成都萬象城擬75億轉(zhuǎn)手，較凈資產(chǎn)溢價11倍，公募REITs基金上路

◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

時隔1個月，成都重量級綜合體項目——萬象城背后公司正式掛牌轉(zhuǎn)讓，從預(yù)披露以來一直牽動著商業(yè)不動產(chǎn)乃至金融資本圈的敏感神經(jīng)。

據(jù)上海產(chǎn)權(quán)交易所披露，華潤置地旗下超智資源有限公司擬清倉華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)，公開掛牌轉(zhuǎn)讓底價達到75.1億元。

很多人可能很關(guān)心的是，這個底價，到底是貴了，還是便宜？

先看財務(wù)情況，今年前2個月，華潤置地（成都）發(fā)展有限公司實現(xiàn)營收約1.66億元，總利潤7929.7萬元，凈利潤5947.3萬元。

2024年，前述標(biāo)的公司實現(xiàn)營收約9.57億元，總利潤約3.23億元，凈利潤約2.46億元。截至今年2月底，華潤置地（成都）發(fā)展有限公司總資產(chǎn)約55.69億元，總負債約49.24億元，凈資產(chǎn)約6.45億元。

遺憾的是，華潤置地方面暫未披露該標(biāo)的公司2025年財務(wù)業(yè)績狀況。不過，就公開資料來看，2025年成都萬象城取得銷售額78.2億元，僅次于深圳灣萬象城且位列全國萬象城第五位，前三分別是沈陽萬象城134億元、深圳羅湖萬象城130.3億元和杭州萬象城117.8億元。

截至今年2月底，華潤置地（成都）發(fā)展有限公司總資產(chǎn)約55.69億元，總負債約49.24億元，凈資產(chǎn)約6.45億元。按最新掛牌底價75.1億元，較其凈資產(chǎn)的市場溢價約11.7倍。

前不久，瑞銀曾發(fā)布研報表示，根據(jù)成都萬象城購物中心2025年預(yù)計租金收入9.1億元、5%的凈營業(yè)收入(NOI)資本化率和60%的凈營業(yè)收入利潤率，估算其潛在資產(chǎn)估值約109億元。

當(dāng)然，瑞銀研報測算的成都萬象城購物中心資產(chǎn)估值約109億元，應(yīng)是整體資產(chǎn)估值，跟當(dāng)前華潤置地給出的凈資產(chǎn)估值底價75.1億元疊加總負債49.24億元合計124.34億元出入不算太大。

注：成都萬象城，來源于華潤置地年報

地產(chǎn)密探獲悉，今年4月底，華潤置地及華潤置地（成都）有限公司作為原始權(quán)益人向深交所申報了公募REITs“華夏華潤置地封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金”招募說明書，且已獲受理，預(yù)計募資54.05億元，底層資產(chǎn)就是南通萬象城和臨沂萬象匯兩個不動產(chǎn)項目。

從招募說明書還可以看到，該公募REITs基金擬收購入池的是華潤南通萬象城、臨沂萬象匯兩個項目產(chǎn)權(quán)清晰獨立的商業(yè)資產(chǎn)部分，那些未入池的資產(chǎn)包括但不限于商業(yè)街、商辦樓、辦公樓等其他物業(yè)資產(chǎn)以及其相關(guān)權(quán)屬、義務(wù)與責(zé)任仍有華潤方面繼續(xù)承接。

從該公募REITs基金的交易構(gòu)架看，南通萬象城和臨沂萬象匯均被華潤置地方面將全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓給公由其分別設(shè)立的兩個SPV公司，由項目公司吸收合并SPV公司，最終SPV公司注銷，項目公司繼續(xù)存續(xù)，項目公司股東變更為資產(chǎn)支持證券管理人（代表資產(chǎn)支持專項計劃）。

另據(jù)相關(guān)報道披露，華潤置地也將分拆成都萬象城購物中心，成立封閉式商業(yè)房地產(chǎn)REITs。

華潤置地方面此次公開掛牌華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)，應(yīng)是履行國資產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的一般性合規(guī)程序。業(yè)內(nèi)猜測，公募REITs基金介入成都萬象城項目只是時間問題。

2025年以來，從國家政策層面看，盤活存量資產(chǎn)成為頂層最強音，加上前些年房企的類REITs產(chǎn)品試水，已給A股市場積累了不少經(jīng)驗，以及融資利率不斷下探，資本化率不斷降低，相關(guān)法律與稅務(wù)等障礙不斷得到清理，給公募REITs試點開閘鋪平了道路。

相關(guān)文件包括：《國務(wù)院關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2024〕10號），《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（證監(jiān)會公告〔2025〕21號）、《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2025〕63號）。

去年底，滬深兩大證交所紛紛發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點有關(guān)工作的通知》，核心是重點支持權(quán)屬清晰、運營模式成熟、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店以及其他具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)業(yè)態(tài)申報發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs。

華潤置地作為央企，又是優(yōu)質(zhì)商業(yè)開發(fā)及運營大戶，自然要帶頭行動，近期的相關(guān)動作似乎均劍指公募REITs基金，通過出售實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與運營權(quán)分離，讓優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs基金成為A股資本市場更大的投資池等。