獨家盤點！廣州試點收購二手住宅，2萬戶家庭翹首以待

5月26日上午，廣州市人民政府新聞辦公室召開了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》系列配套文件新聞發(fā)布會。會上，廣州安居集團宣布將啟動支持居民"賣舊買新"試點工作，市場化收購二手住宅，試行期至2026年底。

收購條件：總價300萬以內(nèi)、70㎡以下、環(huán)城高速內(nèi)、樓齡不限，須產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押查封及安全隱患。

具體收購細則可看公告鏈接：

那么，隨之而來的一個關(guān)心話題是：在環(huán)城高速內(nèi)，符合安居集團收購條件的二手房房源量有多少呢？

來自第三方專業(yè)機構(gòu)普睿廣佛區(qū)域的渠道監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，廣州全市的二手住宅掛牌量約13.8萬套，其中位于環(huán)城高速以內(nèi)，總價300萬元以內(nèi)、70㎡以下的房源占比約14.8%，總量為20437套。

在這大約2萬套房源之中，約76%的在售房源樓齡在25年以上，以老城區(qū)（荔灣、越秀、珠海）的房改房、老舊小區(qū)為主，平均掛牌周期基本在兩年左右，流通性較弱。值得一提的是，5年以內(nèi)的新房套均掛牌周期最短，次新房流通效率明顯更高。

來源：普睿廣佛區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)，非完全數(shù)據(jù)僅供參考，下同

從戶型結(jié)構(gòu)看，50㎡以上的戶型占比約46%，大多是二房一廳的格局，適合新婚小家庭作為過渡性住房；30-50㎡基本為單間或一室一廳的戶型，占比約37%，適合獨居人士或新廣作為短暫住所；30㎡以下戶型占比17%，這批房源居住舒適度欠佳，掛牌周期最長（約700天）。值得注意的是，越秀區(qū)規(guī)定“2016年4月15日后購入30㎡以下且非唯一居住地的房產(chǎn)，適齡兒童將統(tǒng)籌安排學位”。

來源：普睿廣佛區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)

從房源掛牌總價看，各總價段掛牌套數(shù)呈倒U型分布，總價100-150和100-200萬元的房源占比分別為27%和26%，然后向兩端逐漸遞減。除50萬元以下的房源掛牌周期較長外，其余總價段房源套均掛牌周期在600天左右。

來源：普睿廣佛區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)

從區(qū)域分布看，符合條件的房源主要集中在主城天河、越秀、海珠和荔灣，白云區(qū)僅部分項目在環(huán)城高速內(nèi)。其中海珠區(qū)有6521套房源符合申請條件，排名首位，掛牌均價約3萬元/㎡；其次是越秀區(qū)，占比25%，掛牌均價居全市之首，為38451元/㎡；荔灣和天河約有4千套房源符合申請條件，占比約20%，天河區(qū)掛牌均價約3.5萬元/㎡，次于越秀。

表：房源區(qū)域分布

來源：普睿廣佛區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)

具體到掛牌小區(qū)，在符合申請條件的前二十個項目之中，有15個項目掛牌均價在2-3萬元/㎡之間，占比高達75%。其中，天河區(qū)的棠德花苑以219套房源居首，套均掛牌總價為142萬元；海珠區(qū)項目占了十席，主要分布在工業(yè)大道和江南西板塊，都是海珠傳統(tǒng)的老居民區(qū)，側(cè)面反映了為何近年海珠的在地置換改善需求如此旺盛；此外，荔灣和越秀分別有5個和3個項目入榜，得益于優(yōu)質(zhì)學位房的優(yōu)勢，最高掛牌價近8萬元/㎡。

表：符合申請條件的項目情況（按套數(shù)排名）

來源：普睿廣佛區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)

綜上所述，根據(jù)普睿廣佛區(qū)域的監(jiān)測，按照安居集團的收購標準，廣州符合本次收購條件的二手房房源大約有2萬套之多，占到全市掛牌量的1/7左右，其中有約76%的房源樓齡在25年以上，平均掛牌周期在2年左右。對于這些市場流通性嚴重不足的房源來說，此次安居集團計劃出手收購，無疑為這一類有意置換的家庭帶來了改善居住的政策曙光。

當然，對于很多有意申請收購的家庭而言，由于安居集團的收購細則剛剛出臺，尚未公布明確的收購總量和收購金額，包括收購價和市場價的一致性也有待實操檢驗，因此最終能有多少戶家庭能從中受惠還不確定，也是市場期待可以盡快撥云見日的信息。

普睿廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示：本次廣州安居集團的收購行為，直指當前一二手置換“賣房難”的核心痛點，精準著力，不僅為符合條件的置換家庭提供了高效的解決方案，釋放住房需求動能，促進“賣舊買新”，更有力釋放了國企出場托底樓市、穩(wěn)定市場房價預(yù)期的信號。

根據(jù)公告，本次安居集團收購后的舊房將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務(wù)新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項目的居民騰遷。肖文曉認為，對于安居集團而言，一方面，安居集團本身就有儲備房源的需求，此次等于新增了收購二手房的房源渠道，首當其沖的考驗在于相比原來整體運營的其它項目，二手房源散售的性質(zhì)注定了運營模式要隨之調(diào)整，而如何在有限的財政補貼下平衡收購和運營的經(jīng)濟賬、并設(shè)計科學合理的退出機制，將是決定安居集團收購行為能否持續(xù)的核心課題；另一方面，近年隨著市場的深入調(diào)整，目前二手房價已經(jīng)回到了一個較低估值的區(qū)間，根據(jù)普睿廣佛區(qū)域在2025年末對廣州100個二手房樣本小區(qū)的市場調(diào)研，平均出租回報率已經(jīng)升高至1.8%左右，收益已經(jīng)明顯高于現(xiàn)時的銀行定期存款利率和國債利率，而如果從個體標的來看，由于老舊房源近年的估值下降更快，小戶型的租金單價也相對更高，預(yù)計這一類符合安居集團收購標準的房源租金回報率還會更高一些，這也為安居集團出手收購提供了市場契機。