江西
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16年侵占、734萬追回：物業(yè)必須明白，公共收益動(dòng)不得
近日，南昌保某國際高某某花園小區(qū)的維權(quán)結(jié)果，在物業(yè)圈和業(yè)主圈里都引起了不小震動(dòng)。江西省高院2024年再審終審判決：保某物業(yè)需返還2006年至2022年，長達(dá)16年被侵占的小區(qū)公共收益，合計(jì)734萬余元，并限期退場(chǎng)。這筆錢，包括電梯廣告、地面車位租金、快遞柜和場(chǎng)地使用費(fèi)等，全部屬于全體業(yè)主。
事情并不簡單。從2006年入駐到2022年，物業(yè)多年不公示、不分配公共收益，賬目含糊、拒絕審計(jì)。業(yè)主多次溝通無效后，2019年業(yè)委會(huì)正式起訴，一邊要求物業(yè)合同到期退場(chǎng)，一邊追討被侵占的千萬級(jí)收益。一、二審曾以“部分收益過時(shí)效”為由，只支持部分訴求；但再審法院明確：侵占行為持續(xù)存在，不能割裂計(jì)算時(shí)效，最終判決全額返還。
據(jù)審計(jì)，16年間小區(qū)公共收益接近千萬：停車位租金630萬、臨時(shí)停車費(fèi)296萬、廣告收入32萬、快遞柜及基站等其他收益近100萬。扣除合理成本后，全部歸業(yè)主共有。如今這筆錢已被追回并全額公示、按規(guī)定分配給業(yè)主，真正做到“每一分錢都有去向”。
個(gè)人的一些看法：公共收益不是“唐僧肉”，而是“高壓線”
從業(yè)十幾年，我見過太多小區(qū)公共收益“說不清、找不到、分不了”。南昌這個(gè)案子，對(duì)整個(gè)行業(yè)都是一次狠狠的警示：公共收益，一分都不能亂拿。
首先，法律底線很明確。《民法典》第282條寫得清清楚楚：利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后，屬于全體業(yè)主。物業(yè)只是“代管者”，不是“所有者”，更不能把公共收益當(dāng)成自己的利潤。長期不公示、不審計(jì)、不分配，本身就是違規(guī)。
其次，賬目透明是基本職業(yè)操守。電梯廣告、車位租金、場(chǎng)地租賃……每一筆都要入賬、可查、可審計(jì)。現(xiàn)實(shí)中很多物業(yè)抱著“能瞞就瞞、能拖就拖”的心態(tài)，以為業(yè)主不懂、維權(quán)難。但南昌案例證明：只要業(yè)主較真、業(yè)委會(huì)盡責(zé)，再久的賬都能倒查，再大的金額都能追回。
最后，物業(yè)要擺正位置：服務(wù)為主、盈利為輔。公共收益不是灰色收入，更不是“隱形利潤”。健康的做法是：定期公示收支、接受業(yè)主監(jiān)督、收益用于維修或按規(guī)分配。把業(yè)主的錢當(dāng)成自己的錢，短期得利，長期一定會(huì)付出法律代價(jià)。
南昌保某這個(gè)案例，不是孤例，更不是終點(diǎn)。它告訴所有物業(yè)：時(shí)代變了，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)和法律能力都在變強(qiáng)；也告訴所有業(yè)主：公共收益是自己的合法財(cái)產(chǎn)，依法維權(quán)，真的能把錢拿回來。對(duì)物業(yè)行業(yè)而言，唯有合規(guī)、透明、尊重業(yè)主權(quán)益，才能走得長遠(yuǎn)。
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