宇專項(xiàng)調(diào)研的片區(qū)第一站，選擇了珠江路。此項(xiàng)調(diào)研，在南京市珠江路科技一條街管理辦公室和屬地街道統(tǒng)籌指導(dǎo)下，由南京商業(yè)地產(chǎn)商會、珠江路商會共同組織。

調(diào)研組與商場方進(jìn)行座談交流

1992年，南京市政府將珠江路定位為“科技一條街”。依托南大、東大等高校資源，這條街迅速崛起為華東的“電子心臟”，打響了“北有中關(guān)村，南有珠江路”的名號。

早在90年代珠江路就喊出“北有中關(guān)村，南有珠江路”的口號

巔峰時(shí)期，珠江路年銷售額突破200億元，賽格數(shù)碼廣場、華海電腦數(shù)碼廣場、百腦匯、新老雄獅等賣場人流量日以萬計(jì)，沿街云集1500家電腦公司。福中集團(tuán)楊宗義、三胞集團(tuán)袁亞非、南京證券沙敏……這些日后的南京業(yè)界大佬，正是在珠江路掘得第一桶金。

這次珠江路商務(wù)樓宇專項(xiàng)調(diào)研，將聚焦四個維度，直擊核心痛點(diǎn)：

第一，產(chǎn)權(quán)狀況：從“散售模式”到“更新共識”。珠江路大量樓宇產(chǎn)權(quán)分散，這是制約更新的最大瓶頸。調(diào)研將深入摸清典型樓宇的產(chǎn)權(quán)圖譜，了解小業(yè)主的改造意愿，探索分散產(chǎn)權(quán)樓的更新決策機(jī)制。

第二，空間形態(tài)：從“電子賣場”到“創(chuàng)新載體”。調(diào)研團(tuán)隊(duì)將進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層和已改造單元，實(shí)測層高、柱網(wǎng)密度、荷載、核心筒布局等關(guān)鍵空間數(shù)據(jù)，評估不同樓宇改造為研發(fā)、辦公、展示等功能的潛力。重點(diǎn)關(guān)注未來城A座B座、佳匯大廈等已改造樓宇，記錄其改造經(jīng)驗(yàn)。

調(diào)研組走進(jìn)梅園新村街道座談交流

第三，產(chǎn)業(yè)根植性：從“貿(mào)易集散”到“技術(shù)根系”。珠江路的核心資產(chǎn)不是樓，而是人和產(chǎn)業(yè)鏈。一批企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為系統(tǒng)集成商、智能硬件開發(fā)商、IT服務(wù)商，仍根植于此。調(diào)研將深度訪談代表性企業(yè)，繪制產(chǎn)業(yè)生態(tài)圖，了解它們的空間痛點(diǎn)和發(fā)展訴求。

第四，界面與配套：從“車水馬龍”到“步行友好”。珠江路的街道界面長期“為車設(shè)計(jì)”而非“為人設(shè)計(jì)”。調(diào)研將在早晚高峰和平峰時(shí)段進(jìn)行街道觀察，記錄人車沖突點(diǎn)、非機(jī)動車占道情況，評估餐飲、咖啡、便利店等商業(yè)配套的服務(wù)能力。

珠江路上既有錦創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園這樣的新興產(chǎn)業(yè)空間，也有像雄獅電子商城這樣的老舊載體

據(jù)南京商業(yè)地產(chǎn)商會執(zhí)行會長馮憲法表示，希望這次珠江路的專項(xiàng)調(diào)研，能形成一套可落地的成果，包括篩選條件相對成熟的樓宇，促進(jìn)自主更新改造；梳理珠江路產(chǎn)業(yè)演進(jìn)脈絡(luò)，挖掘根植性強(qiáng)、成長性好的本土企業(yè)，形成企業(yè)名錄和發(fā)展訴求清單，為樓宇改造提供“定制化”的產(chǎn)業(yè)招引方向；從街區(qū)層面提出更新建議，針對主街和背街小巷提出步行空間優(yōu)化、非機(jī)動車管理、沿街商業(yè)業(yè)態(tài)引導(dǎo)策略，針對分散產(chǎn)權(quán)樓宇更新等共性問題提出政策突破建議等。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法