止跌回“漲”，大戶型領先一個身位

仍在艱難磨底的樓市，比任何時候都需要好消息。

5月18日，國家統計局公布的多項房地產最新數據。略以解憂的是，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市二手房銷售價格指數環比上漲，漲幅分別為0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。

二手房是樓市置換鏈條的起點，業界素有“二手房不回暖，新房沒出路”之說。2025年2月至2026年2月，四個一線城市二手房經歷連續12個月環比下跌，直到3月，環比才止跌轉漲。4月，這一勢頭繼續延續。這兩個月的二手房銷售價格指數漲幅，均超過新建商品住房。

4月，上海、廣州、深圳新建商品住房銷售價格指數環比上漲0.4%、0.1%和0.1%。北京市場表現異于另外三個一線城市，環比下降0.2%。如果以積極的心態看，二手房成交價格回暖傳導至新房市場，需要一段時間。這種回暖在當下市場，是個好兆頭。

通過對比分析，有一點特別值得關注，不同面積段的二手房價格回暖程度不同——北上廣深無一例外。

根據國家統計局的數據，北京144平方米以上的二手房價格環比上漲0.8%；廣州90至144平方米和144平方米以上戶型的價格均上漲0.3%；深圳90至144平方米的二手房價格環比上漲0.5%。四個城市城市大戶型價格環比漲幅，都高過90平方米以下的戶型。

在新建商品住房價格環比上漲的上海、廣州、深圳，態勢也與二手房市場相近。深圳和上海的144平方米以上戶型價格，環比分別上漲1%、0.6%，比其他面積段都高。廣州的90~144平方米戶型，價格環比上漲0.2%。相比之下，90平方米以下的戶型反而還下降了0.2%。

在大城市，144平方米是劃分普通住宅和非普通住宅的重要標準之一。

很明顯，四個一線城市止跌回穩過程中，中大戶型領先了一個身位。換句話說，符合改善型需求的產品，在市場中更受歡迎和認可。這不是主觀感知，而是客觀數據上呈現出的態勢。

既見森林，也見樹木。2026年5月11~17日，中海開發的安瀾北京一周網簽13套，其中4套面積在300平方米以上，成交均價已經突破16萬元/平方米，總價基本在6000萬以上。自項目開盤至今，安瀾北京已經網簽60套。

中海安瀾系在高價成交的“樹村地王”地塊上開發而來，被視為檢驗北京樓市購買力的試金石。同在北京，華潤置地在朱房地王地塊上開發而來的臻云項目，上周總計網簽10套，均價11.8萬元/平方米。

不止一個項目營銷團隊的朋友告訴我們，大戶型產品更好賣，成交單價反而更高。個別項目的大戶型產品，甚至有先付定金才能參觀樣板間的情況。這些付款能力更為優越的客戶，大戶型的決策周期也相對更短。

另外一些銷售尾聲的高端大戶型項目，已經開始對全款客戶優先銷售。

二手房、新房的這種市場表現，充分說明，在政策引導、預期調整、產品升級之下，改善型需求開始越來越多入場。而這一因素恰恰是中國房地產市場此前最后一個黃金周期的支撐所在。

停止于2021年的黃金周期，一線城市房價的上漲、房源的去化，多數拜改善型購房所賜。現在，他們又回來了，盡管市場環境早已不同往日，但這無疑仍然是樓市急需的好消息。

四大一線城市二手房價環比上漲，上海、深圳、廣州新房價格環比上漲，還要結合另外一組數據來理解。盡管這組數據本身并不樂觀：大部分先行指標，都是下降。

2024年1~4月，全國房地產開發投資23969億元，同比下降13.7%，其中，住宅投資18464億元，下降13.1%。房地產開發企業房屋施工面積545116萬平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積378005萬平方米，下降12.5%。

房屋新開工面積13900萬平方米，下降22.0%。其中，住宅新開工面積10057萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積11886萬平方米，下降24.0%。其中，住宅竣工面積8473萬平方米，下降25.8%。

只看數據本身，確實值得悲觀。但是，結合房價指數看，卻能依稀看到“去庫存”的跡象。市場中增量在減少，待售面積也卻在減少。4月末，商品房待售面積77801萬平方米，同比下降0.5%。其中，待售3年以下面積57903萬平方米，下降2.6%。

去庫存的過程是極其折磨和痛苦的，但方向是對的，也是開發商、賣房人、購房人必須共同面對、共同經受的。

二手房和新房市場的結構化表現，讓人看到了希望，但此時距離樂觀還很遠。雖然環比上漲，但無論是二手房還是新房，同比均是下降。根據國家統計局的數據，相較去年同期，京滬穗深四城市新房價格，除上海上漲3.7%外，另外三城市分別下跌2.3%、4.4%和5.3%。

上述四個一線城市的二手房價格，分別比去年同期下降7.4%、5.6%、7.9%和6.5%。嚴峻局面之中的安慰在于，新房、二手房的同比降幅，均比上月收窄。

未來兩個月，將是今年樓市的關鍵階段。如果環比上漲能夠得以持續，二手房市場交易的效果將有望向新房市場傳導。大家都記得，4月底有多個大城市出臺了新的促進住房消費的政策。政策消化后，將在5月看到效果。

幾乎可以確定不可能出現大面積普漲的情況下，4月這數據中展現的趨勢告訴我們，未來等待的，仍是一個明顯分化的市場。

對于買方，只持幣觀望沒有用；對于賣方，簡單的苦熬與堅持也沒有用。只有共同加入正確的和弦，買賣雙方才能都有一個更好的未來。

★★攸克近期文章推薦★★

(點擊圖片即可閱讀)